Приобретение квартиры у застройщика: что следует учесть?

Содержание
  1. Покупка жилья в новостройке: правила, возможные риски и порядок действий
  2. Покупка квартиры в новостройке
  3. Покупаем жильё в новостройке — на что обратить внимание при выборе?
  4. Оформление покупки — главные моменты
  5. Риски при покупке квартиры в доме, не введённом в эксплуатацию
  6. Покупка готового жилья у застройщика
  7. Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры
  8. Приобретение квартиры в новостройке у застройщика
  9. Предварительный договор
  10. Рассрочка
  11. Стоит ли покупать у подрядчика?
  12. Покупка квартиры у застройщика в сданном доме
  13. Покупка квартиры в новостройке
  14. Покупка квартиры в ипотеку у застройщика в сданном доме
  15. Как обманывают покупателей квартир в новостройках
  16. Квартира от застройщика: семь раз проверь, один – купи
  17. Квартиры для тех, кто никому не верит
  18. Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?
  19. Как купить квартиру у застройщика?
  20. Покупка квартиры у застройщика в сданном доме документы
  21. Покупка квартиры у застройщика в сданном доме в ипотеку
  22. Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать?
  23. Этапы покупки квартиры в новостройке
  24. Выбор района
  25. Типы жилья
  26. Осмотр объекта недвижимости
  27. Изучение информации о застройщике
  28. Оформление покупки квартиры в новостройке
  29. Юридические нюансы заключения договора покупки квартиры в новостройке
  30. Оформление права собственности на квартиру в новостройке
  31. Основные риски покупки квартиры в новостройке
  32. о особенностях покупки квартиры в новостройке. Советы эксперта

Покупка жилья в новостройке: правила, возможные риски и порядок действий

Приобретение квартиры у застройщика: что следует учесть?

Покупка квартиры в доме, который ещё только строится, имеет массу положительных моментов. Это и современные проекты домов, и новые коммуникации с энергосберегающими технологиями, и отсутствие даже возможности конфликтов с прошлыми хозяевами.

В то же время, покупая жильё на вторичном рынке, вы не купите «кота в мешке», да и провести «чистую», с точки зрения юристов, сделку гораздо проще.

Выбирать вам, мы же собрали некоторые ключевые моменты, которые нужно изучить и понять перед началом предметного поиска своей будущей квартиры в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке

С чего лучше начать? Вот схема покупки квартиры в новострое, состоящая из нескольких обязательных шагов, список которых можно расширить – но сокращать не стоит.

  1. Анализируем цены на рынке. Цены на жильё с похожими характеристиками колебаться сильно не должны. Необычно низкая цена, кроме азартного предвкушения удачной покупки, должна вызвать здоровую настороженность. Демпингуют обычно либо ненадёжные компании-застройщики, либо вырывшие только котлован. Нужно ли вкладывать в такой проект? Если в него не вложит средства достаточное количество людей – на строительство дома денег может банально не хватить, и вы станете владельцем «потенциально возможных» метров в долгострое.

    Заплатив близкую к цене вторичного рынка стоимость квадратного метра в новостройке, нужно понимать, что вы кредитуете застройщика, ведь именно на эти полученные средства он и будет закупать стройматериалы и оплачивать другие составляющие сметы. Ничего страшного в этом, казалось бы, нет – только где гарантии, что не наступят возможные негативные сценарии?

  2. Проверяем пароли и явки. Все контакты компании-застройщика, любые другие доступные данные о ней должны быть тщательно проверены и внимательно изучены. Где физически находится их офис? Сколько времени они в нём располагаются и собственный ли он? Контактные телефоны только мобильные, или есть стационарные городские? Официальный сайт компании разработан основательно – или на скорую руку?

    Подобная информация поможет понять, насколько надёжен предполагаемый продавец, не исчезнет ли он в один «прекрасный» день, оставив после себя только пару стопок макулатуры и бесполезные документы в снятом на месяц помещении?

  3. Знакомство с исполнителем. Главные действующие лица в новостройке – заказчик строительства, генеральный подрядчик и разработчик проекта дома. История и репутация компании-строителя расскажет о качестве проектной документации и надёжности её реализации. Многоквартирный высотный дом, построенный без соблюдения должной технологии закладки фундамента, соответствующей почвам, будет очень ненадёжным и даже опасным жилищем. Количество строек тоже может многое прояснить. Если есть удачно завершённые – это замечательно. А когда видим несколько одновременно ведущихся и не готовых – лучше поискать другого партнёра, риски инвестирования неоправданно высоки.

    Данные получать желательно не только из официальных источников застройщика – но и с форумов, сайтов отзывов и статей независимых СМИ (не рекламного характера).

  4. Как продвигается процесс? Лично проверьте ход строительства, причём приезжайте несколько раз, чтобы отследить динамику. Сколько людей задействовано, завезены ли какие-то запасы стройматериалов, какая строительная техника и как именно используется.
    При отсутствии проблем с финансированием и привлечением покупателей солидные фирмы могут строить в несколько смен без перерывов даже на тёмное время суток.
  5. Как и кому платить. Инвестировать можно различными путями. Будет ли это специализированный инвестиционный фонд для финансирования строительства, выкуп целевых облигаций или непрозрачная переуступка прав требования – от этого будет зависеть, превратятся ли ваши сбережения в уютное жильё, или растают в воздухе.
    Рассчитываться за покупку квартиры можно через банковскую кассу, с указанием всех реквизитов получателя, со всеми подтверждениями оплаты. Если же нет – это серьёзное основание задуматься о добросовестности вашего предполагаемого застройщика.

Отслеживайте динамику строительства самостоятельно.

Покупаем жильё в новостройке — на что обратить внимание при выборе?

Задача каждого потенциального собственника строящейся жилплощади — исключить риски ещё перед покупкой такого жилья. С этой целью нужно соблюдать правила, в основу которых легли ошибки покупателей-первопроходцев. Что же нужно проверить обязательно:

  • Насколько готов дом. Одно дело – профинансировать строительство на этапе кровельных работ или застекления окон, и совсем другое – если недавно приступили к рытью котлована под фундамент.Оценивайте готовность лично – не нужно полагаться на уверения представителя застройщика, что осталось только подвести коммуникации – а так всё сделано. Поговорите с рядовыми строителями – они-то точно знают все проблемы стройки из первых рук, да и «обработке» клиентов специально не обучены.
  • Каким видом договора предлагают оформить отношения. Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, да ещё и прошедший через органы государственной регистрации, это большое преимущество. Любые другие подвиды контрактов (например, договор о намерениях или предварительный договор) имеют приоритет ниже.

В первом случае ваши требования обеспечены страховкой и поручительством банка. Это защитит вас при самых неблагоприятных исходах, если застройщик вдруг обанкротится.

Продать одну и ту же квартиру два раза тоже будет невозможно.

Да и один только факт, что с вами готовы заключить договор долевого участия косвенно подтверждает, что уже есть и разрешение строить, и земля уже отведена.

Как вариант – могут заключать договоры о намерениях (или предварительные) и переводить их в ДДУ после приведения в порядок всей строительной документации.

  • Готовы ли банки принимать в проекте участие? Один факт отсутствия аккредитации стройки в банках уже очень тревожный сигнал для инвестора. Ведь крупные финансовые учреждения имеют несравнимо больше возможностей всесторонне изучить риски и юридические тонкости. Чем больше банков готово кредитовать покупку жилья в новостройке – тем точнее косвенное подтверждение её надёжности.
  • Хорошая ли это инвестиция? Попробуйте спрогнозировать, что станет с домом и районом его расположения в обозримом будущем. Откроют ли поблизости новую станцию метро – или проложат скоростную магистраль – от ответа на эти вопросы будет зависеть, насколько прирастут или уменьшатся вложенные вами деньги.Важна также и проектировка самого дома: расположение лифтов и мусоропровода относительно вашей квартиры, угловая ли она, на какую сторону света выходят окна, первый у вас будет этаж или под самой крышей, толщина стен и высота потолков – всё имеет значение при определении стоимости.

Приобретение готового жилья у застройщика исключает большую часть рисков.

Оформление покупки — главные моменты

Порядок покупки недвижимости, в том числе и строящейся, вопрос, чётко регламентированный законами и кодексами Российской Федерации.

К таковым на общегосударственном уровне относятся Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон №122-ФЗ (редакция 29.12.2014г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон устанавливает подтверждение государством прав и обязанностей сторон в отношении недвижимости после регистрации. Осуществляющий её орган – ФРС (Федеральная регистрационная служба), в каждом регионе она своя.

К определяющим моментам, требующим особого внимания, можно отнести:

  • Разрешения на строительство. Они должны быть выданы именно тому субъекту (юридическому лицу), которое фигурирует в остальных разрешительных и регистрационных документах.
  • Документы по земле, а именно – как оформлен земельный участок. Его назначение должно соответствовать строительству многоквартирного и многоэтажного дома. Природоохранную зону лучше избегать – их могут снести, выявив нарушения экологических норм.Возможна и долгосрочная аренда земли – это не нарушение и не тревожный сигнал, а вполне нормальная практика.
  • Как и кем обеспечиваются обязательства застройщика перед вами. Нововведения 1 января 2014 года обязывают застройщиков страховать гражданскую ответственность и получать поручительство банка.

Перед тем, как начать процедуру покупки, обязательно запросите и проверьте такие документы:

  1. Проектная документация и декларация (с заключением гос. экспертизы).
  2. Инвестиционный контракт с экономическими расчётами по строительству (бизнес-план, технико-экономическое обоснование). Особо интересны для нас этапы строительства и фиксированные сроки их исполнения.
  3. Текст договора страхования, заключенный застройщиком и страхователем (он определит порядок выплат и случаи, подлежащие возмещению).
  4. Выписка из Единого госреестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Она поможет увидеть, какие есть обременения, кому принадлежит земля под домом, куплены ли уже квартиры по ДДУ.
    Получить такой документ имеет право каждый гражданин после уплаты пошлины (порядка 400 руб.).
  5. Учредительные и регистрационные документы юридического лица-застройщика (устав, свидетельство ИНН, свежая Выписка из ЕГРЮЛ, максимально свежая финансовая отчётность, паспорт директора).

Если вы – не профессиональный юрист, лучше воспользуйтесь услугами профильного специалиста. Это сэкономит если не средства, то наверняка нервы.

Риски при покупке квартиры в доме, не введённом в эксплуатацию

Кроме очевидных и описанных выше рисков, есть другие минусы, которые могут вас не устроить, если вы станете первым хозяином квартиры в только что построенном доме:

  • Усадка. Новое строение продолжает оседать, «отстаиваться» ещё около 3 лет. И современный ремонт «с иголочки», в который вы вложите немалые средства, будет испорчен трещинами и перекосами.
  • Соседи. Ремонт будете делать не только вы — строительный мусор, звуки от «болгарок» и сверления стен могут сопровождать вас долгие месяцы после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Вы можете не знать всех будущих изменений в районе расположения дома. Постройка рядом популярного супермаркета повлияет на привлекательность жилища в положительную сторону, а вот если поблизости начнут вторую очередь строительства – то ближайшие месяцы или даже годы спокойного существования можно не ждать.

Покупка готового жилья у застройщика

Этот путь с самым низким уровнем риска среди всех вариантов сделки с новостройками. Вы уже видите результат, и понимаете, что конкретно вам предлагают купить. С точки же зрения документации, акценты будут такими:

  1. Готовая новостройка перед вводом в эксплуатацию проходит государственную комиссию, после чего выдаются подтверждающие документы.
  2. Следующим шагом будет утверждение поэтажного плана дома в БТИ (бюро технической инвентаризации).
  3. Далее документы проходят в ФРС предусмотренные экспертизы, в Единый государственный реестр вносятся данные о новых зарегистрированных правах на недвижимость, что подтверждается государственными свидетельствами.
  4. Как только стандартный перечень документов подан, в стандартный 30-дневный срок можно оформить право собственности. Для этого понадобится:
    • Заявление от правообладателя;
    • Документация, удостоверяющая права на жильё;
    • Договор с застройщиком;
    • Акт приёма-передачи имущества;
    • Квитанции об уплате госпошлины;
    • Подтверждение личности и её дееспособности (паспорт, пр.).

Чтобы исключить возможные разночтения в определении площади квартиры, специалисты рекомендуют указать в документах общую площадь, без балконов и с ними (если таковые имеются).

Хотя в незарегистрированной недвижимости можно жить довольно долго, однако провести любое юридическое действие с ней невозможно.

Вы не сможете:

  • её продать,
  • передать банку в ипотеку,
  • подарить или передать по наследству эту недвижимость.

Суммируя сказанное выше, подчеркнём, что квартира в новостройке, без сомнения, привлекательное приобретение с множеством приятных бонусов.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Чтобы она не принесла разочарований в будущем, будьте очень внимательны и осторожны, выбирая проект для инвестирования. Не пренебрегайте услугами юристов и консультантов – экономия здесь неуместна.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/pokupka/novostrojka.html

Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге.

Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214.

Однако тут есть сразу два «но»:

  • закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
  • по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).

Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды».

В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика.

Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума».

А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент. Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.

Показателен такой случай:

Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %.

После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке.

В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.

Приобретение квартиры в новостройке у застройщика

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры.

Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

  • разрешение на возведение многоэтажки;
  • право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора.

Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.

Предварительный договор

Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается.

По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем  договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях.

Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь передачи товара – в данном случае квартиры – не происходит.

Тем не менее застройщики, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков, умудряются добиться от них оплаты полной стоимости жилья. Причем деньги принимаются как:

  • стопроцентный задаток
  • либо как гарантия платежеспособности покупателя.

Таким образом, покупка новостройки по предварительному договору – это большой риск. Ведь застройщик может впоследствии отказаться от заключения полноценного договора.

И тогда доказать свое право собственности на жилье не получится даже в суде. Яркий пример – плачевная ситуация, в которой оказалась бухгалтер частной фирмы Мария Дмитриевна К.

Застройщик предложил ей заключить договор долевого участия, правда, предварительный. Не заметив подвоха, женщина согласилась.

Но когда строительство подошло к концу и настала пора оформлять квартиру в собственность, выяснилось, что прав на нее Мария Дмитриевна не имеет. Ведь застройщик так и не заключил с женщиной полноценный договор долевого участия.

Рассрочка

Покупка новостройки в рассрочку – вариант, который, безусловно, заслуживает внимания.

Он выгоден как застройщикам, которые стремятся побыстрее реализовать квадратные метры, так и покупателям, которые не всегда имеют возможность сразу оплатить полную стоимость квартиры.

Многие выбирают его еще и потому, что не хотят связываться с банками. Однако и у этого варианта есть свои подводные камни:

  1. перед подписанием договора о рассрочке следует тщательно изучить последствия, которые наступают в случае просрочки платежа. Застройщик может выдвинуть «драконовские» условия, и тогда такой вариант оплаты окажется совершенно невыгодным;
  2. также нужно учесть процент удорожания квартиры. Как правило, этот показатель не превышает 3 % от остатка стоимости жилья в месяц;
  3. очень важно изучить прописанный в договоре порядок, в соответствии с которым будет осуществляться переход права собственности к покупателю. Здесь тоже могут быть неприятные сюрпризы.

Покупка новостройки в рассрочку подходит далеко не всем, поскольку срок погашения задолженности довольно короткий, а суммы ежемесячных выплат существенные.

Стоит ли покупать у подрядчика?

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. С одной стороны, соблазн велик, так как зачастую подрядчик продает квартиры дешевле, чем застройщик. А с другой стороны, высока вероятность столкнуться с серьезными проблемами.

Покупка новостройки у подрядчика – предприятие рискованное, ведь он не работает по ФЗ-214, кстати в Воронеже по ФЗ-214 работают комплекс на Пешестрелецкой и ЖК Цветной Бульвар.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, убедитесь в том, что:

  •  договор долевого участия (если подрядчик владеет квартирой на основании этого документа) зарегистрирован в органах Росреестра;
  • подрядчик имеет документы, подтверждающие, что жилье полностью оплачено;
  • в договоре указана именно та квартира, которую вы намерены купить;
  • подрядчик имеет возможность заключать договор уступки прав требования.

Непростое это дело – покупка новостройки: подводные камни подстерегают покупателя на каждом шагу. Поэтому так важно внимательно изучить информацию по данному вопросу и оценить все имеющиеся варианты.

Чтобы упростить вам задачу, предлагаем ознакомиться с другими статьями полезными для покупателей новостройки на нашем сайте. Они помогут разложить все по полочкам и сделать правильный выбор.

И напоследок посмотрите видео о том, на что стоить обратить особое внимание при покупке квартиры в новостройке:

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/pokupka-novostrojjki-podvodnye-kamni

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме

Чтобы оградить себя от серьезных неприятностей, помимо правоустанавливающих документов на объект, нужно изучать и сам договор, на основании которого осуществляется сделка.

«Так, договор долевого участия обязан определять конкретный объект долевого строительства, а также он должен содержать сведения о цене, о сроках передачи этого объекта и его оплаты и гарантийном сроке», — утверждает адвокат Олег Сухов.

«И не надо забывать, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации, — добавляет Наталья Козлова, Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

– А если жилье приобретается по схеме ЖСК, то необходимо учитывать, что договор покупки пая действителен, только когда земельный участок оформлен в аренду или в собственность на кооператив».

Покупка квартиры в новостройке

Прежде всего, вне зависимости от того, как реализуются квартиры, должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы, а именно: документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, на котором ведется строительств (свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды), разрешение на строительство; проектная документация и заключение по ней госэкспертизы, если федеральным законом установлено проведение экспертизы, проектная декларация со всеми изменениями, если они были», — говорит адвокат Олег Сухов. «Плюс должны быть получены технические условия в соответствии с нормативами», — добавляет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».

Покупка квартиры в ипотеку у застройщика в сданном доме

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

  • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
  • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
  • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
  • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
  • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки).

Как обманывают покупателей квартир в новостройках

ВажноЕсли же мирным путем решить проблему не получается, то, как советует Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», нужно обратиться к застройщику с официальной претензией, в которой следует четко изложить свои требования со ссылкой на законодательство и условия договора. Причем, по мнению Натальи Козловой (ОАО «Главмосстрой-недвижимость») откладывать на потом, надеясь что проблема разрешиться сама собой, здесь не стоит, лучше действовать как можно быстрее.
« Конечно, каждый негативный сценарий требует индивидуального подхода, в том числе даже бездействия, когда те или иные попытки устранить проблему не способны ее разрешить. Но если говорить в общем, то при двойных продажах необходимо доказывать свои права на приобретенную недвижимость в судебном порядке.
Если затягивается оформление права собственности, надо обращаться в суд с иском о признании права собственности.

Квартира от застройщика: семь раз проверь, один – купи

Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов.

ВниманиеРисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Квартиры для тех, кто никому не верит

Также необходимо найти информацию об интересующих вас компаниях на сайте Государственной фискальной службы, поскольку наличие налогового долга почти всегда чревато для компании проблемами. Проведя все действия, постарайтесь систематизировать и проанализировать собранный материал.

Нужно понимать, что в нашей стране нет кристально чистых застройщиков, поэтому отказываться от покупки из-за мелкого недовольства кого-либо из пользователей сети Интернет не самый разумный подход, но и принимая решение отдать свои деньги, помните, что от его обдуманности будет зависеть успех вашей инвестиции. Предлагаем также ознакомиться с советами о том, что нужно учитывать и на что обращать внимание, принимая квартиру от застройщика.

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

  • Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав.Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие.

Как купить квартиру у застройщика?

Екатерина Москвина, аналитик компании Meridian Development: На данный момент мы завершаем реализацию квартир в сданном жилом комплексе «Времена года».

Объект комфорт-класса находится в престижном месте, на Московском проспекте, в шаговой близости от метро «Фрунзенская».

Поскольку наш объект – это самый крупный жилой комплекс из новых домов вокруг метро «Фрунзенская», у нас ассортимент квартир по-прежнему разнообразен: от компактных студий до просторных трехкомнатных.

Доступна ипотека во всех ведущих банках. Есть даже возможность приобрести квартиру (правда, лишь небольшую) с нулевым первым взносом.

Общее число квартир в пяти корпусах составляет 2441, остаток предложения сейчас составляет лишь 22,7%. Все жилье, проданное по ДДУ, передано владельцам, дом заселен.

Заполняются коммерческие помещения, открываются клиники, сервисные службы. Передан городу встроенный муниципальный детский сад.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме документы

Есть «шанс» остаться без воды и электричества». Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: ПРОГРЕСС, ООООт 1, 99 млн руб. м. Тушинская. Скидка 5%. 3, 5 км до МКАД от 1,99 млн руб.

Узнать телефон По закону лучшеСамый первый совет, который дают эксперты во избежание проблем при покупке новостроек не зависимо от их стадии строительства, — приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е.

Покупка квартиры у застройщика в сданном доме в ипотеку

Если же сделка сопровождается заключением договора уступки прав требования, надо убедиться, что квартира полностью оплачена цедентом (лицом, передающее свое право требования – от ред.

)», — говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Естественно, проверка документов и текста договора нужна и при использовании «серых» схем, причем даже более тщательная.

Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: А101 Девелопмент, АОНовая Москва. 4, 7 км от МКАД. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка.

https://www.youtube.com/watch?v=kXy5OaOJBpQ

Узнать телефон Важные моментыПокупая недвижимость даже на финальных этапах строительства, стоит уделить время изучению застройщика и его предыдущих объектов.

«Во-первых, надо обратить внимание на то, сколько проектов застройщик реализовал за последнее время.

На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают.

застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы.

Но при изучении застройщиков и их деятельности надежнее все-таки обратиться за консультацией к специализированным юристам, ведь помимо сведений, доступных всем, они, как сообщает адвокат Олег Сухов, могут выяснить специфическую информацию: о долгах и незакрытых судебных процессах строительных компании, о судебных решениях по проектам и т.п. Ну а изучив застройщика и его прежний опыт, нужно перейти к анализу текущего проекта, в котором хочется купить недвижимость.
За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб. При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади. Документы для покупки квартиры на вторичном рынке В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Источник: http://low24.ru/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika-v-sdannom-dome/

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать?

Преимущества покупки квартиры в новостройке очевидны – это и сравнительно низкая стоимость (по сравнению с вторичным рынком), и «чистота» квартиры в юридическом смысле, и отсутствие у дома своей истории.

Впрочем, не менее очевидны и недостатки: более сложная и длительная процедура оформления жилья в собственность; зачастую – отсутствие ремонта, отделки; нередко – не слишком удобное расположение дома – вдали от центральных городских районов; и, конечно, все финансовые риски, связанные с покупкой первичного жилья.

Этапы покупки квартиры в новостройке

Основные этапы покупки квартиры остаются практически одинаковыми вне зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается жилье – различаются только некоторые документы и риски, связанные с покупкой, а также сроки оформления. Итак, рекомендуем следующий порядок покупки квартиры в новостройке:

Выбор района

Выбирая квартиру, стоит учитывать множество факторов, в числе которых немаловажным является определение района города, где будет располагаться ваше новое жилье.

На первый взгляд  выбор в пользу жилья в окраинных жилых комплексах может казаться очевидным.

Помимо того, что здесь вы можете рассчитывать на куда большую площадь за те же деньги, обычно такие районы более экологичны, в них чище воздух, больше зеленых насаждений, что может быть немаловажно для семьи, в которой есть дети или планируется их рождение. Однако тут есть и свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Прежде всего, это инфраструктура, которая в «молодом» районе может быть недостаточно развита. Впрочем, в современных жилых комплексах зачастую предусмотрена значительная часть необходимых инфраструктурных объектов.

Однако второй, и не менее важный для работающих людей момент, — это транспортная доступность района, качество дорог, удаленность от места работы и возможность добраться до центральных районов в минимально возможное время.

В случае, если жилье покупается как инвестиционный объект, т. е.

специально под сдачу в аренду квартирантам, есть смысл выбирать жилье в центральных районах.

Как правило, такие объекты пользуются значительно большим спросом и ценятся на арендном рынке существенно выше вне зависимости от площади.

Типы жилья

Современные жилые квартиры можно разделить на четыре основных класса, которые различаются как уровнем комфорта, так и ценовой категорией.

Жилье эконом-класса, или квартиры стандарт предоставляют весь набор удобств, необходимых для жизни, — но не более того. Это квартиры в панельных или блочных многоквартирных домах.

Располагаются преимущественно в спальных районах. Подземная парковка обычно не предусмотрена, а количество мет для парковки при доме ограничено. Комнаты небольшие, изолированные, может быть балкон или лоджия. Санузел, раздельный или совмещенный, только один.

Возможностей для перепланировки немного. Отопление центральное. Во дворе обычно есть общее озеленение и типовая детская площадка.

Стандартная площадь однокомнатной квартиры эконом-класса – 30-45 квадратных метров; двухкомнатной – 44-70, трехкомнатной – 60-90 квадратных метров. Высота потолков порядка 2,5 метров.

Квартиры класса комфорт более просторны: площадь однокомнатной квартиры составляет 38-50 квадратных метров, двухкомнатной – 50-80, трехкомнатной – 70-110, четырехкомнатной – 70-150.

высота потолков более 2,7 метра. Расположение комнат практически аналогично стандартному, однако поддается перепланировке. Дом, как правило, кирпичный или монолитный.

Здесь обязательно предусмотрено наличие парковки.

Бизнес-класс предоставляет жильцу полный набор современных удобств и преимуществ. Кирпичный или монолитный дом располагается на охраняемой территории с разнообразными инфраструктурными объектами.

Здесь обязательно наличие магазинов, сервисных центров, закрытой парковки или гаражей. Предусмотрена возможность перепланировки квартиры.

В стандартном варианте всегда есть просторная кухня-столовая, большой балкон или лоджия, может быть несколько санузлов. Квартира может размещаться в двух уровнях.

Обязательно наличие в доме консьержа и круглосуточной охраны, возможна установка систем видеонаблюдения. На территории дома размещаются большие детские площадки, озеленение, возможен индивидуальный ландшафтный дизайн.

Высота потолков свыше 2,8 метра. Площадь однокомнатной квартиры 44-60 квадратных метров; двухкомнатной – 60-100 квадратных метров; трехкомнатной – 100-200 квадратных метров; четырехкомнатной – 130-240.

Жилье премиум-класса предназначено для обеспеченных людей, превыше всего ценящих комфорт. Это дома, построенные по индивидуальным проектам, в число квартир обычно входят пентхаусы.

Площадь квартир может быть самой различной. В квартирах располагается зачастую по несколько санузлов, балконов или лоджий. Все инфраструктурные объекты, расположенные в доме, закрытые, и предназначены только для жильцов. Дом обязательно оборудован бесшумными скоростными лифтами, видеонаблюдением и расположен в элитном районе города.

Осмотр объекта недвижимости

На что стоит прежде всего обратить внимание при осмотре объекта? Разберем по пунктам.

  • Двор жилого дома. Обратите внимание на наличие детской площадки, озеленения, парковочных мест (если, конечно, в доме не предусмотрена подземная парковка), инфраструктурных объектов. Понятно, что для строящегося объекта все это может быть еще только в планах, но наличие таких планов все же стоит уточнить.
  • Планировка квартиры и возможность перепланировки. Последнее стоит уточнить у продавца.
  • Высота потолков. В дорогом жилье потолки, как правило, более высокие.
  • Качество окон и вид, открывающийся из них. Обязательно уточните, не планируется ли строительство каких-либо объектов в непосредственной близости. Согласитесь, будет неприятно, приобретя квартиру с панорамным видом на город, через несколько лет обнаружить другую высотку, полностью заслоняющую от вас солнечный свет.
  • Материал стен (кирпич, панели, блоки), толщина и материал межкомнатных перегородок.
  • Качество отделки. Конечно, вы можете изначально планировать собственную отделку, но качество отделки от застройщика может повлиять на цену объекта.

Изучение информации о застройщике

В процессе покупки квартиры в новостройке, очень важно тщательно изучить все возможные данные о застройщике, чтобы не пришлось ждать вожделенных ключей от квартиры долгие годы. Итак, на что следует обратить внимание?

  1. Публичность компании. Компания, которая постоянно находится «на виду», чьи руководители и менеджеры свободно и открыто выступают в СМИ, дают комментарии к новому в жилищном законодательстве и т.п. вызывает больше доверия, чем фирма, о которой в последние годы нигде не упоминалось. Для того, чтобы проверить компанию по этому критерию, достаточно задать соответствующий запрос в Интернете и проверить даты публикаций, где она упоминается. Обратите внимание и на возможные негативные моменты, которые также могут быть отражены в прессе.
  2. Ценовая политика компании. Имейте в виду, что, чем ниже цена квартиры относительно среднерыночной, тем статистически выше риск мошенничества. Неадекватное занижение цен – лишний «звоночек», который должен насторожить покупателя. Правда, здесь есть один момент: цена может варьироваться от стадии строительства. Так что, если хотите сэкономить, выбирайте жилье на более раннем этапе постройки.
  3. Правильно составленный договор и документы компании. По требованию застройщик обязан предъявить полный пакет документов о самой компании и о строящемся объекте, в том числе собственные учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке компании на налоговый учет, разрешение на строительство, документы о праве собственности на земельный участок и т.д. При этом особенное значение имеет форма договора приобретения квартиры.
    Наиболее надежным считается договор долевого участия.
  4. Динамика строительства. Обратите внимание на дату начала строительства и стадию, в которой оно находится на текущий момент – это позволит увидеть темпы строительства объекта в целом.
  5. Уровень партнеров компании. Обратите внимание на те фирмы, с которыми застройщик сотрудничает в рамках инвестиционной программы, программы страхования, кредитной программы. Солидные партнеры и соинвесторы – значительный плюс в пользу застройщика.

В любом случае, очевидно, что полагаться следует только на факты, которые можно проверить в независимых источниках – и ни в коем случае не на слова и обещания представителя компании, в чьи задачи, конечно, входит «уломать» вас.

Оформление покупки квартиры в новостройке

К процедуре оформления сделки можно отнести заключение собственно договора купли-продажи, госрегистрацию договора, составление акта приема-передачи объекта и оформление права собственности на объект.

Юридические нюансы заключения договора покупки квартиры в новостройке

Сделки по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • Точном определении квартиры по проектной документации;
  • Сроках передачи квартиры в собственность дольщика;
  • Цене, сроках и порядке оплаты;
  • Сроках гарантии на квартиру.

Если хотя бы один из этих пунктов в документе отсутствует, договор считается недействительным.

Договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

Как следствие, и обязательства по оплате в соответствии с договором вступают в силу только после госрегистрации.

Регистрация заверяется специальной надписью на документе. Это необходимо во избежание двойных продаж объектов.

Если вы приобретаете квартиру не у застройщика, а у участника долевого строительства, который выплатил стоимость квартиры застройщику, заключается договор уступки прав требования (договор цессии).

Квартиру застройщик или предыдущий владелец передает новому собственнику по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. До подписания такого акта вы вправе отказаться от него и потребовать от застройщика составления документа с перечислением недоработок строительства.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке

Оформление покупки квартиры в новостройке регулируется Федеральным законом №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для того, чтобы оформить собственность на квартиру, вы должны предоставить в регистрационный орган пакет документов, в том числе:

  • Документы, удостоверяющие сам факт постройки дома
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
  • Акт приема-передачи квартиры

Обратите внимание: разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик должен передать в регистрирующий орган в течение десяти рабочих дней после его получения.

Основные риски покупки квартиры в новостройке

У покупки квартиры в новостройке есть свои подводные камни. Мошенничество на рынке первичного жилья, к сожалению, особенно распространено. Чтобы не потерять деньги, следует крайне внимательно отнестись ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Застройщик может не достроить объект или обанкротиться в процессе строительства. К сожалению, полностью застраховаться себя от такого развития событий практически невозможно.

Именно поэтому рекомендуется заключать договоры на этапе строительства только с максимально солидными компаниями, присутствующими на рынке длительное время и зарекомендовавшими себя в качестве надежных застройщиков.

Обратите внимание на форму договора. В случае, если застройщик не работает по ФЗ №214, ваши риски возрастают во множество раз.

В этом случае по договору вы можете называться инвестором, покупателем, партнером и т.д.

, а впоследствии будет крайне сложно, например, доказать, что вы приобретали именно определенную квартиру в определенном доме.

Двойные продажи. Они могут быть как умышленными, так и случайными (например, потерялся файл и т.п.). Умышленная двойная продажа возможна, если ваш договор не был зарегистрирован в ФРС – следовательно, ваша задача отследить этот момент.

Определенная путаница может возникнуть из-за различия строительных и фактических номеров квартир. Иногда вам могут показать одну квартиру вместо другой, отличающейся «малозначительными» деталями.

Один из рисков связан с продажей квартир на дополнительных этажах. Например, если квартиры в строящемся доме пользуются высоким спросом, застройщик может решить добавить один-два дополнительных этажа.

Квартиры на них могут начать продаваться раньше, чем будет получено разрешение на такие изменения.

Соответственно, в случае, если такое разрешение получено не будет, застройщик обязан вернуть дольщикам выплаченный аванс вместе с неустойкой.

В случае, если застройщик не до конца оформит со своей стороны документацию, для вас это может грозить невозможностью оформить право собственности. В этом случае единственной возможностью разрешения проблемы может стать судебное разбирательство.

о особенностях покупки квартиры в новостройке. Советы эксперта

Итак, покупка квартиры на первичном рынке связана с многочисленными рисками и нюансами, на которые следует обращать внимание. тем не менее, это возможность не только сэкономить средства, но и приобрести «чистую» квартиру без негативной истории.

Источник: http://sdelkaprosto.com/pokupka/ishhem-varianty/kvartiry-v-novostroyke.html

По закону
Добавить комментарий