Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Содержание
  1. Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2018 году – можно ли после регистрации, соглашение
  2. Основные моменты
  3. Что это такое
  4. Какие могут быть причины
  5. Законные основания
  6. Возникающие нюансы
  7. Как расторгнуть соглашение
  8. До регистрации
  9. После прописки
  10. Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
  11. По инициативе продавца
  12. Если покупателем
  13. По согласию сторон
  14. В какие сроки
  15. Судебная практика
  16. Соглашение о расторжении договора купли-продажи
  17. Основания для расторжения договора купли-продажи
  18. Как расторгнуть договор купли-продажи?
  19. Порядок расторжения договора купли-продажи регистрации
  20. Можно ли аннулировать договор после регистрации?
  21. Порядок составления соглашения о расторжении договора купли-продажи
  22. В каких случаях возможно?
  23. Риски расторжения без согласия
  24. Порядок отмены
  25. Как составить?
  26. Образец
  27. Как составить договор купли-продажи квартиры в ипотеку?
  28. Можно ли расторгнуть?
  29. Основания
  30. Расторжение до регистрации
  31. Если регистрация пройдена
  32. Аннулирование  по обоюдному согласию
  33. Расторжение через суд
  34. Договор купли-продажи недвижимости в 2017 году – образец о намерениях, расторжение после регистрации
  35. Основные моменты
  36. Определения
  37. С какой целью создается
  38. Действующие нормативы
  39. Составление договора купли-продажи недвижимости
  40. Существенные условия
  41. Регистрация соглашения в Росреестре
  42. Образец заполнения
  43. По поводу предварительного соглашения (о намерениях)
  44. Срок действия соглашения
  45. Порядок нотариального оформления
  46. Процедура расторжения

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2018 году – можно ли после регистрации, соглашение

Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

Как в 2018 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2018 году?

Основные моменты

Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

Что это такое

Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

  • дата составления договора;
  • идентификационные данные участников сделки;
  • предмет договора и его подобные характеристики;
  • стоимость сделки;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права сторон и их обязанности;
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

Возврат должен быть выполнен в течение _ дней со дня прекращения действия договора по причине его прекращения. В противном случае выплачивается неустойка в размере _ рублей».

Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

https://www.youtube.com/watch?v=v0dCdvNmndg

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Какие могут быть причины

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

  • взаимное согласие сторон;
  • судебное решение;
  • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

  • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
  • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

Законные основания

Возникающие нюансы

Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

  • с нарушением законодательных норм;
  • с участием недееспособного или ограниченно дееспособного лица;
  • при участии лица, неспособного отдавать отчет своим действиям в определенный период;
  • с несовершеннолетним лицом без согласия законного представителя;
  • под угрозой, с применением насилия или обмана, сговора и иных тяжких обстоятельств;
  • без создания правовых последствий (мнимая сделка) или для прикрытия иных правоотношений (притворная сделка).

От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

Как расторгнуть соглашение

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

При этом участники сделки могут предусмотреть и возмещение убытков друг друга, с указанием размера возмещения и прочих значимых условий.

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

Задаток вносится как гарантия заключения сделки и если инициатором расторжения сделки выступает покупатель, то задаток не возвращается.

При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

До регистрации

До регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, намного проще порядок того, как расторгнуть, госрегистрация ситуацию значительно усложняет.

Юридически квартира по передачи права еще считается собственностью продавца. Для расторжения сделки стороны составляют соглашение о прекращении договора.

Таковое может потребоваться как доказательство аннулирования сделки, если одна из сторон пожелает обратиться в суд.

Если уже поданы документы на регистрацию в Росреестр, то участники должны подать соглашение о расторжении и совместное заявление о прекращении регистрации.

После прописки

Сложнее расторгнуть договор после того, как новый собственник зарегистрирует право собственности и пропишется в квартире.

Фактически договор прекратил свое действие, и расторгать уже нечего. Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта.

В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Составляя соглашение о расторжении договора купли-продажи, стороны должны предусмотреть все важные нюансы, прописав их в условиях договора.

В частности, соглашение включает в себя такие пункты, как:

  • реквизиты основного договора;
  • дата, с которой договор прекращает свое действия;
  • условия расторжения;
  • порядок возвращения исполненного по обязательствам;
  • описание возвращаемого;
  • срок возврата;
  • выплата неустойки и ее размер.

Для примера, образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

По инициативе продавца

Инициатором расторжения ДКП может стать любая из сторон. Изначально потребуется проведение досудебного урегулирования.

То есть второй стороне дается время на принятие решения о добровольном расторжении. При невозможности урегулирования мирным путем можно обращаться в суд и подавать иск.

Продавец может потребовать принудительного расторжения договора, если:

Покупатель отказывается принять предмет сделки ст.437
Сумма по договору не оплачена ст.439
Покупатель отказывается от страхования объекта, если по договору это отнесено к его обязанности ст.443
Покупатель не исполняет положенные обязательства в период, установленный договором п.4 ст.486

Если покупателем

В одностороннем порядке заявить о своем желании расторгнуть договор может и покупатель. В качестве оснований выступают:

Нежелание продавца передавать предмет договора или отказ п.1 ст.461
Отказ продавца в передаче документов, касающихся объекта недвижимости, в разумный срок получения ст.417
Несоответствие предмета договора требованиям качества, если недостатки не оговаривались в договоре ст.428
Неполная передача продавцом предмета договора ст.433
Отказ продавца в страховании объекта, если это по договору отнесено к его обязанностям ст.443
Несоблюдение продавцом разумных сроков передачи предмета сделки п.4 ст.464

По согласию сторон

По взаимному согласию стороны могут расторгнуть сделку в любой момент. Но есть нюанс, связанный с формой оформления договора.

Форма соглашения должна быть аналогичной. Если ДКП составлялся у нотариуса, то и соглашение нужно оформлять в нотариальной форме.

Инициатором расторжения сделки может становиться любой из участников. При этом основания расторжения законом не регламентированы.

Если стороны решат расторгнуть договор, то сделать это они могут на любом основании. Процесс выглядит так, что один из участников уведомляет другую сторону о своем желании расторгнуть договор.

В какие сроки

Срок исковой давности по сделкам купли-продажи равен трем годам с даты заключения договора.

При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме.

: расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Обратная сделка купли-продажи может заключаться в любое время, поскольку является самостоятельным правовым действием.

Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

Важно обратить внимание и на такую формулировку, как «разумные сроки», относящуюся ко времени передачи имущества/денег.

Этот период законом четко не регламентирован. Потому желательно прописать в договоре точный срок для исполнения обязательств по договору.

Судебная практика

Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег. Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений.

Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны.

«В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты.

В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию.

Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора.

Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению:

«В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств.

В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни.

Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно. Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

Но вот правовые последствия во многом будут зависеть от того, насколько правильно осуществлено документальное оформление сделки.

Еще на этапе составления ДКП важно предусмотреть вероятное расторжение и заранее обозначить его условия и порядок.

Источник: http://jurist-protect.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Договор купли — продажи является важным официальным документом, который обладает юридической силой и, по закону, обязывает сторон соблюдать предписанные условия.

Если по каким-либо причинам сделка срывается, необходимо составить соглашение о расторжении покупки, чтобы аннулировать ответственность и избежать возможных правовых последствий.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Договор купли — продажи составляется между двумя и более лицами, которые выступают в качестве сторон возмездной сделки. Указанное соглашение имеет ряд характерных признаков. В первую очередь, это сам объект договора.

Предмет сделки должен находиться в свободном гражданском обороте. Очевидно, что по закону нельзя продавать наркотики, психотропные вещества и другие запрещенные на территории РФ препараты.

Важным условием совершения сделки также является цена продукта и способ расчета. Согласно ГК РФ, купля — продажа, это возмездная сделка, при которой происходит передача денег с одной стороны и предмета — с другой.

Наряду с оплатой, важно удостовериться в качестве предоставленного товара. Объект должен соответствовать критериям, прописанным в договоре.

Исходя из этого, можно выделить следующие причины, по которым возможно расторгнуть действие соглашения купли-продажи:

  1. Нарушение сроков передачи товара. Временные рамки всегда оговариваются сторонами и прописываются в договоре отдельным пунктом. Если продавец своевременно не предоставляет товар, покупатель имеет право отказаться от него, не выплачивая стоимость. В тоже время, если продукт передан вовремя, а покупатель уклоняется от его получения, продавец вправе настоять на расторжении соглашения;
  2. Неправомерные действия какой-либо стороны. Например, продавец преднамеренно завышает цену или устанавливает дополнительные условия для осуществления продажи. Данное нарушение становится основанием для расторжения сделки;
  3. Передача товара ненадлежащего качества является самой распространенной причиной для прекращения действия договора купли — продажи. Согласно положениям закона, качество продукции определяется условиями соглашения. Любое несоответствие является основанием для расторжения сделки и привлечения сторон к ответственности. Это может быть другой цвет товара или иные характеристики. Если продукция передана с дефектом (имеет механические повреждения корпуса, какие-либо трещины или царапины), покупатель вправе требовать возврат денег.

Таким образом, нарушение сторонами оговоренных условий является основанием для аннулирования сделки.

Однако для того чтобы прекратить юридические отношения, покупателю и продавцу требуется составить соглашение о расторжении договора купли — продажи.

Документ оформляется по типу предшествующего контракта с обязательным указанием условия: «сделка прекращается по договоренности. Стороны претензий не имеют.»

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Соглашение о расторжении договора купли-продажи оформляется в письменной форме, если стоимость товара предполагает завышенную цену.

При продаже бытовых приборов, продуктов питания, одежды и прочих хозяйственных принадлежностей, составление отдельного документа не потребуется. Покупатель просто предъявляет устную претензию и возвращает товар вместе с чеком и упаковкой.

Продавец, в свою очередь, обязан отдать деньги или обменять товар на иной. Тем самым, претензии клиента удовлетворяются в добровольном порядке.

Если же речь идет о бытовой технике, автомобилях, сельскохозяйственных машинах или недвижимости, необходимо оформлять письменное соглашение о расторжении договора купли — продажи.

документа:

  • ФИО продавца и покупателя;
  • реквизиты организации (для юр. лиц);
  • дата составления договора купли — продажи;
  • номер договора;
  • условия, по которым сделку требуется аннулировать;
  • ответственность сторон;
  • претензии;
  • дата составления, подписи ответственных лиц.

Скачайте образец соглашения о расторжении договора купли — продажи здесь.

Порядок расторжения договора купли-продажи регистрации

Способы расторжения сделки делятся на два вида: досудебный и судебный порядок. Рассмотрим подробнее.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи составляется между сторонами при наличии компромисса.

Покупатель и продавец оговаривают условия возврата товара и денежных средств, тем самым аннулируя сделку.

Если по обоюдному решению удовлетворение интересов потребителя не произошло, необходимо подготовить претензию. Этот документ предваряет судебный иск.

На бумаге важно отразить аргументированную претензию, а также приложить доказательные факты: фото и видео материалы, аудиозаписи, чек, документы и др. В некоторых случаях может потребоваться независимая экспертиза, с целью установления причины дефекта товара.

Претензия рассматривается в течение 10 дней. Если сторона отказывается вернуть деньги, подается исковое заявление в суд. Иск будет содержать те же аргументы, что и претензия.

Важно указать условия совершения сделки, обстоятельства приобретения товара, его цену, а также приложить копию договора купли — продажи.

На основании заявленных требований, суд определит виновного, назначит способ наказания, а также признает сделку недействительной.

Можно ли аннулировать договор после регистрации?

Договор купли-продажи можно аннулировать после регистрации. В этом случае, соглашение о расторжении составляется по типу основного документа, подписывается сторонами и затем передается в Росреестр.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi.html

Порядок составления соглашения о расторжении договора купли-продажи

Порядок составления соглашения о расторжении договора купли-продажи

Покупка квартиры это серьёзная процедура, требующая от участников соглашения не только внимания и серьёзного подхода к сбору документов и перерегистрации недвижимости, но соблюдения условий договора купли-продажи. Не всегда всё проходит гладко и договор порой приходиться расторгать. Эта процедура не менее серьёзная, чем положительный исход соглашения и является одним из методов завершения сделки.

Для правильного расторжения договора купли продажи требуется составить отдельный документ, по итогу заключения которого отношения между сторонами прекращаются.

Как правильно составить соглашение о расторжении сделки купли-продажи мы расскажем в нашей статье, так же вы узнаете о том, что для этого потребуется на разных этапах проведения сделки.

В каких случаях возможно?

Как правило, вопрос о расторжении договора купли-продажи возникает у сторон уже по факту передачи прав собственности.

То есть речь здесь идёт об обратной сделке купли-продажи.

Вызвано такое решение может быть разными обстоятельствами, но трактуются и диктуются они лишь следующими ситуациями:

  1. При нарушении условий договора купли-продажи недвижимости;
  2. Отказ одной из сторон от выполнения обязательств по договору купли-продажи;
  3. Существенные изменения условий проведения сделки купли-продажи, при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Любые другие основания не могут являться причиной расторжения договора купли-продажи недвижимости. Вышеупомянутые причины диктуются ст.

450 главы 29 Гражданского Кодекса РФ и не могут быть дополнены, без привлечения органов Верховного суда, в частном порядке.

Однако трактовка Закона в данном случае довольно широка и расторжение обычно происходит именно по причине отказа от сделки одной из сторон.

Есть ещё один нюанс, без которого расторжение договора купли-продажи произойти не может. Стороны должны прийти к соглашению в том, что сделка, которая была между ними заключена должна быть расторгнута.

Одностороннее расторжение происходит в крайне редких случаях, при наличии серьёзных, документально подтверждённых обстоятельств и только в судебном порядке.

В остальных случаях договор о расторжении соглашения купли-продажи должен быть оформлен по закону и в том же порядке, в каком был заключен сам договор.

То есть, если при заключении договора купли-продажи был привлечён нотариус, заверявший сделку, то заверка расторжения договора купли-продажи тоже будет обязательной. Расторжение договора купли-продажи является необходимым к регистрации, в том случае, если права на недвижимость уже перешли к приобретателю.

Риски расторжения без согласия

Если стороны не смогли прийти к общему соглашению по части расторжения договора купли-продажи, то помимо судебного разбирательства, которое рискует затянуться, ситуация приобретает не самый перспективный характер. Суть здесь заключается в том, что стороне, желающей прекратить договорённость, потребуется подавать иск не только о расторжении договора купли-продажи.

Сперва суд может аннулировать договор купли-продажи, но это совершенно не гарантирует сторонам возврата денежных средств уплаченных по договору и возврата недвижимости прежнему владельцу. В случае обращения в судебные органы со стороны приобретателя, он рискует остаться без недвижимости и без денег. Возможно подать иск о возвращении исполненного, но не факт, что его удовлетворят.

Порядок отмены

Как уже упоминалось, расторжение договора купли-продажи подразумевает обратную сделку с недвижимостью, в случае, если права уже были зарегистрированы за новым владельцем. Если договором были предусмотрен ряд случаев, в которых он может быть разорван, то ссылаться можно на него или на статьи ГК РФ, где чётко прописаны все ситуации.

По факту расторжения договора купли-продажи закон не закрепляет обязательный возврат денежных средств и имущества, которые были ими получены, по факту регистрации сделки. Именно для этого и нужно заключение договора о расторжении соглашения купли-продажи.

Как составить?

Составляется договор о расторжении сделки купли-продажи согласно следующим правилам и с обязательным указанием такой информации:

В шапке документа:

  • Заголовок: «Соглашение о расторжении договора купли-продажи»
  • Дата и место заключения соглашения;
  • Далее стоит привести краткий абзац, в котором приводятся ФИО участников соглашения, расписываются их роли по договору купли-продажи, который ранее был заключен, и приводятся его реквизиты;

В теле документа стоит указать следующее:

  1. Обозначить, что стороны пришли к обоюдному согласию, по части расторжения ранее составленного договора, с указанием причины и даты заключения прежнего соглашения;
  2. Указать, с какого момента расторжение вступает в силу;
  3. Обозначить прекращение обязательств по ранее составленному договору купли-продажи;
  4. Обозначить какое имущество, какой из сторон достаётся по факту заключения данного соглашения о расторжении (стоит наиболее детально расписать объект недвижимости, как это делают в договоре купли-продажи);
  5. Обозначить передачу денежных средств;
  6. Указать сроки исполнения обязательств по данному соглашению и порядок передачи денег, ключей и документов каждой из сторон. Возможно привлечь дополнительные акты приёма-передачи;
  7. Перечислить правоустанавливающую документацию;
  8. Указать количество экземпляров договора;
  9. Привести наиболее полные реквизиты, участвующих сторон;
  10. Подписи сторон и заверителя, если таковой привлекался к первоначальной сделке купли-продажи.

Внимание!

Стоит помнить, что данное соглашение является не менее серьёзным документом, чем основной договор купли-продажи, тем  более в тексте желательно ссылаться на статьи ГК РФ, которыми контролируются подобные соглашения.

К составлению лучше привлечь опытного юриста, который проследит за законностью подобных действий и поможет составить документ, который соответствует требованиям административных органов, что бы соглашение о расторжении договора купли-продажи было принято.

Образец

Ниже вы можете скачать образец:

Скачать

Бланк договора.doc

Источник: http://VseNaslednikam.ru/sostavleniya-soglasheniya-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi.html

Как составить договор купли-продажи квартиры в ипотеку?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно — до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру;
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения);
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре;

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

  • достижение обоюдного согласия между участниками;
  • составление договора о расторжении сделки купли-продажи;

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее.

Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

ВниманиеТак, в соответствие с Гражданским Кодексом РФ, расторгнуть договор можно только в тот период времени, когда он еще не истек. Если документ уже не действителен, аннулирование невозможно.

Аннулирование  по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества.

Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В  соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти;
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу;
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры;
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-do-i-posle-registratsii.html

Договор купли-продажи недвижимости в 2017 году – образец о намерениях, расторжение после регистрации

Процесс купли-продажи недвижимости требует особого подхода, так как отличается от продажи движимого имущества большими требованиями и имеет ряд некоторых особенностей.

Соблюдение данных моментов строго необходимо с целью положительного завершения процесса.

Основные моменты

Сделки с недвижимостью отличаются своими особенностями. Это касается существенных условий, иных моментов, а также самой процедуры регистрации права собственности.

Дело в том, что новый собственник получает свои права на объект не с момента заключения договора, а с момента его государственной регистрации.

Договор купли-продажи также должен соответствовать основным требованиям. По общему правилу, существенное условие всего одно – предмет договора.

Существуют и иные требования к тексту договора и каждая ситуация может существенно отличаться. Это зависит, в первую очередь, от типа объекта, который подлежит регистрации.

Кроме того, договор обязательно должен быть заключен в письменной форме, однако его нотариальное удостоверение требуется лишь в ограниченных случаях.

Определения

Договор купли-продажи Это документ, который определяет особенности отношений продавца и покупателя относительно передачи объекта права собственности, их взаимные права и обязанности и иные условия, на которых объект подлежит передаче от одного лица другому
Недвижимость Тип собственности, который в силу своих особенностей не подлежит фактическому перемещению. Это может быть земельный участок и различные строения
Существенные условия сделки Условия, при отсутствии которых сделка не может считаться заключенной
Регистрация недвижимости Процесс установления нового собственника и его внесение в специальный реестр
Предварительный договор Сделка, в которой указываются условия договора, который будет заключен в будущем, а также намерение лиц на совершение такой сделки
Рассрочка Это условие, при котором оплата договора производится частями в пределах установленного предела времени
Расторжение договора Возвращение отношений сторон на уровень, который существовал до заключения договора

С какой целью создается

Договор купли-продажи необходим с целью регламентации взаимоотношений между сторонами, а также последующей его регистрации.

В соответствии с требованиями законодательства, договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента завершения процедуры регистрации и никак не раньше.

То есть фактически, новый собственник получает права, а также бремя содержания объекта только после проведения сделки в Росреестре или в МФЦ.

Законодатель требует государственной регистрации абсолютно всех сделок с недвижимостью. Так, купля-продажа, дарение, рента и даже договора аренды (за исключением краткосрочных) должны пройти соответствующую процедуру.

Действующие нормативы

Регулирование правоотношений в сфере регистрации недвижимости производится на основании следующих правовых актов:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) Основной правовой акт, цель которого – установление правовых основ договорных отношений, а также отношений относительно некоторых прав, в том числе по поводу недвижимости и её реализации
ФЗ «О регистрации недвижимости» Устанавливает процедуру перехода права собственности от одного лица другому, то есть определяет сам процесс регистрации купли-продажи
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Определяет отношения, связанные с обременением объектов недвижимого имущества

Иные правовые акты, которые косвенным образом влияют на процедуру, также имеют важное значение и должны быть учтены, в зависимости от ситуации.

При возникновении спорных моментов можно порекомендовать изучить судебную практику, которая позволит лучше изучить ситуацию и определить перспективу разрешения конфликта.

Составление договора купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях – это предварительный договор купли-продажи объекта. Он составляется тогда, когда стороны планируют заключить сделку в будущем и на данный момент решают закрепить факт документально и определить возможные условия и ограничения.

В договоре может быть указан аванс или задаток, который покупатель передал продавцу в качестве обеспечения исполнения сделки. Разница у данных понятий есть.

Так, если от исполнения договора откажется продавец, то задаток возвращается в двойном размере, а аванс – в одинарном. Бланк договора купли-продажи недвижимости можно скачать здесь.

Если отказывается покупатель, то задаток вовсе не подлежит возврату, как и в случае отказа продавца.

Существенные условия

Существенных условий по сделкам о купле-продаже недвижимости всего одно или два, в зависимости от ситуации:

Предмет договора, то есть данные, достаточные для идентификации передаваемого объекта собственности А именно его кадастровый номер, адрес, площадь и так далее
Указание на лиц Которые имеют права пользования данный объектом (если продаётся жилое строение)

В договоре необходимо указать полные реквизиты сторон сделки, то есть их паспортные данные или данные правоустанавливающих документов (если продавец или покупатель – юридическое лицо).

Указывается представитель и реквизиты доверенности, если договор подписывает доверенное лицо. Форма договора купли-продажи недвижимости всегда письменная.

Нотариальное удостоверение требуется только тогда, когда имеет место быть продаже доли в праве собственности на строение, в остальных случаях – это право, но не обязанность сторон сделки.

Регистрация соглашения в Росреестре

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или в МФЦ. Если процедуру не провести, то переход права собственности не считается действительным, он фактически не будет осуществлён.

Регистрация производится в несколько этапов:

  1. Согласование условий сделки между сторонами.
  2. Сбор всей необходимой документации.
  3. Подписание текста договора.
  4. Подача документации в отделение Росреестра и фактическая регистрация сделки.
  5. Получение документации (заверенного экземпляра договора и выписки из ЕГРП).

Если продаётся доля, то будет обязательна дополнительная стадия перед фактической регистрацией – нотариальное заверение сделки.

Если договор заключался с рассрочкой платежа, стороны вправе включить в текст договора необходимость наложения обременения, которое в будущем снимается после исполнения обязательства в полной мере.

Образец заполнения

Текст договора заполняется в простой письменной форме и обязательно содержит следующие сведения:

  1. Наименование документа, а также дата его заключения и название муниципального объекта, на территории которого он заключался.
  2. Реквизиты сторон сделки на основании документов, удостоверяющих их личности или правоустанавливающих документов.
  3. Предмет договора, то есть реквизиты продаваемого объекта собственности.
  4. Права и обязанности сторон, а также дополнительные обстоятельства, которые стороны посчитают нужный включить в текст.
  5. Подписи сторон сделки.

Правильно составленный договор передаётся для государственной регистрации и только после этого переход права собственности считается осуществлённым.

По поводу предварительного соглашения (о намерениях)

Стороны вправе заключить предварительное соглашение, которое зафиксирует обязательство заключения договора в будущем и его условия.

Такой документ может содержать условия об авансе или задатке, а также иные условия передачи объекта.

Срок действия соглашения

Договор, зарегистрированный должным образом, считается осуществлённым, поэтому понятие срока давности по отношению к нему не применяется.

Понятие срока действия может быть применено по отношению к предварительному договору, который содержит срок, в течение которого сделка между сторонами должна быть заключена.

Порядок нотариального оформления

Если стороны пришли к выводу о такой необходимости, или если данная процедура обязательна в данной ситуации (при продаже долей в строениях), договор подлежит нотариальному удостоверению.

Процесс проходит следующим образом. Стороны обращаются к нотариусу, который заверяет уже готовый документ или составляет новый, по желанию сторон.

: расторжение договора купли продажи — неоплата

Далее документ передаётся в Росреестр для завершения процедуры перехода права собственности.

Процедура расторжения

Договор может быть расторгнут таким же способом, которым стороны его заключили. То есть для расторжения нотариальной сделки потребуется снова обратиться к нотариусу.

Если стороны не могут договориться о расторжении, сделать это можно будет только в судебном порядке.

Для этого подаётся исковое заявление, содержание которого указывает на необходимость расторжения по определённым причинам (нарушение условий договора или закона).

Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в соответствии с имеющимися законодательными требованиями.

Если в нём будут отсутствовать существенные условия, Росреестр не проведёт сделку ни при каких обстоятельствах, а это означает невозможность перехода права собственности от предыдущего собственника к новому.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

По закону
Добавить комментарий