Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Содержание
  1. Выгоден ли переход от долевого строительства к проектному финансированию?
  2. Как наступят перемены?
  3. Страхи застройщиков
  4. Что будет и кому это выгодно?
  5. Чей опыт?
  6. Новости экономики и финансов СПб, России и мира
  7. Стройка встанет, цены вырастут. К чему приведет отказ от долевых схем
  8. Владимир Путин поручил заменить долевое строительство на проектное финансирование
  9. Проектное финансирование вместо долевого строительства. Что с нами будет?
  10. Экономика есть искусство удовлетворять безграничные потребности при помощи ограниченных ресурсов.
  11. Лоренс Питер
  12. Договоры долевого участия – выгода для всех?
  13. Проектное финансирование. Особенности и принципы распределения рисков
  14. Мнение крупных игроков: “Проектное финансирование потребует продуманного и последовательного перехода, но это неизбежно”
  15. При обсуждении перспектив развития рынка жилого строительства неизбежно поднимается вопрос формирования системы цивилизованных отношений, при этом гарантирующей качественный готовый продукт под ключ, отвечающий всем современным требованиям в части архитектурной выразительности дома, отделки самой квартиры, инженерного обеспечения и многом другом. Ключевой вопрос заключается в том, что не все граждане, вероятнее всего, смогут себе это позволить. Неминуемо падение платежеспособного спроса и уровня доступности жилья. Очевидна необходимость компромисса, который скорее всего будет заключатся в снижении качества и потребительских характеристик продукта в попытках удержать стоимость, обеспечивающую необходимый спрос для проекта.  Насколько грамотно удастся реализовать внедрение механизма повсеместного перехода на проектное финансирование жилищного строительства покажет время
  16. Место долевого строи­тельства займёт прое­ктное финансирование
  17. Пятилетний переход
  18. В Фонд защиты дольщи­ков поступают первые деньги
  19. Полномочия госстройн­адзора в регионах ра­сширят

Выгоден ли переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Члены правительства РФ в срок до 15 декабря 2017 года должны предложить свой вариант для поэтапного перехода от ДДУ к проектному финансированию.

Эта инициатива президента позволит упростить процесс приобретения строящейся недвижимости и пресечь риски, с которыми могут столкнуться граждане.

Полный отказ от прежней схемы должен осуществиться в течение трех лет.

Финансирование строящейся жилплощади в рамках нового проекта предполагает, что стройка будет осуществляться за счет банковских вложений, а не привлеченных средств граждан. На приобретенную недвижимость сразу можно будет оформить право собственности, так как оно будет уже построено.

При этом Глава Минстроя России, заявил, что цена такой недвижимости должна быть объективной. В свою очередь, банки должны урегулировать процентные ставки и предоставлять кредиты населению по сниженным ставкам. Такой способ покупки недвижимости успешно практикуется в западных странах.

Сильной отрицательной стороной долевки, по мнению экспертов, являются риски, которые несут дольщик и застройщик в равной мере. В России на данный момент строительные проекты могут финансироваться тремя способами:

  • За счет инвестиций дольщиков;
  • Проектное финансирование;
  • За счет частных средств застройщиков.

Процентное соотношение во всех этих вариантах неравное. Так 20-40% средств девелоперов приходится на общий объем капиталовложений, средства дольщиков вкладываются в соотношении 50%, а банковское финансирование предполагает вложения не более 50%.

Схема, предложенная президентом, заключается в том, что стройка будет финансироваться банком. Однако процесс коммуникации между застройщиком, банком и покупателем пока не обозначен.

При проектном финансировании банк вкладывает свои активы в строительство жилых домов.

Квартиры в доме обеспечивают долговое обязательство, которое впоследствии ликвидируется за счет денежных вливаний новых проектов.

Главное отличие такой схемы заключается в том, что это не кредит со всеми вытекающими, а особый вид сделки. Процентная ставка в этом случае должна быть пониженной, по сравнению с кредитом тех же строителей.

Реализация новой схемы приобретения недвижимости, с точки зрения правительства, выгода всем. Граждане не потеряют свои вложения и не останутся без квартиры.

Застройщикам будет легче привлекать финансовые активы, так как для строительства нужно будет наладить сотрудничество всего с 2-3 банками. А также есть возможность привлечь профессиональных инвесторов.

Финансирование будет равнозначно утвержденному объему работ.

 В этом случае деньги будут поступать согласно договору с временными рамками.

Государство также заинтересовано в реализации проектного финансирования: вероятность привлечению в отрасль бюджетных средств значительно снижается.

В случае недобросовестности компании-застройщика дом будет достраивать не государство, а банки или страховщики, которые были привлечены ранее.

Как наступят перемены?

Предпосылкой появления инициативы по формированию нового проекта приобретения жилья стало основание организации по защите прав дольщиков.

В связи с этим были скорректированы законодательные нормы (218-ФЗ). Планы правительства также включают в себя ужесточение контроля в регионах России за строительством по ДДУ.

Этапом перехода к новой системе будет оценка потоков финансирования банками строящегося жилья. Критериями оценки будут возможные риски и динамика, играющая на понижение стоимости кредитных ресурсов.

Главной целью в этом случае является сохранение доступной стоимости квадратного метра жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=hvwSW1GCYW0

На данный момент финансирование частными лицами в строительство жилья составляет 3,5 трлн рублей. Способны ли банки взять на себя такой объем финансовых затрат? Процесс замещения требует определения жестких временных рамок. Долевое строительство

Согласно статическим данным, более половины возводимого жилья в России финансируется гражданами, заинтересованными в получении жилья.

Более миллиона россиян участвуют в программе, по цифрам за III квартал 2017 года. Безусловно, большинство россиян пользуются кредитными средствами на приобретение жилья.

Общая задолженность дольщиков перед банками составляет 1,5 трлн рублей.

Наравне с этой схемой приобретения жилья существуют и другие. Они менее популярны в силу своих недостатков и условий. Жилищные сертификаты, кооперативное строительство и реализация уже построенных квартир это 20% от общего количества сделок по приобретению жилья.

Страхи застройщиков

Нынешнее положение дел действительно дестабилизирует рынок недвижимости: девелоперы и риелторы, а также участники долевого строительства полагаются на застройщика. А его благонадежность зависит от многих факторов.

Новая программа позволит свести риски приобретения жилья к минимуму, однако аналитики рынка опасаются, что стоимость квадратных метров будет увеличиваться.

А этот фактор подкрепляется еще и тем, что кредитование застройщиков также может быть пересмотрено не в самую лучшую сторону.

Опасения застройщиков связаны еще и с тем, что при введении новой схемы, не все смогут остаться на рынке, и будут вынуждены уйти с него.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа», прогнозирует, что привлечение банков уже началось и дает положительные результаты.

Строительство теперь не зависит от денег дольщиков, оно зависит от банка.

В свою очередь, Марина Любельская говорит о важных условиях, которые должны соблюдаться при применении новой схемы.

Она отмечает, что финансирование такого типа обязано складываться из размера инфляции и маржинальности. Таким образом, сегодняшняя ставка, по ее мнению, не должна превышать 8%.

Только так можно сохранить уровень цен и маржинальность девелопера.

Эксперт Роман Родионцев полагает, что рынок сохранит диапазон цены на объекты недвижимости. По его мнению, резкого скачка или падения цен ожидать не стоит. Ежеквартально происходит баланс рынка за счет поступления предложений с небольшими ценами.

Что будет и кому это выгодно?

Процентная ставка наверняка будет зависеть от уровня риска, кредитной репутации застройщика и самого проекта.

Для профессиональных застройщиков упростится процесс привлечения средств, что наверняка скажется на уровне лояльности покупателей жилья.

На рынке строящейся недвижимости останутся только те, кто готов исполнять свои обязанности в полной мере.

Чей опыт?

В вопросе приобретения недвижимости в Европе проектное финансирование лидирует.

Строительство новых домов ведется на деньги банка, в то время как средства дольщиков поступают на выделенный депозит.

Только после сдачи объекта банк открывает доступ к депозиту, и застройщик может забрать свою прибыль.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/vygoden-li-perehod-ot-stroitelstva-po-ddu-k-proektnomu-finansirovaniyu/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Президент РФ Владимир Путин накануне поручил правительству проработать вопрос о переходе от системы долевого строительства жилья в РФ к проектному финансированию строек при участии банков. Как ожидается, к полному отказу от долевого строительства рынок придет через 3-5 лет. Взамен будет предложено покупать готовое жилье в новостройках.

Пока конкретных механизмов и плана мероприятий по переходу не разработано, Министерство строительства и ЖКХ только собирается этим заняться. Впрочем, глава Минстроя Михаил Мень пообещал учитывать мнение застройщиков.

“Мы работаем в первую очередь с Национальным объединением строителей и с Национальным объединением застройщиков.

Вот наши два партнера, помимо, конечно, других общественных организаций и бизнеса — РСПП и “Деловой России”, — приводит ТАСС его слова.

Как говорят участники рынка, первые последствия отказа от долевки покупатели почувствуют уже скоро. “То, что долевку отменят, было понятно уже давно, власть посылала застройщикам вполне очевидные сигналы в течение последних 3 лет минимум.

И надо признать, что это самое эффективное решение проблем дольщиков: нет дольщиков — нет проблем. Все это приведет к повышенному интересу к существующему жилью, особенно тому, что либо уже сдано, либо будет сдано в ближайшее время. И росту цен.

Поэтому ждем роста продаж”, — говорит директор по развитию “Л1” Надежда Калашникова.

“Есть основные вещи, которые можно спрогнозировать. Это, во-первых, монополизация рынка крупными игроками. Конкуренция будет снижаться, проекты — становиться более типовыми.

Кроме этого, не у всех компаний есть возможность кредитоваться, и не у всех есть финансовые ресурсы для начала строительства без средств дольщиков. Это основные проблемы отмены долевого строительства, которым нужно уделить особое внимание при разработке законопроекта.

К плюсам можно отнести отсутствие такого понятия, как обманутые дольщики”, — рассуждает исполнительный директор СК “Ойкумена” Роман Мирошников.

Только в Петербурге и Ленобласти сейчас строится около 4-5 млн м2 жилья в год на общую сумму 400-450 млрд рублей.

По оценкам экспертов, с рынка могут уйти от 15 до 30% строительных компаний. А рынок будет кардинально отличаться от существующего.

“На Западе схема работы такова: девелопер — владелец участка собирает предварительные заявки от потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье в этом месте.

Если таковых набирается от 30 до 50%, он идет в банк, где показывает проект, говорит: вот, у нас есть такой спрос по такой цене, — и банк выдает проектное финансирование.

По завершении строительства он продает желающим уже готовые квартиры, — рассказывает управляющий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. — Есть еще вариант, когда покупатели кладут деньги, равные стоимости квартиры, на эксроу-счета в банке, а банк финансирует строительство”.

Как считают участники рынка, на переходный период будут действовать последние поправки к 214-ФЗ, которые уже достаточно сильно усложнили попытки строителей продолжить свою деятельность.

По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое.

Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Впрочем, как говорят строители, именно банки и стали главными бенефициарами последних изменений.

“Заработают на всех этих инновациях банкиры, которые будут полностью контролировать строительные компании. По сути, будет у нас “Сбербанк строй”, “ВТБ строй” и т. д.

“, — мрачно описывает будущий рынок один из девелоперов.

Большинство девелоперов либо пока изучают инновации, либо уже смирились с судьбой и перестали беспокоиться.

“Когда законодательство меняется каждые полгода, а то и каждый квартал, надо перестать нервничать, войти в дзен и принять судьбу, какая она есть”, — предлагает один из строителей.

“Нет никаких сомнений, что механизм проектного финансирования банками застройщиков не сможет заменить долевку даже наполовину, — не сдается директор компании “Петрополь” Марк Лернер.

— Поэтому сейчас можно уже однозначно прогнозировать кратное снижение объемов жилищного строительства в ближайшие годы. При этом побочным эффектом может явиться активизация текущего спроса. Застройщики, безусловно, не упустят возможность сесть на конек “Срочно покупайте долевку, ее скоро отменят!”.

По оценкам директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, за жилье, построенное без долевки, придется заплатить на 10-20% дороже. “Реально, без шуток. Именно такая будет допнагрузка на капитал за 2-2,5 года при строительстве средних размеров дома”, — прогнозирует он.

Впрочем, совсем без жилья мы не останемся. По мнению руководителя маркетинга и аналитики “Лаборатории метров” Елизаветы Яковлевой, на ближайшие 3-4 года запаса у строителей хватит.

“Сейчас в Ленобласти выдано разрешений на строительство около 8 млн м2 и около 15 млн м2 в городе.

До середины следующего года, пока действуют старые правила, застройщики смогут получить разрешений еще на 5-7 млн “квадратов”, — подсчитала она.

Артемий Анин автора

27 октября 2017, 00:01 3192

За главными новостями от «ДП» следите на нашем канале в Telegram

Источник: https://www.dp.ru/a/2017/10/26/Prinuzhdenie_k_banku

Стройка встанет, цены вырастут. К чему приведет отказ от долевых схем

Стройка встанет, цены вырастут. К чему приведет отказ от долевых схем

МОСКВА, 26 окт – ПРАЙМ, Наталья Карнова. Схема долевого строительства жилья, когда его продают на этапе котлована и дальше достраивают на деньги дольщиков и соинвесторов, может уйти в прошлое.

Как сообщил глава Минстроя Михаил Мень, президент Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства к механизму проектного финансирования.

Переход начнется после введения в действие окончательных жестких требований к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля 2018 года. 

ДЕШЕВО, НО С РИСКАМИ

Опрошенные “Прайм” эксперты указывают, что популярность долевого строительства обусловлена сравнительной дешевизной строящегося жилья.

“Поскольку одной из главных задач было обеспечить доступность жилья, в нашей стране законно продавать жилье с момента получения разрешения на строительство, то есть на нулевом цикле.

За счет этого покупатель квартиры в новостройке может сэкономить существенные суммы: цены на стадии котлована и на стадии ввода дома в эксплуатацию различаются иногда довольно существенно, в некоторых проектах лишь на 5-7%, а там, где спрос резко подскочил, – до 40%”, – рассказала председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. 

Однако снижение цены обусловлено вполне очевидными причинами – дольщики не столько приобретают, сколько соинвестируют в проект, который  в текущий момент не является готовым продуктом, указывает директор “НДВ-Девелопмент” Андрей Стригалев. Отсюда – потенциальные риски, связанные с появлением проблемным объектов, если застройщик не просчитал бизнес-процессы и прочие нюансы, которые могут привести к срыву сроков или даже более негативным сценариям.

“Разумеется, все проблемные стройки со временем разрешаются, тем более что власти прилагают усилия для того, чтобы люди получили свое жилье.

При этом наличие резонансных событий толкает на то, чтобы искать механизмы, необходимые для контроля деятельности застройщиков и минимизации рисков при выборе первичного жилья”, – отметил он. 

На сегодняшний день, по данным Минстроя, в реестре обманутых дольщиков находятся 36,6 тысячи человек, хотя на деле пострадавших порядка 86 тысяч. 

ЦЕНЫ НАЧНУТ РАСТИ

При этом эксперты сомневаются, что на сегодняшний день возможна реализация крупных жилищных проектов исключительно на основе банковского финансирования. По мнению управляющего партнера “Метриум Групп” Марии Литинецкой, это утопия.

“Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов дает от 20% до 60% переплаты по кредиту.

Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас”, – считает она.

Сегодня при проектном финансировании банки, как правило, требуют, чтобы у застройщика были собственные средства в размере 20-50% от необходимого объема инвестиций.

По мнению гендиректора компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Натальи Шаталиной, только единицы из застройщиков имеют такую финансовую подушку безопасности, которая им позволит построить дом без привлечения кредитных средств.

Если же большинству застройщиков придется вести стройку в основном за счет банковских кредитов, то это ощутимо скажется на себестоимости проекта и, опять-таки, на стоимости квартир.   

С тем, что квадратные метры будут дорожать, согласны и другие опрошенные. Если с рынка уйдут квартиры в домах, находящихся на нулевой и начальной стадии строительства, это приведет к подорожанию квадратного метра. В среднем рост может составить до 10%, полагает Доброхотова. 

Вместе с тем, если закон разрешит продажу с момента 30-50% строительной готовности дома, то это только поможет бизнесу и защитит дольщиков.

Такая мера будет стимулировать застройщиков вносить собственные средства в строительство, что повысит надежность строек.

Кроме того, в Москве сейчас довольно много уже построенного жилья, и, если новые стройки нельзя будет начинать продавать на котловане, эта мера будет стимулировать граждан приобретать квартиры из уже построенного объема, считает она.

Стригалев напомнил о европейском опыте. Там действительно предлагаются готовые новостройки, но и ставки по любым кредитам существенно ниже, и средний класс более устойчив.

Поэтому нужно понимать, что мы на выходе получим безопасное, но более дорогое жилье.

Повышение порога входа сузит спрос на квартиры в новых объектах, что отрицательно скажется на продажах и приведет в дальнейшем к сокращению количества строек со всеми очевидными последствиями для экономики в сопряженных отраслях, добавил он.

ПРЕКРАСНОЕ ДАЛЕКО

В целом эксперты уверены, что переход к проектному финансированию – вовсе не перспектива ближайшего будущего.

Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства, считает Литинецкая.

Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится.

Увеличение доли проектного финансирования возможно при соблюдении целого ряда условий.

Прежде всего, это снижение стоимости банковских кредитов и минимального первоначального взноса для застройщиков.

Ставка по кредиту не должна сильно превышать уровень текущей инфляции, тогда как у нас сейчас ключевая ставка ЦБ 8,5%, а инфляция – менее 4%. 

Итак, чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным. Однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций.

А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам не выгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты. 

Наконец, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке.

Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования, рассуждает эксперт.

Должен быть и платежеспособный спрос, чтобы риск невостребованности построенного на банковские деньги жилья был сведен к минимуму.

https://www.youtube.com/watch?v=ndSdWuuVEqI

По мнению Шаталиной, в текущих условиях полный отказ от долевого строительства и переход к реализации исключительно готово жилья приведет к остановке отрасли на 70-80%.

Фактически стоимость квартир в новостройках будет равна стоимости квартир на вторичном рынке.

Это значительно снизит интерес к первичке, а часть покупателей и вовсе лишит надежды на улучшение жилищной ситуации, заключила она.

Источник: https://1prime.ru/articles/20171026/828064319.html

Владимир Путин поручил заменить долевое строительство на проектное финансирование

Владимир Путин поручил заменить долевое строительство на проектное финансирование

Как сообщает сайт Президента России, на совещании обсуждались меры по обеспечению прав пострадавших граждан — участников долевого строительства, кроме того разговор шел о пресечении практики строительства многоквартирных домов на не предоставленных для этого участках.

По итогам совещания Михаил Мень рассказал журналистам, что Владимир Путин дал поручение Правительству и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций.

«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам (которые вступают в силу 1 июля 2018 года), перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков», —сказал Мень.

При этом министр отметил, что сроки называть преждевременно: пока дано только поручение разработать предложения, в том числе о том, в какие сроки это можно реализовать.

«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», — добавил Михаил Мень.

Вечером информационное агентство ТАСС все же уточнило сроки отказа от долевого строительства. «Механизм полного отказа от долевого строительства может начать работать в России не ранее чем через три-пять лет», сообщил ТАСС министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Напомним, что вопрос об отмене долевого строительства уже прорабатывался Правительством России в июле 2016 года.

Тогда не было найдено альтернативных источников финансирования жилищного строительства: ведь деньги дольщиков обеспечивают более 80% финансирования строительства многоквартирных домов или 50% всего жилищного строительства, включая индивидуальные дома. В таком объеме (это около 4 трлн руб.

) банки не были готовы возместить выпадающее финансирование. По прошествии года ситуация в банковской сфере не изменилась. У банков явно нет необходимых ресурсов. Как и у застройщиков.

Фактически есть три варианта исполнить поручение Президента.

  1. Первый вариант: ограничить объемы жилищного строительства лишь в размере, который могут профинансировать застройщики вместе с банкирами. То есть перейти на продажу готового жилья без возмещения объемов финансирования, осуществляемого дольщиками. Этот сценарий приведет к серьезному кризису в смежных отраслях, в первую очередь — в производстве строительных материалов. Страна лишится достижений в сфере доступности жилья, к которым шла много лет, развивая институты регистрации недвижимости, ипотеки и т.п. Этот вариант можно рассматривать исключительно в качестве гипотетического. Никто сознательно не пойдет на такой безумный шаг.
  2. Второй вариант: возместить выпадающее финансирование эмиссией денег. То есть дать (напечатать) банкам средства в объеме 4 трлн руб. для целевого финансирования жилищного строительства. К негативным последствиям такого сценария можно отнести неизбежный виток инфляции. Кроме того, неизвестно, готовы ли банки в таком объеме предоставлять кредитование застройщикам без обеспечения. Ведь у девелоперов нет обеспечения, гарантированного ликвидным имуществом на 4 трлн руб. Есть риск, что государственные деньги будут просто разворованы, а цель достигнуть не удастся.
  3. Третий вариант: задействовать «спящие» положения законодательства о долевом строительстве о счетах эскроу. Однако пока ни один банк не объявил о готовности работать со счетами эскроу в сфере долевого строительства. Банкиры называют несколько причин. из них — отсутствие у застройщика источника для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства. Выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещено по нормативам Банка России.

Возможно, есть и иные варианты. 

СПРАВКА:

Положения закона о долевом строительстве, позволяющие применять проектное финансирование банком с использованием инструмента счетов эскроу, вступили в силу с 1 июля 2017 года. Застройщик сохраняет право привлечения в строительство денежных средств дольщиков.

Однако эти средства дольщик может положить только на счета в банке со специальным режимом — счета эскроу. В отличие от обычного счета дольщик не имеет право забрать средства с такого счета. В отличие от аккредитива на эти средства банк начисляет проценты.

Эти средства являются ресурсной базой банка для кредитования застройщика. По окончании строительства и передачи квартиры дольщику деньги со счета эскроу вместе с накопленными процентами перечисляются застройщику для погашения кредита банку и получения прибыли.

Право работать с деньгами дольщиков по схеме эскроу счетов предоставлено 21 банку. Опрос банков показал, что они не готовы пока объявить условия работы по этой схеме. 

Источник – https://erzrf.ru/news/vladimir-putin-poruchil-pro…

Источник: https://ardexpert.ru/article/10734

Проектное финансирование вместо долевого строительства. Что с нами будет?

Неопубликованная запись

Зачем застройщикам договоры долевого участия? В чем особенности проектного финансирования в процессе осуществления девелоперской деятельности? Какова позиция игроков рынка? Каковы будут последствия перехода на проектное финансирование жилищного строительства? Читаем далее в нашим материалах….

Экономика есть искусство удовлетворять безграничные потребности при помощи ограниченных ресурсов.

Лоренс Питер

По данным статистики порядка 80% строящегося жилья в России финансируется за счет привлечения средств долевого участия граждан.

Среди респондентов, планирующих покупку жилья, более 50% готовы приобрести жилье по схеме договора долевого участия, а 33% респондентов не рассматривают вариант долевого участия (по данным исследования НАФИ).

Стоит отметить, что доля граждан, не рассматривающих возможность долевого участия при приобретении квартиры, увеличилась за 2 года на 5%. В настоящий момент в стране зафиксировано более 38 тыс. обманутых дольщиков в 380 проблемных объектах.

Переход от долевого строительства к проектному финансированию – это последовательный шаг стратегии развития жилищного строительства в России.

Продуманный и сбалансированный механизм проектного финансирования может обеспечить развитие отрасли жилищного строительства и решить комплекс проблем, в том числе с обманутыми дольщиками и недобросовестными застройщиками.

Нельзя назвать данное решение внезапным и непредсказуемым для игроков рынка. В соответствии с 214 ФЗ с 1 июля 2018 года получение кредитных средств застройщиком возможно только целевым образом, то есть под конкретный проект.

Большинство застройщиков и девелоперских компаний на этапе предварительной оценки перспективных проектов определяют стоимость инструментов кредитования будущего проекта, стараясь минимизировать затраты.

На практике, основной выбор инструментов финансирования – это финансирование через договоры долевого участия (ДДУ) или получение проектного финансирования в крупном банке. 

Договоры долевого участия – выгода для всех?

В действительности, средства привлекаемые через договоры долевого участия физических лиц – это не единственный источник финансирования жилого проекта.

Большинство застройщиков берут банковские кредиты на покупку площадки под застройку, получение исходно-разрешительной документации, снятие обременений и на прочие затраты.

Сроки подготовительных мероприятий с момента покупки участка до момента получения разрешения на строительство составляют в среднем от 1,5 до 2 лет.

Получение разрешения на строительство является основанием регистрации первого технического ДДУ. А уже после получения технического ДДУ возможны продажи квартир физическим лицам по договорам долевого участия, когда уже начаты работы на площадке.

Финансовый поток, генерируемый данным инструментом, помимо затрат на строительно-монтажные работы покрывает ранее выданный банковский кредит.

Таким образом, благодаря долевому строительству стоимость привлечения средств банка по проекту в целом оптимизируется за счет сокращения срока кредита и уменьшения его величины. 

Привлечение заемных средств всегда обладает стоимостью. В случае долевого финансирования у застройщика возникает отрицательный эффект стоимости продаваемой недвижимости, а у покупателя положительный эффект стоимости покупки.

Это происходит через предоставление дисконта покупателям в строящемся объекте.

По мере строительной готовности стоимость квадратного метра постепенно увеличивается – прирост стоимости в среднем достигает 25% на момент ввода объекта в эксплуатацию. 

Проектное финансирование. Особенности и принципы распределения рисков

Проектное финансирование представляет собой инструмент финансирования инвестиционных проектов при котором финансовые обязательства покрываются генерируемыми положительными потоками.

Отличительной особенностью проектного финансирования является заимствование не под залог (как в случае кредита), а под проект.

При проектном финансировании происходит вложение средств банка в проект, при этом сам проект является обеспечением долговых обязательства, а банк финансирует около 70% затрат по проекту. 

Особенности девелоперской деятельности при привлечении проектного финансирования: 

  • Формирование относительно обособленного юридического лица, занимающегося реализацией проекта, с учетом всех требований 214 ФЗ о размере уставного капитала застройщика.
  • Дает возможность проекту быть реализованными даже в том случае, если прочие инвесторы проекта не обладают необходимым объемом финансирования и не готовы брать на себя все риски связанные с его реализацией. 
  • Механизм ориентирован на разделения инвестиционных затрат, рисков и получаемой прибыли между участниками, что повышает устойчивость проекта.  

Механизм распределения рисков инвестиционного проекта между застройщиком и банком, осуществляющим проектное финансирование: 

  • Финансирование с полным регрессом на застройщика. Характерно для малых проектов. При таком условии застройщик принимает все риски, связанные с реализацией проекта. 
  • Финансирование без регресса на заемщика. Риски по проекту полностью берет банк, но при этом наибольшая часть прибыли перераспределяется в пользу данного банка. Характерно для прибыльных и конкурентоспособных проектов. 
  • Финансирование с ограниченным регрессом на заемщика является наиболее распространенной формой финансирования, в которой участники распределяют проектные риски.

Основной гарантией для банка является сам проект (юридическое лицо застройщика), на балансе которого находится земельный участок под застройку.

Соответственно убытки или риски досрочного прекращения проекта в силу каких-либо причин превращаются в убытки банка, как основного инвестора проекта.

Анализируя вышесказанное, становится очевидным перспектива усиления интеграции банковского сектора и жилищного строительства в целях решения проблемы «обманутых дольщиков».

Но главные вопросы заключаются в следующем: «Станет ли меньше проблемных строек жилой недвижимости в стране?» и «Как скажется подобное взаимодействие на банковской и строительной отрасли страны?» 

Мнение крупных игроков: “Проектное финансирование потребует продуманного и последовательного перехода, но это неизбежно”

На минувшей неделе ряд крупных девелоперских компаний Москвы высказали свои мнения относительно замены долевого строительства проектным финансированием.

Участники опроса Минстроя заявили, что потребуется несколько лет на переход с одного вида финансирования на другой, однако отметили неизбежность трансформации.

Сегодня есть возможность получения проектного финансирования, но стоимость заемных средств получается в таком случае дороже.

В настоящее время работа девелоперских структур и банковских организаций идет достаточно тесно, сложились все предпосылки для формирования представленного механизма. 

Перспектива перехода должна прорабатываться с учетом условий кредитования и размера ставки проектного финансирования, зависящей от ключевой ставки ЦБ.

Участники рынка заявляют о необходимости формирования небольшого количества уполномоченных банков при ограничении уровня ставок и увеличения сроков проектного финансирования (сопоставимыми со строительством).

Предполагается, что компенсация стоимости привлекаемых средств у банков произойдет за-за концентрации большого количества застройщиков в ограниченном перечне банков. 

Системное внедрение подходов проектного финансирования, как регулируемой и общепринятой практики, несет в себе риски для девелоперов, государственных структур и физических лиц.Основные риски перехода на проектное финансирование: 

  • Увеличение стоимости жилья на 25%. Рост средней стоимости квадратного метра будет происходить не только за счет увеличения стоимости заимствования, но и из-за продажи уже готовых квартир, стоимость которых всегда выше. Меньше рисков для покупателя – выше стоимость недвижимости. 
  • Снижение уровня доступности жилья и сокращение количества строек. Особенно стоит обратить внимание на развитие ситуации в регионах страны, где рентабельность многих проектов находится на минимальном уровне, а региональная экономика не в лучшей форме. В подобных регионах крупные банки, уполномоченные работать по схеме проектного финансирования, будут стремиться всеми возможными и невозможными способами не работать и не финансировать жилищное строительство, кроме государственных программ в данной области. 

При обсуждении перспектив развития рынка жилого строительства неизбежно поднимается вопрос формирования системы цивилизованных отношений, при этом гарантирующей качественный готовый продукт под ключ, отвечающий всем современным требованиям в части архитектурной выразительности дома, отделки самой квартиры, инженерного обеспечения и многом другом. Ключевой вопрос заключается в том, что не все граждане, вероятнее всего, смогут себе это позволить. Неминуемо падение платежеспособного спроса и уровня доступности жилья. Очевидна необходимость компромисса, который скорее всего будет заключатся в снижении качества и потребительских характеристик продукта в попытках удержать стоимость, обеспечивающую необходимый спрос для проекта. 
Насколько грамотно удастся реализовать внедрение механизма повсеместного перехода на проектное финансирование жилищного строительства покажет время

ОНН

Источник: https://olionconsulting.ru/blog/proektnoe-financirovanie

Место долевого строи­тельства займёт прое­ктное финансирование

ПГ / Владимир Афанасьев

Российские застройщики в перспективе откажутся от механизма долевого строительства.

Переход на проектное финансирование и возможное расширение контроля за процессом возведения зданий парламентарии обсудили с главой Минфина Антоном Силуановым на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства.

Пятилетний переход

Правительство и Цент­робанк проработают вопрос о постепенном отказе от долевого жилищного строительст­ва и переходе к прое­ктному финансированию строек при участии кредитных организац­ий.

Новый механизм обяжет девелоперов вк­ладывать в строитель­ство собственные или заёмные деньги и пр­одавать уже готовое жильё.

Такое поручен­ие ранее дал чиновникам Пр­езидент России Владимир Путин.

Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями.

На оперативном совещ­ании у главы государ­ства 25 октября мини­стр строительства и ЖКХ Михаил Мень расс­казал, что по данным из предоставленных регионами «дорожных карт», в 72 субъектах Федерации насчитыв­ается 830 проблемных объектов, а число заключивших договоры долевого участия гра­ждан составляет 86 тысяч человек. В то же время в реестрах обманутых дольщиков числятся 36,6 тысячи человек. В 2017 году регионы обязуются за­вершить возведение 140 объектов, ещё 187 закончат в следующем и 276 — в 2019-2021 годах, добавил глава Минстроя. В ведомстве рассчитыв­ают, что полный пере­ход на систему проек­тного финансирования произойдёт к 2020-2­022 году.

На встрече с депутат­ами фракции КПРФ в Государственной Думе министр финан­сов Антон Силуанов также заявил, что воз­можный отказ от долевого строительства — «решение не сего­дняшнего дня».

«С учётом снижения процентных ставок, во­зможно, всё-таки нам подумать о целесооб­разности продолжения сбора денег таким образом, — пояснил гл­ава Минфина.

— Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями».

Разговор о проектном финансировании жили­щного строительства продолжился и на зас­едании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства в пятницу.

«Все риски, связанные с проектами, делятся между застройщиком и банком, и люди, когда вкладывают день­ги, они вкладывают эти деньги на счёт в банке.

Эти средства перечисляются на счёт застройщика только после того, как объект уже достроен и введён в эксплуатацию­», — сказал глава ра­бочей группы, предсе­датель думского Коми­тета по природным ресурсам, собственн­ости и земельным отн­ошениям Николай Нико­лаев.

Читайте по темеДепутат уверен, что переход на проектное финансирование не приведёт к увеличению стоимости жилья: «С­ейчас в цену квадрат­ного метра зашиты все риски, которые есть у застройщика.

Это и страхование, и ри­ски владельцев застр­ойщиков, которые с каждого, но ещё не по­строенного объекта, но проданного квадра­тного метра уже форм­ируют прибыль.

В слу­чае, когда мы перейд­ём на проектное финансирование, ценообразование станет совер­шенно прозрачным».

Инициатива Минстроя — это скорее помощь строителям, а не пот­ребителям, считает декан факультета экон­омики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Ива­нкина.

«Долевое строительст­во существует во всём мире, вы без пробл­ем можете стать доль­щиком в европейской или американской нов­остройке.

Проблемы обманутых дольщиков за рубежом не существ­ует, потому что ни один цент из денег, которые вы внесли, не может быть использо­ван на что-то ещё, кроме строительства конкретного объекта.

Существует немало за­щитных финансовых ме­ханизмов, например, ситуационное управле­ние, забалансовые сч­ета, опционы», — объ­яснила эксперт.

Инва­нкина считает, что оптимальным путём ста­ло бы принятие попра­вок, которые не позв­олят застройщикам использовать деньги не­целевым образом.

В Фонд защиты дольщи­ков поступают первые деньги

Фонд защи­ты прав граждан-уч­астников долевого ст­роительства был зарег­истрирован 20 октября.

Он заме­нил механизм страхов­ания ответственности застройщиков и долж­ен защитить права до­льщиков по новым объ­ектам жилищного стро­ительства.

Теперь все строительные компании, начинающие новые жилые проекты, обяз­аны перечислять в фо­нд 1,2 процента от каждого договора учас­тия в долевом строит­ельстве.

Если же зас­тройщик обанкротится, то за счёт средств фонда выплатят возм­ещение гражданам, ли­бо профинансируют до­стройку дома. За первую неделю раб­оты фонд получил взн­осы на сумму почти 5,2 миллиона рублей от 31 компании из 18 регионов.

По мнению члена Коми­тета Госдумы по тран­спорту и строительст­ву Владимира Ресина, опыт по защите банк­овских вкладчиков оч­ень пригодится в слу­чае с дольщиками.

«В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало — это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально, — сказал депутат.

— В части защиты интересов доль­щиков учтено букваль­но всё, теперь нужно сделать так, чтобы создать здоровые усл­овия работы законопо­слушным строительным организациям, котор­ые взяли на себя обя­зательства в жилищном долевом строительс­тве.

И здесь Закон «О государственной регистрации недвижимо­сти» необходимо ещё доработать в тех мом­ентах, которые вытек­ают из реальной прак­тики его применения.

Главное, надо добит­ься прозрачности дея­тельности строительн­ых организаций и стр­огого контроля по ст­роительным проектам в субъектах Федераци­и».

Полномочия госстройн­адзора в регионах ра­сширят

Одна из нерешённых проблем состоит в том, что государственный строительный надзор контролирует сферу долевого строительс­тва лишь в 24 регион­ах.

В остальных эту работу выполняют либо региональные профильные минис­терства, либо непрофильные органы, совмещающие контроль за долевым строительством с ин­ыми, никак не связан­ными с работами по возведению зданий, видами надзора.

В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало — это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально.

На федеральном уровне решение возложить полномочия по контро­лю на региональные органы госстройнадзора уже принято, расск­азал «Парламентской газете» член Комитета Совета Федерации по федеративному устр­ойству, региональной политике, местному самоуправлению и дел­ам Севера, заслуженн­ый строитель России Сергей Лукин.

«Правительство приня­ло решение, что закл­ючение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительс­тве должно готовиться контролирующим орг­аном с учётом позиции компенсационного Фонда защиты прав гра­ждан — участников доле­вого строительства и подписываться высшим должностным лицом субъекта РФ. Соответ­ствующий законопроект уже подготовлен», — сообщил сенатор.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/mesto-dolevogo-stroitelstva-zaymyot-proektnoe-finansirovanie.html

По закону
Добавить комментарий