Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Содержание
  1. Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?
  2. Рыночная стоимость земли
  3. Законодательное регулирование
  4. Из чего складывается рыночная стоимость?
  5. Как определить стоимость?
  6. Итоговый отчет и стоимость
  7. Рыночная и кадастровая оценка земли по закону РФ
  8. Как рассчитывается кадастровая стоимость земли
  9. Сколько стоит оценка земельного участка
  10. Что делать, если кадастровая стоимость участка превышает рыночную
  11. Руководство по самостоятельному расчету кадастровой стоимости земли
  12. Понятие и функции кадастровой стоимости земельного участка
  13. Формула расчета кадастровой стоимости земельного участка
  14. Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики
  15. Пример 1
  16. Пример 2
  17. Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, используя Глобальную сеть?
  18. Спорные дела, касающиеся кадастровой оценки земли
  19. Какие законы регламентируют кадастровую стоимость земельного участка?
  20. Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка
  21. Формулы для расчета стоимости земельных участков
  22. Как узнать рыночную стоимость земельного участка
  23. Совет 1: Как рассчитать стоимость земельного участка
  24. Как определить рыночную стоимость земельного участка?
  25. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
  26. Определение рыночной стоимости земельного участка
  27. Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?
  28. Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной
  29. Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю
  30. Как считается кадастровая стоимость земельного участка
  31. Подразделение земель населённых пунктов
  32. Области применения
  33. От чего ещё зависит оценочная сумма
  34. Как начисляется кадастровая стоимость
  35. Расчёт удельного показателя
  36. Технические документы
  37. Порядок определения оценочной суммы
  38. Формула для вычислений
  39. Перерасчёт стоимости
  40. Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка
  41. Как узнать рыночную стоимость земельного участка
  42. Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения
  43. Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение
  44. Формулы для расчета стоимости земельных участков
  45. Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?
  46. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
  47. Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка
  48. Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение
  49. Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?
  50. Определение рыночной стоимости земельного участка
  51. Как узнать рыночную стоимость земельного участка
  52. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
  53. Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи.

Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д.

Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Рыночная и кадастровая оценка земли по закону РФ

Рыночная и кадастровая оценка земли по закону РФ

Земле, так же как и другим объектам, присуща определенная цена.

Исчисление стоимости земельного надела происходит при помощи разных методов на основании задач этого мероприятия.

Сегодня выделяют кадастровую и рыночную цену участка. Каким образом их рассчитывают и в чем заключается их различие?

Кадастровая стоимость представляет собой информацию, полученную в результате осуществления государственной оценки недвижимого имущества.

Ее проведение не требует учета разнообразных показателей, наличие которых может оказывать серьезное влияние на качественные характеристики недвижимости.

Государство осуществляет оценку, руководствуясь лишь данными о площади и разрешенном использовании участка.

На текущий момент показатели кадастровой и рыночной стоимости могут существенно расходиться:

  • Рыночной стоимостью принимаются во внимание любые факторы, которые некоторым образом могут воздействовать на предмет оценки, снижая показатели его качества. Этот вид можно называть рациональным;
  • Когда выясняют размер кадастровой стоимости, никаких влияющих на объект обстоятельств не учитывают. Например, не рассматривается степень уменьшения плодородности земельных слоев, изменение в худшую сторону экологии местности, в которой располагается надел, вследствие чего, в некоторых ситуациях, такая стоимость будет существенно превосходить рыночную.

На сегодняшний день многие граждане не соглашаются с установленной кадастровой стоимостью, так как она нередко бывает преувеличена. При подобном исходе обращайтесь в судебные органы.

На основании вышесказанного, можно считать рыночную стоимость более целесообразной, она предусматривает весь комплекс возможных причин, которые могут отражаться на состоянии объекта. Кадастровая же этим не характеризуется, ведь ее вычисление сопровождается твердыми цифрами, исключая принятие важных моментов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земли

Для каждого землевладения предполагается процедура произведения кадастровой оценки государством, которая выполняется не менее, чем один раз в пятилетний срок. Под кадастровой стоимостью подразумеваются примерные данные об оценке участка, эта разновидность считается типовой.

Результаты обозначенной стоимости исходят из того, каков коэффициент практичности при эксплуатации земли, а также при этом играет роль разрешенное использование, категория, к которой относится недвижимое имущество, и его метраж.

Помимо отмеченного, на размер стоимости воздействуют показатели действующих в момент ее исчисления рыночных цен того субъекта, где располагается надел, и степень развития систем данной территории.

Так как же устанавливается кадастровая стоимость?

Последовательность этого процесса для любых объектов регламентируется нормами законодательства, и осуществляется путем четкого соблюдения предусмотренных этапов:

  • Государственными или муниципальными органами принимается решение о необходимости осуществить кадастровую оценку;
  • Разрабатывается список наделов, требующих такой оценки;
  • Назначается исполнитель и кадастровый инженер для указанных работ;
  • Формируется отчет о проведении государственной оценки землевладений;
  • На основании итогов расчета определяется размер кадастровой стоимости;
  • Сайтом Росреестра публикуется информация, отражающая кадастровую стоимость наделов;
  • Сведения фиксируются в государственном кадастре.

Для деятельности оценщиков установление стоимости землевладения представляется самым непростым видом работ.

При этом необходимо принимать во внимание существование многообразных показателей, включая данные о целевом назначении и разрешенном использовании, действующей и предполагаемой рыночной ситуации относительно участков, нюансах пользования ими в данное время:

  • Когда оцениваются жилой дом и земельный участок, находящиеся в одном из населенных пунктов, специалисты отмечают число договоров о продаже и аренде, сумму арендных платежей, природные условия, уровень состояния отраслей хозяйства, присутствие транспортных средств, историческую значимость конкретной местности;
  • При проведении рыночной оценки объекта, предназначенного для сельского хозяйства, экспертами исследуется уровень урожайности выращиваемых культур на данной территории, посевные площади, ценовые показатели в отношении сельхозпродукции;
  • В случае, когда оцениваемый надел расположен на территории дачного товарищества, экспертами анализируется ценовое различие земель, выясняется, имеется ли общественный транспорт и дороги, какова отдаленность от других населенных пунктов, оснащенность электроэнергией, водой и газом.

Какая документация требуется для установления рыночной стоимости землевладения?

Для производства оценки рыночной стоимости объекта соберите и предоставьте оценщикам такие бумаги:

  • правоподтверждающие документы на участок;
  • кадастровый паспорт, отображающий границы и площадь объекта;
  • сведения в отношении имеющихся обременений земли. Это может быть аренда, нахождение в залоге, особое налогообложение и тому подобное.

По завершении оценки получите заключение, подписанное экспертами. Важность данной процедуры заключается в том, что она приводит данные о рыночной стоимости надела, и ее итоги могут применяться при совершении различных сделок с имуществом.

Сколько стоит оценка земельного участка

Услуги за проведение оценки рыночной стоимости участка подлежат оплате заказчиком. Различные организации обозначают сумму по собственному усмотрению.

Окончательный размер оплаты состоит из расходов:

  • на произведение осмотра предмета оценки;
  • на выплату вознаграждения;
  • на услуги транспорта;
  • иные расходы, понесенные в процессе исполнения процедуры.

Точная сумма, подлежащая оплате, формируется с учетом всех имеющихся обстоятельств. Как правило, для разных объектов эта цифра различна.

К примеру, для того, чтобы оценить стоимость надела, не выезжая к месту, оплата составит от 3000 рублей.

Когда требуется осмотр оцениваемого участка экспертом, это обойдется в сумму от 5000 рублей.

Помните, что в различных субъектах государства эта величина неодинакова, однако существенного различия не будет.

Что делать, если кадастровая стоимость участка превышает рыночную

Какая стоимость имущества выше: рыночная или кадастровая? Чаще всего размер рыночной стоимости любой недвижимости больше кадастровой, и они характеризуются некоторым различием.

 Но иногда складывается так, что в силу объективных причин (нередко это тождественность показателей цены), оба вида оказываются одинаковы, или же рыночная стоимость даже превышает кадастровую.

Каково расхождение величины кадастровой и рыночной стоимости, определяется в зависимости от предмета оценки.

Часто кадастровая стоимость тождественна или выше коммерческой вследствие допущения ошибки (к примеру, при неверном выборе метода вычисления), конечно, в таком случае данные кадастровой стоимости будут завышены. Как поступить, когда кадастровая стоимость объекта явно преувеличена и составляет больше, чем рыночная, или они совпадают?

В подобной ситуации попытайтесь оспорить обозначенные цифры, обратившись к кадастровому перерасчету.

Имейте в виду, что неправильно установленная стоимость однозначно порождает возникновение серьезных убытков в процессе оборота земель и произведения налоговых отчислений.

https://www.youtube.com/watch?v=2U6zbk08CnI

Назначение такого перерасчета допустимо посредством административного или судебного порядка.

При первом варианте посетите орган Росреестра и подайте заявление, написанное по установленному образцу, приобщив документацию, свидетельствующую о неверном расчете или применении в момент осуществления работ несоответствующей действительности информации.

Это может иметь место, к примеру, тогда, когда понижение рыночной цены участка с определенным целевым назначением произошло по причине испорченности почвы. Тогда в качестве подтверждения будет выступать итог произведения оценки. Судебный процесс предполагает подачу надлежащего иска.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-ocenka-zemli.html

Руководство по самостоятельному расчету кадастровой стоимости земли

Чтобы продуктивно управлять ресурсами нужно знать, сколько они стоят. Земля также является экономическим ресурсом, поэтому она также подлежит оценке и учету.

Данные о кадастровой цене земельного участка необходимы для целей фискальной политики государства.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Понятие и функции кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования суммы арендных платежей, сделок по купле-продажи земли.

Для того, чтобы рассчитать кадастровую надо знать ее специфику функций. Государство классифицирует все земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли являются:

  • Цель использования
  • Наличие инфраструктуры
  • Специфические, локальные факторы
  • Площадь земельного участка

Как перевести землю из одной категории в другую и какие документы для этого необходимы, вы можете узнать в статье по ссылке.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как ее правильно рассчитать?

Формула расчета кадастровой стоимости земельного участка

Формула расчета кадастровой стоимости земли выглядит следующим образом:

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Как правильно рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики

Пример 1

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Читайте нашу новую публикацию по ссылке.

Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент;

будет равна:

Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли.

Пример 2

Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна:

200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р.

Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.

Что такое обременение земельного участка и каких видов оно может быть — читайте в этой статье.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, используя Глобальную сеть?

Для получения нужной информации необходимо зайти на официальный сайт росреестра. Далее выбираем графу «Справочная информация по объектам недвижимости online», затем — «Публичная кадастровая карта».

К сожалению, некоторые области территории РФ до сих пор не оценены государством. Если Вы не смогли найти интересующий участок на сайте росреестра, то Вам требуется помощь специалистов.

Как оформить гараж в собственность, если нет документов? Пошаговая инструкция содержится по ссылке.

Спорные дела, касающиеся кадастровой оценки земли

С недавнего времени земля для целей налогообложения оценивается по кадастровой цене. Пользуясь тем, что процедура оценки земли не отрегулирована, чиновники стали завышать ее.

А специальные комиссии (куда необходимо в первый раз обращаться при спорных ситуациях касательно кадастровой оценки земель) очень часто, как, впрочем, и суды просто отказывают истцам в рассмотрении их дел.

О порядке налогообложения земельных участков при продаже, а также об изменениях, которые произошли в налоговом законодательстве в 2016 году, вы можете узнать тут.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка.

Какие законы регламентируют кадастровую стоимость земельного участка?

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения и как еще можно использовать земли этой категории, вы можете узнать здесь.

Основная цель кадастрового учета – налогообложение. В этой области закона в данный момент трудно разобраться.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и как соотносятся кадастровая и рыночная стоимости? Ответы содержатся в этом видео:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/rukovodstvo-po-samostoyatel-nomu-raschetu-kadastrovoj-stoimosti-zemli.html

Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка

Формулы для расчета стоимости земельных участков

В данном расчете применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными, являющимися аналогами оцениваемого.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Чаще всего, рыночная оценка требуется при подготовке к оформлению сделки по отчуждению земли на возмездной основе.

Несмотря на возможность установления землевладельцем любой цены продажи, лишь верное ее установление позволит реализовать участок.

Слишком высокая цена тормозит продажу, либо и вовсе делает ее невозможной, а занижение цены не в интересах продавца. Усредненный показатель кадастровой стоимости по конкретному району/округу устанавливается региональными органами власти.

Совет 1: Как рассчитать стоимость земельного участка

Это означает, что, построив на нем дом, можно будет оформить там прописку.

Чтобы узнать, какую цену вы можете заявить при продаже участка . проанализируйте схожие объявления в интернете.

Поищите сообщения о продаже соседних. Проконсультируйтесь с представителями агентства по продаже недвижимости. Но если вы решите продать свой участок с их помощью, помните, вам придется отдать агенту процент со сделки.

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

месторасположение; дата постройки (при наличии); технические характеристики; инфраструктура; движение транспорта и т.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве­роятность затопления, объем мелиоративных работ, наличие построек на и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору­жения на участке и их техническое состояние, экологическое со­стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох­рана государством, наличие удобств и другие.

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1. Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход.

Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат.

В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного использовался метод остатка для земли.

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного.

Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли. В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель.

Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие.

Источник: http://myeconomist.ru/kak-rasschitat-rynochnuju-stoimost-zemelnogo-uchastka-19287/

Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости.

Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку.

Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

  • населённые пункты;
  • сельскохозяйственные;
  • лесной фонд;
  • водный ресурс;
  • специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
  • особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
  • запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

  • разрешённое функциональное использование;
  • целевое назначение.

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

  • многоэтажки;
  • индивидуальные дома;
  • гаражи;
  • дачи, садоводческие, огороднические объединения;
  • другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инфраструктурные;
  • сельскохозяйственные;
  • отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

  • государственного налога за пользование землёй собственником;
  • платы за аренду гос имущества;
  • суммы выкупа, покупки надела у государства;
  • в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

  • округ;
  • район;
  • квартал;
  • объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м2. При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

  • площадь надела;
  • категория пользования;
  • удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

  • качество земли;
  • размер, возраст участка;
  • наличие, количество, качество построек;
  • месторасположение, удалённость, окружение надела;
  • социально-экономическое развитие;
  • наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются.

Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

  • общая площадь;
  • целевое назначение земель;
  • удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
  • документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

  • градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
  • указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости.

Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются.

Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

  1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
  2. Подготовка перечня участков Росреестром.
  3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
  4. Расчёты по земельным участкам.
  5. Составление отчёта по проведённой работе.
  6. Утверждение отчёта комиссией.
  7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
  8. Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

  • средняя стоимость земельных массивов;
  • площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);

– функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру.

В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка.

Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость.

Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут.

Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр.

Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка.

У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/zemlya/kadastr/raschjot-kadastrovoj-stoimosti.html

Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Согласно ст. 66, при наличии установленной рыночной цены, ей приравнивается кадастровая.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость рассчитывается ревизионной комиссией с применением формул и учетом конкретных показателей участка.

Расчет выполняется в соответствии с ФЗ №52 от 2008 года.

Оценка, производимая ревизионной комиссией, фиксирует определенную величину, действие которой сохраняется вплоть до следующей ревизии.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения

далее готовится отчёт о проделанной работе ;

  • производится экспертиза поданной отчётной документации ;
  • утверждение стоимости ;
  • информация заносится в специальный реестр и обнародуется .
    1. S – квадратура территории. обозначается в кв. метрах ;
    2. F1 – линейный показатель качественных характеристик благоустройства населенного пункта. обозначается в руб.

    Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение

    Итак, рыночная стоимость – что это такое?

    Подобная величина устанавливается по нормам земельного права и опирается на действующий Закон об оценочной деятельности.

    Согласно 3 статье такого закона рыночная стоимость – это наиболее его приемлемая цена, по какой он может быть отчужден при условии честного ведения дел всех будущих участников сделки и отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера, что могут как-то изменить определенную ранее сумму.

    Формулы для расчета стоимости земельных участков

    Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

    При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

    Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

    Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью.

    Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

    Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства.

    Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

    Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение : В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул .

    применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии.

    Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г. регулирующего оценочную деятельность в РФ.

    Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ.

    Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой.

    Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях.

    Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

    Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

    В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве­роятность затопления, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору­жения на участке и их техническое состояние, экологическое со­стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох­рана государством, наличие удобств и другие. 3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах.

    Источник: http://bukurova.ru/kak-rasschitat-rynochnuju-stoimost-zemelnogo-uchastka-98725/

    Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка

    Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение

    Основной разновидностью существующих способов оценивания земельного участка, является определение его рыночной стоимости.

    Рыночная стоимость земельного участка – это цена земли определенного размера, вычисляемая в зависимости от существующей на данный момент цены наделов и считается она с учетом основных показателей земли и ее будущего назначения.

    инвестиционная.

    При таком способе определяют возможность получения дохода от участка, инвестировав в него определенные средства; ликвидационная – определяется при принятии во внимание фактора, что владелец участка намерен как можно быстрее осуществить его продажу для получения наличных средств; кадастровая – определяется исключительно по кадастровому номеру определенного и основным назначением ее определения является расчет налогов на недвижимость; рыночная – наиболее популярный способ, о назначении которого и методах расчета мы поговорим.

    Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

    Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости . Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

    Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца.

    Кадастровая и рыночная стоимость земельного – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли.

    Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству.

    Определение рыночной стоимости земельного участка

    Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5.

    Земельный участок площадью 3042,00 кв.

    м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник.

    Как узнать рыночную стоимость земельного участка

    Владельцы наделов, совершая различные юридически важные действия, часто сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость земельного участка.

    Между тем, различия существуют – если рыночная цена является неотъемлемой частью различных документов по распоряжению участком, то кадастровая требуется при налоговых расчетах и учете недвижимости государственными органами, включая Росреестр.

    Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

    Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли для кон­кретных земельных участков определяется в размере пятидесяти­кратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

    Рекомендуем прочесть:  С 177 и 159 ук рф

    Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

    Как определить рыночную стоимость земельного участка?

    Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

    С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества.

    В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений.

    Недвижимость в России, как и в любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учёту, контролю и уплате налогов. Поэтому все вопросы, которые касаются недвижимости, строго регулируются российским законодательством.

    Это та же продажа нежилого помещения, покупка земельного участка, обмен, аренда квартиры, наследие, дарение, прочие действия.

    При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим.

    Однако сделать это не всегда возможно.

    Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков. В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково.

    Источник: http://juridicheskii.ru/kak-rasschitat-rynochnuju-stoimost-zemelnogo-uchastka-38415/

    По закону
    Добавить комментарий