Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Содержание
  1. Покупка комнаты в квартире: подводные камни – преимущественое право, в коммунальной, отказ, образец, документы, как оформить, в 2017 году
  2. Законодательство
  3. Отказ
  4. Совершение сделки
  5. Документы
  6. Подводные камни при покупке комнаты в квартире
  7. Коммунальной
  8. Соседи
  9. Особенности оформления
  10. Можно ли в кредит?
  11. Через дарение
  12. Плюсы и минусы
  13. На видео о приобретении комнаты
  14. Сложности при продаже комнаты в коммунальной квартире
  15. С чего начать: договариваемся с соседями
  16. Что делать после получения отказов от всех собственников?
  17. Способы ускорения продажи
  18. Продажа комнаты в коммунальной квартире 2017
  19. Формы владения комнатами в коммунальной квартире
  20. Преимущественное право покупки, необходимость его соблюдения
  21. Шаг 1 — Оценка стоимости жилья
  22. Шаг 2 — Получение согласия на продажу от соседей
  23. Сложности, которые могут возникнуть с соседями
  24. Способы обойти преимущественное право покупки
  25. Шаг 3 — Поиски покупателя
  26. Шаг 4 — Необходимый пакет документов для совершения сделки
  27. Покупка комнаты в коммунальной квартире: образец договора
  28. Порядок покупки и перечень документов
  29. Выгода приобретения комнаты в коммуналке
  30. Особенности взаимодействия с собственниками
  31. Преимущественное право покупки
  32. Риски покупки комнаты в коммуналке
  33. Заключение договора
  34. Как получить отказ от соседей при продаже доли

Покупка комнаты в квартире: подводные камни – преимущественое право, в коммунальной, отказ, образец, документы, как оформить, в 2017 году

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Покупка комнаты в коммунальной квартире представляет собой специфическую сделку.

Она заключается чаще всего студентами, приезжими в новый город для постоянного проживания или молодыми семьями.

В соответствии с действующим законодательством устанавливается понятие «преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире».

Оно предоставляет возможность собственникам других комнат первыми выкупить помещение, которое продается владельцем квартиры.

Иными словами, если продавец решил продать комнату, то для начала он должен предложить сделку людям, уже проживающим в квартире.

Важно учитывать следующие моменты:

  • если жильцы отказываются от преимущественного права, то это необходимо закрепить у нотариуса в письменной форме;
  • условия сделки должны быть одинаковы для жильцов и посторонних лиц.

К примеру, собственник предложил приобрести комнату жильцам за 100.000 рублей, а на внешнем рынке реализует её по стоимости 70.000 рублей.

В такой ситуации жильцы могут оспорить сделку и признать её недействительной.

Законодательство

Вопросы, связанные с приобретением комнаты, регулируются действующим ЖК РФ.

Этот кодекс устанавливает права продавца и покупателей, а также перечень оснований признания сделки недействительной. Понятие преимущественного права содержится в статье 250 ГК РФ.

Отказ

Собственники комнат в квартире обладают правом отказа от преимущественного права, предоставляемого им законодателем.

Отказ оформляется в письменной форме одним из следующих вариантов:

  1. Составление заявления, включающего в себя отказ.
  2. Направление уведомления собственнику заказного письма, в котором указывается отказ от приобретения комнаты.

Есть еще один способ, который крайне редко используется редко – подача заявления в Росреестр. Для этого потребуется собрать всех собственником в органе регистрации и попросить составить заявление об отказе.

Если владельцами других комнат являются юридические лица, то они составляют отказ в виде ответа на уведомление, направленное продавцом.

Компании могут оформить бумагу на фирменном бланке, но дополнительно потребуется подпись руководителя.

Совершение сделки

Приобретение комнаты в 2017 году рекомендуется осуществлять поэтапно. Для начала необходимо определить бюджет, который может быть затрачен на приобретение недвижимости.

Стоимость объекта формируется под влиянием следующих факторов:

  • площадь, расположение комнаты, этаж;
  • число помещений в квартире, а также людей, которые в них прописаны;
  • состояние коммуникационных систем.

Перед каждым покупателем неизменно возникает вопрос – стоит ли воспользоваться услугами риэлторов?

Если предложения о продаже комнат можно с легкостью найти самостоятельно, провести осмотр и беседу с продавцом удастся без посредника, то на стадии заключения договора лучше всего воспользоваться юридической помощью. Это позволит избежать неприятных казусов в дальнейшем.

Следующий этап покупки комнаты – осмотр.

Специалисты советуют обращать внимание на такие моменты:

  • состояние дома, в котором располагается квартира, а также район, расположение остановок и метро, продуктовых магазинов, больниц, школ и детских площадок – все это требует внимания;
  • планировка недвижимости: осмотрите коммуникационные системы (сантехнические устройства, отопительные батареи и т.д.), важно, чтобы не было проведено незаконных перепланировок, реальный метраж комнат обязательно должен совпадать с параметрами, указанными в документах;
  • соседи: с людьми, проживающими в других комнатах, рекомендуется побеседовать, обсудите с ними вопросы, касающиеся курения в квартире или содержания домашних животных.

Документы

Для покупки комнаты в квартире потребуется представить следующие документы:

  1. Свидетельство собственности на недвижимость.
  2. Письменные отказы остальных владельцев от преимущественного права.
  3. Кадастровые и технические документы на квартиру.
  4. Кредитный договор (если комната приобретается в ипотеку).
  5. Разрешение органов попечительства (если собственником одной из комнат является несовершеннолетнее лицо).

Подводные камни при покупке комнаты в квартире

Подводные камни при покупке комнаты в квартире основываются на том, что недвижимость является совместной.

Чтобы избежать в дальнейшем нежелательных последствий, рекомендуется убедиться и лично проверить, что был получен отказ от преимущественного права, а условия сделки не изменились.

Если собственником одной из комнат является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то необходимо потребовать согласия органов опеки.

Письменного отказа его родителей от преимущественного права будет недостаточно. Без согласия органов попечительства сделка будет признана незаконной.

Коммунальной

Важно перед приобретением комнаты убедиться в следующих моментах:

  • документация, устанавливающая права продавца на квартиру, подлинна;
  • если сделка осуществляется с доверенностью, то она должна быть подлинна;
  • владелец недвижимости должен быть полностью дееспособным, для этого необходимо получить справку из неврологического диспансера;
  • из комнаты должны быть выписаны все посторонние лица, в том числе дети;
  • отсутствие государственных обременений на комнате (к примеру, ареста).

Соседи

Одним из подводных камней, которые встречаются при покупке комнаты, являются соседи. Некоторые могут потребовать определенной суммы денег за оформление отказа от собственности.

Ни в коем случае нельзя этого допускать, поскольку практика показывает, что на этом они не останавливаются и продолжают требовать деньги уже по другим причинам.

Особенности оформления

К особенностям оформления относится приобретение только одной или нескольких комнат в квартире.

Это не предоставляет покупателю полного права распоряжаться недвижимостью.

Предусматриваются общие места – ванная комната, туалет и кухня. Право собственности на эти помещения не распространяется и не фиксируется в договоре.

Можно ли в кредит?

Если комната в квартире приобретается по ипотечному договору, то его необходимо приложить к пакету документов.

Приобрести объект по кредиту можно, если сам продавец не устанавливает запрета.

Через дарение

Получение отказа от преимущественного права с каждого соседа – продолжительная процедура. Чтобы её избежать, юристы прибегают к заключению договора дарения.

Единственный нюанс кроется в том, что он является безвозмездным, следовательно, не удастся зафиксировать факт передачи денежных средств.

В будущем, если соглашение будет расторгнуто, деньги возвращены покупателю не будут. Более того, если правда станет известна, то сделка будет признана недействительной.

Плюсы и минусы

Плюс приобретения комнаты в коммунальной квартиры – её низкая стоимость.

Если бюджет ограничен, то можно приобрести только часть недвижимости.

К минусам относится сложная процедура покупки, отягощенная необходимостью получения отказов в письменной форме.

На видео о приобретении комнаты

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-komnaty-v-kvartire-podvodnye-kamni.html

Сложности при продаже комнаты в коммунальной квартире

Сложности при продаже комнаты в коммунальной квартире

Несмотря на достаточно большое количество коммунальных квартир, проблем реализации комнаты в коммуналке не становится меньше.

Это объясняется их небольшой стоимостью и соответственно высокой востребованностью у определенных слоев населения.

Так какие же сложности могут возникнуть при покупке или продаже комнаты в коммунальной квартире, как можно себя обезопасить при подписании договора и как совершать сделку в максимально короткие сроки?

Интересные статьи:

Завещание или договор дарения

Методы реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка

Жилая площадь квартиры или частного дома

Квартира в подарок. Взять или отказаться?

Как предотвратить двойные продажи жилья?

Собственникам комнат в коммуналке не стоит беспокоиться о том, будет ли пользоваться спросом их имущество при продаже. Спрос однозначно будет. Правда, не следует рассчитывать на ажиотаж.

Невысокая стоимость комнаты в коммуналке является тем фактором, который и объясняет стабильный спрос на такого рода недвижимость. Рынок большого города вряд ли предложит жилье подобного типа по более дешевым расценкам.

Даже для того, чтобы купить малогабаритную квартиру, придется заплатить ощутимо больше. На сегодняшний день потенциальные покупатели комнат в коммуналках – это преимущественно приезжие жители, т.к.

вместе с жильем им доступна и постоянная регистрация. И именно такой способ обосноваться в новом городе выбирает большинство иногородних.

Однако довольно часто покупают комнаты в коммуналках и состоятельные граждане с целью сдавать в аренду или со временем выкупить всю квартиру целиком. Могут купить и те, кто надеется на выгодное расселение жильцов после сноса здания.

С чего начать: договариваемся с соседями

Насколько затянется процедура продажи, зависит в том числе и от соседей, точнее от их отношения к вам и их сговорчивости. Дело в том, что коммунальная квартира является объектом долевой собственности.

Это значит, что каждый сосед, проживающий в ней, может законно рассчитывать на причитающуюся ему долю. Гражданский кодекс РФ гласит, что преимущественное право покупки продаваемой комнаты в коммунальной квартире принадлежит владельцам остальных комнат в данной квартире, т. е. соседям.

Это обязывает продавца комнаты сначала предложить купить его долю соседям и только потом, получив их отказ, выставить ее на продажу. Это можно сделать и в устной форме, однако специалисты советуют все документировать, т.е. соседи должны подписать отказ от приобретения комнаты.

Этот документ заверяется у нотариуса либо регистрируется в Регпалате. Даже о том, что комната продается, соседей лучше информировать посредством заказного письма.

После получения ими уведомления, в котором должна содержаться информация о намерении продать комнату, о ее стоимости и условиях сделки, им дается срок, равный 1 месяцу, на обдумывание предложения и принятие решения.

Если по истечении месяца предложений о приобретении комнаты от соседей не поступит, смело можете выставлять комнату в свободную продажу. Нередки такие ситуации, когда соседи чинят препятствия и намеренно отказываются принимать письмо или не отвечают на него долгое время.

В этих случаях продавец может отстоять свое право на продажу комнаты с помощью суда. Конечно, до суда можно испробовать другие варианты. Один из них – это пригласить профессионального риелтора для решения такого рода проблемы.

В том случае если другие комнаты в коммуналке не приватизированы, их собственником выступает муниципалитет, который в свою очередь не будет препятствовать продаже комнаты. Сложности с продажей комнаты могут возникнуть в том случае, если один из собственников остальных комнат – несовершеннолетний гражданин. Тогда, кроме отказа от покупки, необходимо получить еще согласие органов опеки и попечительства на этот отказ.

Все законные условия проведения сделки купли-продажи комнаты должны выполняться. Иначе в судебном порядке можно оспорить сделку, обязать продавца вернуть уплаченные покупателю деньги.

Что делать после получения отказов от всех собственников?

Практика показывает, что чаще продавцу удается получить все необходимые отказы и он выставляет комнату на продажу. Он может нанять риелтора либо выполнить дальнейшие действия самостоятельно.

Здесь все зависит от того, обладает ли сам продавец всеми необходимыми в этом вопросе знаниями, а также располагает ли он достаточным количеством времени.

Цена комнаты находится в прямой зависимости от ее площади, состояния, местоположения квартиры, этажности дома, транспортной доступности и даже от вида из окон. Существенным фактором при ценообразовании является и количество соседей.

Однако цена, предложенная соседям, не должна быть выше той, по которой ее продают другим покупателям. Иначе соседи могут обратиться в суд и, скорее всего, выиграют дело.

Способы ускорения продажи

Можно сделать косметический ремонт в комнате и даже квартире в целом. Для этого необязательно закупать дорогие стройматериалы. Достаточно сделать так, чтобы там было чисто и уютно. Уделите особое внимание местам общего пользования: санузел, ванная комната.

Если соседи по квартире также намереваются продавать свои комнаты, договоритесь с ними сделать это одновременно. В этом случае косметический ремонт квартиры обойдется дешевле, да и процесс продажи комнат пойдет значительно быстрее. Это также удорожит ваши комнаты.

Источник: http://zembr.ru/index.php/stati/nedvizhimost/242-slozhnosti-pri-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2017

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2017

Коммунальные квартиры появились в советское время, когда к гражданам, обладающим большой жилой площадью, стали подселять чужих людей.

Также они были актуальны, когда жилье предоставлялось на правах социального найма. В современную реальность данная категория недвижимости вписывается с трудом.

Определение такого понятия, как коммунальная квартира, нельзя найти в федеральном законодательстве, однако упоминание о ней есть в целевой программе «Расселение коммунальных квартир в С. -Петербурге».

 По данному региональному нормативному акту коммунальной называется квартира, которая состоит из 5 и более жилых помещений (комнат), которые принадлежат соответствующему числу собственников, не связанных родственными узами, на основании определенных договоров, сделок и других документов, предусмотренных законодательством.

Есть определенные различия между коммунальной квартирой и квартирой, находящейся в долевой собственности. В коммуналке у каждого жильца есть право на конкретную комнату.

А в долевой квартире физически доли не выделяются, они только на бумаге – 1/3, 1/6 и т.п.

Поэтому конкретно границы в этом случае суд определяет, кто и чем пользуется, исходя из социального и материального состояния собственников долей.

Следовательно, коммунальной является квартира, обладающая следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, имеющие собственный счет на оплату коммунальных услуг;
  • все жильцы имеют в собственности или на правах социального найма комнату для проживания, в то время как места общего пользования находятся в долевой собственности;
  • все жильцы получили право на собственное помещение по отдельному правовому основанию, не зависящему от других проживающих.

Формы владения комнатами в коммунальной квартире

Сделка купли-продажи будет возможна, если объект недвижимости приватизирован. Правом на его продажу обладает только его собственник или уполномоченное им лицо.

 Существует возможность заключить сделку и на неприватизированное помещение.

Однако это будет обмен между двумя нанимателями квартир на такое же неприватизированное жилье посредством заключения договора.

В данном случае органы местной администрации или управляющие муниципальным имуществом, которые являются непосредственными собственниками жилья, должны дать согласие на обмен. Только в этом случае договор может быть подписан нанимателями, и сделка будет признана законной.

Преимущественное право покупки, необходимость его соблюдения

Если все жильцы коммунальной квартиры  обладают законным правом на собственное помещение, помимо согласия на продажу, которое нужно у них получить, необходимо учитывать их преимущественное право на приобретение продающейся жилплощади.

Оно предполагает приоритетное право соседей как покупателя помещения.

В случае нарушения преимущественного права собственников остальных комнат в коммунальной квартире, каждый из них может в течение 3 месяцев оспорить сделку через суд, официально потребовав перевести на себя все права и обязанности покупателя, независимо от наличия подходящего клиента.

Таким образом, продажа комнаты в коммунальной квартире должна происходить с учетом желания остальных проживающих на ее приобретение. Только в том случае, если они отказались от покупки или не дали ответ в течение месяца, можно начинать оформление купли-продажи с третьим лицом.

Для того, чтобы избежать возможных осложнений, процесс предоставления преимущественного права покупки и получение ответа на него необходимо оформлять в письменном виде. Если соседи не дали ответ в течение указанного срока, письменное предложение о покупке будет служить доказательством соблюдения их преимущественного права.

Здесь следует учитывать тот фактор, что нельзя продавать комнату третьему лицу ниже заявленной стоимости, предложенной ранее остальным жильцам. Это также может служить основанием для признания сделки недействительной.

Шаг 1 — Оценка стоимости жилья

Правильное определение рыночной стоимости недвижимости – это залог успешной сделки. На стоимость комнаты в коммунальной квартире влияют следующие факторы:

  • площадь; количество соседей и комнат в квартире;
  • район расположения и уровень его инфраструктуры;
  • общее состояние жилого дома.

Есть некоторые сложности в определении данных факторов, когда речь идет о коммунальной квартире.

Связано это с тем, что оценка комнаты составляется на основе стоимости квадратного метра во всей квартире.

При этом, даже если ремонт есть только в комнате, предназначенной для продажи, стоимость площади все равно будет зависеть от общей цены за квартиру.

Шаг 2 — Получение согласия на продажу от соседей

Самая большая сложность в продаже комнаты в коммунальной квартире заключается в зависимости от других жильцов. Необходимо направить письменное уведомление о своем решении всем собственникам остальных помещений для соблюдения их преимущественного права покупки.

При этом следует учитывать, что в квартире могут проживать родственники либо иные люди, которые не обладают правом собственности на данную жилплощадь, в то время, как согласие на продажу нужно получить именно от владельца.

Если соседи живут в помещении на основании соцнайма, уведомлять их о своем решении не требуется. В тех случаях, когда есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже следует направить в орган управления муниципальным имуществом.

Для того, чтобы получить корректные сведения о правообладателях, необходимо посетить Росреестр, где нужно:

  • заполнить заявление на получение сведений о собственниках комнат;
  • оплатить госпошлину, после чего можно получить требуемую информацию в письменном виде.

Следует отдельно решать ситуацию, если имущество принадлежит несовершеннолетнему владельцу. Закон определяет некоторые различия для двух возрастных групп.

Если комнатой владеет ребенок, которому меньше 14 лет, его преимущественное право покупки или отказ от него представляет родитель или законный представитель.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право выражать свою волю, однако она должна быть согласована с родителями.

Таким образом, ответ на ваше уведомление будет содержать одну подпись, если ребенку нет 14 лет, и две, если он старше этого возраста.

Кроме того, соблюдение прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства, у которых нужно получать разрешение на любые сделки с недвижимостью.

Сложности, которые могут возникнуть с соседями

Все нижеописанные проблемы могут быть решены в вашу пользу при соблюдении определенных действий.

В первую очередь нужно учитывать, что уведомление необходимо направить соседям заказным письмом, в котором изложено решение о продаже комнаты, сумма сделки и возможность заявления о покупке в течение месяца.

1) Отказ соседей получить уведомление. Этот вид проблемы с соседями  решается довольно легко. В данном случае ваше письмо вернется с пометкой об отказе от получения и будет служить доказательством правомочности ваших действий.

2) Отсутствие реакции на уведомление.

 В том случае, если получатель не реагирует на уведомление, можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит документ и отправит его снова.

Если повторное уведомление также будет проигнорировано, вы можете получить у нотариуса свидетельство, которое будет служить доказательством соблюдения вами всех правовых норм.

3) Если соседи не живут по месту прописки и их местонахождение неизвестно. В данном случае для совершения сделки  требуется признать соседа без вести пропавшим. Этот статус можно присвоить человеку только в том случае, если срок его отсутствия составляет не менее 1 года.

Признать соседа безвестно отсутствующим можно, направив в суд заявление о том, что основанием обращения является соблюдение преимущественного права покупки. Только в этом случае заявление будет принято от гражданина, не являющегося родственником пропавшего человека.

К документу необходимо приложить выписку из домовой книги и ответы из адресного бюро.

В ходе судебного следствия будут опрошены свидетели и направлены запросы по местам возможного пребывания соседа.

 Если его не удастся обнаружить, судом будет назначен управляющий имуществом, на имя которого следует направить свое уведомление о продаже комнаты.

4) Если сосед живет в другом городе.

 В случае проживания собственника в другом городе и готовности отреагировать на уведомление, следует воспользоваться услугами нотариуса.

Получатель должен прислать нотариально заверенный отказ, который будет служить основанием законности сделки.

5) Если собственник умер, а наследники не вступили в права наследования. Данная ситуация может вызвать самые большие затруднения.

В этом случае придется либо обойти преимущественное право покупки либо направить в суд заявление о признании площади выморочным имуществом и необходимости принять ее на баланс местных властей.

В результате судебного следствия будет назначен наследник либо имущество получит статус выморочного и уйдет в собственность государства. В каждом из этих случаев появится адресат, которому можно направить свое уведомление.

Следует учитывать, что в пакет документов при продаже следует включить, как уведомление и отказ от него наследников, так и судебное решение по данному вопросу.

Способы обойти преимущественное право покупки

Есть несколько способов, которые могут помочь провести сделку с 3-м лицом, без участия соседей:

Первый способ – это, составив договор дарения, сделать потенциального покупателя собственником комнаты.

Это сделает его таким же владельцем площади, как и остальных соседей, следовательно, он будет обладать преимущественным правом покупки.

Риск в данном случае заключается в том, что если сделка по каким-либо причинам не состоится, комната превратится из полноценной собственности в долевую.

Следующий способ – это также с помощью вышеупомянутого договора подарить комнату, не оформляя процесс получения платы за нее. Минусом такого хода является то, что соседи смогут оспорить такую сделку, потребовав перевода права собственности на себя.

Третий способ обойти преимущественное право покупки – это реализовать право залога.

В данном случае нужно составить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге, которым будет выступать аванс за будущую покупку.

Далее продавец пропускает срок возврата денег, что дает покупателю законное право взыскать жилплощать в качестве оплаты займа.

Все эти методы позволяют обойти право преимущественной покупки, однако в каждом из них присутствует доля риска. Поэтому совершать такие сделки следует крайне осторожно.

Шаг 3 — Поиски покупателя

Найти подходящего покупателя можно как самостоятельно, так и прибегнув к помощи агентства недвижимости. В первом случае от вас не потребуется никаких затрат, нужно только разместить объявление о продаже в интернете и печатных изданиях.

При этом вы будете лично общаться с каждым потенциальным покупателем и самостоятельно контролировать юридическую сторону вопроса.

Обратившись к риэлтору, вы сэкономите время и получите дополнительную защиту от мошенничества в ходе сделки. Однако при этом понесете ощутимые финансовые траты.

Независимо от того, какой способ вы выберете, следует учитывать, что поиск подходящего покупателя, который не передумает в ходе оформления бумаг, — это залог успешной сделки.

Шаг 4 — Необходимый пакет документов для совершения сделки

Если вопрос с соседями решен, подходящий покупатель найден, то можно приступать к подготовке документов для совершения купли-продажи имущества. Вам нужно предоставить в Росреестр:

  • паспорта участвующих в сделке лиц;
  • договор купли-продажи;
  • акт приёма-передачи комнаты (если составлялся);
  • свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
  • справка об отсутствии прописанных жильцов на продаваемой жилплощади;
  • копии заказных писем, которые были разосланы соседям, их ответы, а также свидетельство почты о совершении рассылок;
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (в случае, когда один из собственников продаваемой комнаты — несовершеннолетнее лицо).

Таким образом, в продаже комнаты в коммунальной квартире существует множество нюансов, каждый из которых необходимо учитывать для законного совершения сделки.

Источник: https://03-pravo.ru/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Покупка комнаты в коммунальной квартире: образец договора

Покупка комнаты в коммунальной квартире: образец договора

Что собой представляет покупка комнаты в коммунальной квартире с точки зрения законодательства. Процесс проведения сделки с соблюдением прав остальных собственников и юридических формальностей.

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами.

Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно.

Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля — продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией.

Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению — продает, дарит, закладывает и т.д.

Единственный недостаток — возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости — сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель — соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли — продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком.

Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе.

Договор купли — продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.

558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий — для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема — передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Как получить отказ от соседей при продаже доли

 Как получить отказ  соседей, от приемущественного права покупки.

     По причине множества звонков и задаваемых  вопросов на тему – отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

    Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших ” сособственников”- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться – сделка не пройдет регистрацию.

Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени.

Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

 В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают “вставлять палки в колеса” и по каким либо причинам не хотят или “не могут” пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны .

Есть одно НО – покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус – цена   письма  от 2500 – 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

  1) Составляем текст письма  – Вставляем свои и данные уведомляемого.

  2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем: 

 Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)      

 3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета – на каждого сособственника по две описи и одному “уведомлению о вручении”. Форма заполнения :

                                                        Опись

       заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

   4)  Заполняем уведомление о вручении  с двух сторон :

  Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи – фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

 Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят  подписать уведомления у почтальона  и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

 В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию. 

  Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет – закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без  приостановок.

 И на десерт:

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части  доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит,  хочет скорее купить вашу недвижимость. 

  Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

 1. Дарите “покупателю” часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) – налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

 2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в  регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

 Мы всегда готовы помоч Вам  сопроводить сделку

                услуги                             на главную

Источник: http://anmelnitsa.ru/poleznaya-informatciya-pri-kupli-prodazhe-nedvizhimosti/otkaz-ot-sosedei-pri-prodazhe-komnat-doli

По закону
Добавить комментарий