Счета эскроу – что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Содержание
  1. Эскроу (escrow) счета в сделках с недвижимостью
  2. Эскроу счета в сделках с недвижимостью для клиентов Банка- физических лиц
  3. Использование счета эскроу в ипотечном процессе
  4. Тарифы предоставляемой услуги и сопутствующих услуг
  5. Расшифровка этапов предоставления услуги
  6. Особенности и преимущества счёта эскроу
  7. Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
  8. Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке
  9. Что такое escrow?
  10. Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?
  11. Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?
  12. Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу
  13. Каким образом открывается эскроу в РФ?
  14. Счет эскроу в долевом строительстве: как он работает
  15. Что такое счет эскроу
  16. Выгодна ли схема с эскроу-счётами застройщику
  17. Выгодны ли эскроу-счета для покупателя
  18. Важные нюансы использования эскроу-счетов
  19. Кому от счета эскроу максимальная выгода
  20. Проектное финансирование и его перспективы в Анапе
  21. Перспективы для потенциальных покупателей
  22. Почему банковские эскроу-счета не прижились в России

Эскроу (escrow) счета в сделках с недвижимостью

Специальный банковский счет ЭСКРОУ открывается в Банке на имя Депонента в целях учета, блокирования и перечисления Бенефициару полученных от Депонента денежных средств при наступлении согласованных сторонами оснований в срок условного депонирования.

Эскроу счета в сделках с недвижимостью для клиентов Банка- физических лиц

Счет эскроу – специальный банковский счет, который открывается:

  • в Банке на имя Депонента;
  • в целях учета, блокирования и перечисления Бенефициару полученных от Депонента денежных средств;
  • при наступлении согласованных сторонами оснований, в срок условного депонирования.

Депонент – Покупатель объекта недвижимости
Бенефициар – Продавец объекта недвижимости; Агент по сделке купли-продажи; иное лицо.

Депонируемая сумма – денежные средства, подлежащие к размещению на счете эскроу.

Срок условного депонирования – срок, в течение которого ожидается к наступлению основание, при котором денежные средства подлежат перечислению Бенефициару. 

Использование счета эскроу в ипотечном процессе

Стороны сделки:

Заёмщик – Депонент Продавец – Бенефициар Банк – Эскроу-агент

Условия кредитования: выдача кредитных средств на этапе подписания кредитного договора и ДКП с последующим зачислением на счет эскроу.

Условия депонирования: Срок условного депонирования = 4 месяца

Депонируемая сумма = собственные + кредитные средства Заёмщика/ кредитные средства

Основание, при наступлении которого Депонируемая сумма подлежит передаче Бенефициару –  предоставление в Банк и проверка Банком следующих документов:

  • Опись о подаче документов в МФЦ, содержащая данные о подаче на регистрацию ДКП;
  • Выписка из ЕГРН, содержащая данные о праве собственности Депонента на объект недвижимости и ограничение в форме ипотеки.
  • ДКП со штампами о регистрации права собственности и регистрации ипотеки

Этапы оказания услуги по открытию счета эскроу с внедрением в ипотечный процесс:

  1. Заемщик и Продавец подписывают ДКП, предоставляют подписанный ДКП в Банк;
  2. Заемщик и Банк подписывают кредитный договор;
  3. Заемщик, Продавец и Банк составляют Договор счета эскроу, подписывают его;
  4. Заемщик получает ипотечный кредит; зачисляет собственные средства на счет;
  5. На основании Заявления Заемщика сотрудник Банка осуществляет перечисление денежных средств на счет эскроу;
  6. Заемщик и Продавец обращаются в МФЦ для регистрации сделки;
  7. Заемщик и Продавец получают документы с регистрации, предоставляют документы в Банк;
  8. Банк проверяет документы; переводит депонируемую сумму Бенефициару.

Возможные варианты видоизменения схемы:

  • На стороне Бенефициара возможно указание нескольких лиц (с указанием реквизитов счетов, на которые будет переводиться Депонируемая сумма)
  • В качестве реквизитов Бенефициара может быть указан счет эскроу по иному Договору счета эскроу, в котором Бенефициар является Депонентом (для встречных сделок- последующая сделка не является ипотечной)

Тарифы предоставляемой услуги и сопутствующих услуг

 Услуга  Тариф
 Открытие и обслуживание специального банковского счета эскроу  Бесплатно
 Перечисление денежных средств со специального банковского счета эскроу на счет внутри Банка без использования электронных средств платежа  Бесплатно
 Перечисление денежных средств со специального банковского счета эскроу на счет в другой кредитной организации без использования электронных средств платежа  Бесплатно
 Выдача наличных денежных средств со счета без использования карты/ счета по вкладу до востребования/ счета по вкладу (поступивших на счет Депонента со специального банковского счета эскроу)  Бесплатно
 Выдача наличных денежных средств со счета без использования карты/ счета по вкладу до востребования/ счета по вкладу поступивших в рамках осуществления взаиморасчетов по договорам приобретения, заключаемым в рамках сделок по стандартным программам ипотечного кредитования ПАО “Банк “Санкт-Петербург”  Бесплатно
 Выдача наличных денежных средств со счета без использования карты/ счета по вкладу до востребования/ счета по вкладу  Бесплатно

Расшифровка этапов предоставления услуги

  • Покупатель и Продавец обращаются в Банк (ДО «Центральный», ДО «Коломяжский», ДО «Нарвский», ДО «Приморский», ДО «Коммерческий департамент», ДО «Петровский», ДО «Площадь искусств», ДО «Автозаводский» Ф-ла в г.Москва);
  • В Банке Покупатель и Продавец заполняют Анкету на получение услуги по открытию счета эскроу, а также иные требуемые документы.
  • Банк открывает Депоненту текущий счет (при необходимости текущий счет также открывается на имя Бенефициара);
  • Банк составляет на основании заполненной клиентами Анкеты Индивидуальные условия Договора специального банковского счета эскроу (далее- Договор);
  • Стороны подписывают Договор;
  • Банк открывает счет эскроу на имя Депонента;
  • Депонент зачисляет денежные средства в размере Депонируемой суммы (части Депонируемой суммы) на счет эскроу.
  • Покупатель и Продавец подают документы на регистрацию сделки (переход права собственности (и регистрацию ипотеки) в МФЦ;
  • По окончании процедуры регистрации в Росреестре, Стороны получают Договор купли –продажи со штампами о регистрации права собственности (и регистрации ипотеки), Выписку из ЕГРН.
  • В Банк предоставляются документы, указанные в Индивидуальных условиях Договора специального банковского счета эскроу (оригинал, нотариально-заверенная копия);
  • Банк осуществляет проверку предоставленных документов;
  • Банк осуществляет мероприятия по перечислению денежных средств со счета эскроу (депонируемой суммы) по реквизитам Продавца.

Особенности и преимущества счёта эскроу

Безопасная форма расчетов по сделке купли-продажи недвижимости:

  • Ни Депонент, ни Бенефициар, не вправе распоряжаться денежными средствами, размещенными на счете эскроу;
  • Бенефициар получает денежные средства по сделке только по факту проверки наступления согласованного сторонами основания независимым лицом- Банком;
  • Денежные средства, размещенные на счете эскроу, застрахованы в соответствии с законодательством РФ. Сумма возмещения составляет 100% от размещенных средств, но не более 10 млн.руб.

Более гибкая и менее формализованная система расчетов, предусматривающая возможность:

  • Поэтапного зачисление денежных средств на счет эскроу;
  • Поэтапного перечисления денежных средств Бенефициару со счета эскроу;
  • Указания на стороне Бенефициара нескольких лиц, участвующих в сделке;
  • Указания разных оснований выплаты денежных средств со счета эскроу для всех Бенефициаров;
  • Проведения сложно-структурированных сделок («цепочек»). По каждой из сделок “цепочки” будет открыт отдельный счет эскроу, при этом в договорах счета эскроу может быть специально предусмотрено положение о том, что при наступлении обстоятельств, необходимых для выдачи денежных средств бенефициару, такие денежные средства подлежат перечислению на соответствующий другой счет эскроу (следующий по “цепочке”) и т.д.

Система расчетов не требующая дополнительных затрат для сторон сделки:

  • Расчеты с использованием счета эскроу осуществляются на бесплатной основе;
  • Отсутствуют дополнительные расходы по расчетам по сделке (например, нет надобности в оплате услуг Банка по проверке денежных средств);
  • Отсутствуют дополнительные расходы по подготовке документов, фиксирующих порядок расчетов по сделке.

С уважением, Алексей Пермяков
Директор ООО “БРУКС кредитный консультант”

Сайт: Помощь в получении ипотеки. Без первого взноса. Нерезидентам. Иностранным гражданам. Морякам. Собственникам бизнеса.

Паблик: Квартиры в ипотеку – БРУКС кредитный консультант
E-mail: info@brookscredits.ru 
WhatsApp, Viber, Telegram: +7(911)770-09-09
Адрес: ст.м.Пионерская, Санкт-Петербург, ул.Аэродромная, д.

8 (бизнес-центр “А8”), офис 415 
Тел. +7(812)642-22-89, сот. +7(963)345-48-33

Источник: https://BrooksCredits.ru/n224890-eskrou-escrow-scheta.html

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета.

Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти.

А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет.

Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей.

По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках.

Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги.

По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил.

То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит.

И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.

Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит.

Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком.

То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик.

Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам.

Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета.

Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета.

Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится.

На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности.

Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

Недостатки?

Явных недостатков я не вижу. Сейчас наличными уже почти никто не расплачивается и большинство расчетов – прозрачные.

Если мы говорим о вторичном рынке, то здесь многие не пользуются аккредитивом (разновидность финансового обязательства, когда человек вправе получить деньги с помощью банковского клиента, после того, как платёж поступит на счет – прим. ред.) по большей части, потому, что тогда высветится реальная стоимость квартиры. Если ее нужно скрыть, используются ячейки. В случае с эскроу-счетами такой фокус не проходит: какая сумма указана в договоре, такая и проходит по счетам. Скрыть ничего не получится.

Опрошенные ЦИАН юристы и застройщики минусы нашли, и довольно много. О них читайте в следующей статье.

Источник: https://www.cian.ru/stati-eskrou-scheta-kak-izmenitsja-shema-prodazh-novostroek-277075/

Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

> Финансы > Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

Счета эскроу – это разновидность банковской услуги, которая совсем недавно появилась в нашей стране.

Причём, у нас она обладает определёнными российскими особенностями, которые отличаются от общепринятых правил в международном праве.

Что такое счета ESCROW, а также об их плюсах и минусах будет рассказано в этой статье.

Договоры счёта эскроу обладают следующими особенностями в России:

  1. С помощью эскроу нельзя рассчитываться по любым видам ценных бумаг.
  2. Только банк может быть в договорах счёта эскроу третьим лицом. Никакой другой субъект в качестве третьего лица по законодательству РФ не допускается, в отличие, например, от европейских стран, где третьим лицом может быть юридическое лицо, у которого есть соответствующие полномочия, подтверждённые лицензией.

Само по себе, Escrow по предоставляемым возможностям несколько напоминает аккредитив, который используется при покупке какой-либо недвижимости, либо банковскую ячейку, но в то же время обладает весьма важными преимуществами по сравнению с ними, а именно:

  • банк, выступающий как агент по договорам счёта эскроу, несёт значительную ответственность перед сторонами договора;
  • управлять данным счётом очень просто, легко и оперативно.

Что такое escrow?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow.

К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются.

Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

  • Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
  • Во-вторых, этот счёт – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нём не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
  • В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
  • В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счёт во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
  • В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

  • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале banki.ru, которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу.

Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

  1. Уралсиб.
  2. Сбербанк.
  3. Соверен-банк.
  4. ВТБ24.

Каким образом открывается эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:

  • Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
  • В заявлении нужно будет прописать:
    • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
    • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
    • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
    • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
    • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
    • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
    • персональные данные всех участников.
  • После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-banke.html

Счет эскроу в долевом строительстве: как он работает

В последнее время актуальность понятия  -“счёт эскроу” выросла многократно. Связано это с грядущим внедрением в долевое строительство проектного финансирования. Сегодня ответим на вопрос, что такое эскроу-счёт, а также на сопутствующие вопросы:

  • Куда должен вносить деньги покупатель квартиры у застройщика в строящемся доме?
  • Почему на этом счете деньги дольщика будут защищены?
  • Как работает этот механизм?

Предыстория:

С января 2017 года были приняты новые изменения в Федеральный закон ФЗ-214, которые предоставили покупателям квартиры на этапе строительства дополнительный вариант защиты своих денег.

Напомним, что ФЗ-214 прописывает каждой строительной организации обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком, который вносит свои деньги за будущую квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Это обязательная гарантия того, что дольщики не лишатся своих средств.

https://www.youtube.com/watch?v=VogFGz0P6J8

Этими гарантиями теперь могут выступать: 

– Поручительство застройщика банком (по факту не используется при продаже квартир в многоквартирных домах);

– Страхование гражданской ответственности строительной компании (существует некоторые сложности по реализации);

– Расчет покупателей квартир с застройщиком посредством счетов эскроу (что является альтернативой обоим вариантам).

При этом выбирает вариант предоставления гарантии застройщик.

Что такое счет эскроу

Эскроу счет – это специальный счет, который открывается в банке для каждого дольщика. На нем деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства дома.

Средства передаются строительной компании только после того, как она полностью выполнит свои обязательства перед дольщиками.

В буквальном смысле расчеты со строительной организацией через счет эскроу выглядят следующим образом:

  1. покупатель выбрал квартиру в строящемся доме;
  2. заключил договор долевого участия (ДДУ);
  3. зарегистрировал дду в регистрационной палате;
  4. перечисляет деньги в банк на эскроу-счет до сдачи дома в эксплуатацию. Деньги на этом счету заблокированы для дольщика и застройщика.

Когда дом готов и сдан в эксплуатацию, строительная компания получает с этих счетов деньги. Если же застройщик обанкротился, деньги возвращаются дольщику.

Таким образом, эскроу-счет является одним из вариантов гарантирующим дольщику сохранность его денег. По смыслу работы он практически не отличается от расчета с участием банка через аккредитив.

Выгодна ли схема с эскроу-счётами застройщику

Первый и самый главный вопрос – а на какие деньги строительная компания будет возводить дома, если все средства дольщиков заморожены на эскроу-счете?

Деньги застройщику даст этот же банк, но уже под проценты. Поэтому для строительной компании такой вид расчетов – не самая благоприятная перспектива.

Такая схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.

Теоретически, в некоторых случаях, такой способ предоставления гарантий для дольщиков может быть удобнее для застройщиков, нежели чем добиваться от банка, чтобы он поручился за компанию (что также стоит денег), или регулярно выплачивать страховку по договору страхования гражданской ответственности.

По факту же такая схема расчетов не прижилась на рынке недвижимости, что говорит о том, что застройщики считают её невыгодной для себя.

При очевидном неудобстве для застройщика проектное финансирование стройки банком, это хоть и дорогой, но все же самый эффективный способ финансирования, который гарантирует постоянное финансирование строительство дома. Ведь продажи могут происходить с переменным успехом, а деньги на строительство домов нужны застройщику регулярно.

Поэтому крупные строительные организации уже давно используют проектное финансирование в качестве основного источника средств на постройку домов, а текущие продажи – только как вспомогательный.

Для крупных застройщиков эскроу-счета не будут представлять проблем, тем более, что по закону застройщику, использующему эскроу-счета, не требуется предоставлять какие-то другие гарантии, это прописано в п.7, ст.15.4, ФЗ-214.

Выгодны ли эскроу-счета для покупателя

Для дольщиков такие вариант расчетов посредством счетов- эскроу, выглядят вполне привлекательно. Их средства хранятся в надежном месте и являются залогом благополучия при любом варианте развития событий.

Поэтому в некотором роде можно исключить тщательную проверку застройщика – деньги все равно вернутся. Тем более, что банк в таком случае даже начислит на них небольшой процент.

Важные нюансы использования эскроу-счетов

  • Средства, которые дольщик передал в банк на эскроу-счет, не будут застрахованы в качестве вкладов физлиц в банках РФ. Поэтому дольщикам придется позаботиться о надежности самого банка, а не строительной компании. Выгодно ли это дольщику? Очень сомнительно, что рядовой гражданин сможет оценить надежность банка по каким-то внешним признакам.
  • На деньги, которые размещены на счете эскроу, может быть наложено взыскание по исполнительным документам за долговые обязательства дольщика. Если такая ситуация происходит, то условия договора будет считаться не исполненными именно со стороны дольщика, поэтому квартиру он не получит. К примеру, служба приставов, которая сейчас имеет право арестовывать ваши счета не предупреждая вас об этом может спокойно снять часть денег с этого счёта имея под этим совершенно абсурдные основания. Сколько вам потом придется доказывать, что вы не верблюд, прежде чем вам вернут деньги!
  • Застройщик не обязан обеспечивать другие гарантии дольщикам, кроме использования счета эскроу, то есть ему больше не нужно отдавать под залог права на землю и на само здание, страховать гражданскую ответственность, а также поручительство банка больше не требуется. И если застройщик нарушил условия договора, то дольщик не может взыскать с него неустойку и штрафы (к примеру, за просрочку даты сдачи дома). Он сможет только вернуть свои деньги.
  • Эскроу-счет будет открыт каждому дольщику. Деньги по каждому договору будут перечисляться на отдельный счет.

Существенные условия депонирования средств дольщика на этом счете (п.3, ст.15.4, ФЗ-214) должны быть предельно точно отражены в договоре долевого участия. Существенными условиями являются:

  • сумма средств, переданных в рамках договора;
  • срок действия договора;
  • основания для прекращения депонирования средств.

Отмечу, что при этом срок депонирования денег покупателя на счете эскроу должен быть больше на шесть или больше месяцев (по соглашению сторон договора), чем срок передачи уже построенной квартиры дольщику (согласно п.3, п.3, ст.

15.4 ФЗ-214). Это нужно для того, чтобы застройщик имел некоторую фору на непредвиденные обстоятельства. Если данный срок превысит прописанный в договоре период, то ДДУ будет считаться расторгнутым (согласно п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

Данный пункт, на мой взгляд, полностью нивелирует и так весьма эфемерные выгоды эскроу-счета, т.к.

в среднем, для Анапы, задержка сдачи дома в эксплуатацию составляет 3 – 6 месяцев.

При нынешнем положении вещей, он имеет право на компенсацию от застройщика за каждый день просрочки. В случае использования эскроу-счёта он лишится этой возможности.

Дольщик может забрать свои средства со счета эскроу (согласно п.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214). Это происходит в случае:

  • если закончился срок депонирования средств, который написан в ДДУ;
  • если ДДУ был расторгнут (по соглашению сторон или через суд);
  • если застройщик не может достроить проект (застройщик в одностороннем порядке отказывается от выполнения обязательств по договору);
  • если дольщик лично решит расторгнуть (согласно п.5, ст.15.4, ФЗ-214).

Если покупатель недостроенной квартиры решил ее продать путем переуступки прав требования по ДДУ, тогда все права и обязанности по счету эскроу будут переданы новому покупателю. 

Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, в которых прописаны все тонкости использования эскроу-счетов, вступили в силу с 1 января 2017 года. Они действуют только на те договоры покупки строящегося жилья, которые зарегистрированы с 1 января или позднее.

Кому от счета эскроу максимальная выгода

Банк предоставляет ипотечный кредит покупателю под проценты, который ему возвращается на счет эскроу после регистрации ДДУ со строительной компанией.

 Затем этими же деньгами он кредитует застройщика под проценты и ставит строительную организацию под свой полный контроль.

Таким образом, не вынимая деньги из банка, банкиры накручивают на них проценты на дольщиках и на застройщиках. Очень изящно, ничего не скажешь! Мошенничество высшего уровня!

Проектное финансирование и его перспективы в Анапе

Как я уже сообщал, проектное финансирование должно заработать в полной мере с 2020 года. Для большинства застройщиков Анапы это достаточно серьёзная финансовая нагрузка.

Все, кто относится к своему делу серьезно уже сейчас просчитывают варианты работы по новым правилам.

По моим прогнозам, часть из них не потянет новых драконовских мер, якобы призванных обезопасить строительство и дольщиков, а на самом деле придуманных только для обогащения банков, которые теперь полностью возьмут под свой контроль многоквартирное строительство в России.

На днях я получил подтверждение о том, что так оно и будет. Не все застройщики останутся работать по 214 ФЗ, часть из них уйдёт в ЖСК, который, казалось бы, уже отжил своё. Другая часть собирается строить по предварительным договорам продажи.

Для того, чтобы привлечь покупателя на такие условия долевого участия данные компании будут вынуждены снижать цены, что обязательно подействует на покупателя, потому что цены будут ниже среднерыночных примерно на 10-20%.

Соответственно, компании, которые решат остаться в рамках 214 ФЗ будут неконкурентные.

Все аналитики сходятся в том, что проектное финансирование повлечет рост цен на квартиры примерно на 20%.

Простая арифметика показывает, что те компании, которые останутся строить в рамках 214 ФЗ будут строить на 30-40% дороже тех, кто пойдет другим путём.

У них, конечно же будут покупать, но при том спросе, который существует в Анапе (80% рынка новостроек – квартиры до 2-х миллионов) можно с уверенностью говорить о том, что покупать у них станут намного меньше. Значительная часть покупателей уйдет к застройщикам, не пожелавшим идти на поклон к банкам.

В длительной перспективе банки скорей всего постараются прикрыть и эти возможности для застройщиков, но ближайшая перспектива именно такова.

Перспективы для потенциальных покупателей

Для дольщиков, по большому счёту, ничего не изменится. Раньше перед ними был выбор, либо дешево, но рискованно, либо подороже, но с гарантией.

С тотальным вводом эскроу-счетов всё останется по-прежнему, дешево, но рискованно (жск и предварительный договор продаж) и дорого, но надежно – 214 ФЗ, только надежно станет еще дороже, а насколько это будет надежней, покажет время.

Источник: http://novostrojka-anapy.ru/schet-eskrou-v-dolevom-stroitelstve-kak-rabotaet

Почему банковские эскроу-счета не прижились в России

У россиян появилась возможность открывать в банках новый вид счета – счет-эскроу, который очень популярен на Западе. Но в России он как-то не прижился. Впрочем, в скором времени все может измениться.

Счет-эскроу можно использовать, к примеру, для расчетов при сделках с недвижимостью. Схема проста: покупатель и продавец договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной.

Потом в банке открывается счет-эскроу, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости недвижимости, которую собирается приобрести.

Проверить состояние этого счета в любое время могут все стороны, но забрать средства продавец сможет только после подписания всех документов, список которых обговаривается заранее.

Эскроу-агент (банк) следит за тем, чтобы все договоренности были соблюдены.

Как отмечает вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, эскроу-счета в мире используются повсеместно, особенно при международной торговле, когда требуется оплатить товар, который еще в пути и не дошел до покупателя. Но в России их применение в силу законодательных особенностей пока ограничено сферой недвижимости. Впрочем, и здесь инструмент пока не нашел популярности.

Россияне снова принялись переводить деньги в иностранные банки

“Наш народ привык, что в таком деле без банковской ячейки не обойтись – стороны деньги пересчитали, проверили, положили в сейф, а потом забрали”, – напоминает он.

Эскроу – почти то же самое, только в безналичном варианте. Казалось бы – выгодно, потому что поход в банк и обратно с крупной суммой может выйти боком.

Но есть проблема, о которой говорят и риелторы: для определенной категории наших граждан такие счета слишком прозрачны, а “светить” реальную сумму сделки и в случае чего объяснять, откуда деньги, горят желанием далеко не все и не всегда. К тому же у покупателей возникают налоговые последствия, а это не всегда приятно.

В результате сейчас в нашей стране даже точной статистики по количеству открытых эскроу-счетов нет.

“Центробанк такую информацию не собирает, потому что и собирать-то пока, скорее всего, нечего, – сетует Иванов.

– Кроме того, есть много нерешенных юридических вопросов, а потому сильно экспериментировать банки не торопятся”.

10 миллионов рублей страхуются государством на эскроу-счете. Для обычных депозитов эта сумма не превышает 1,4 миллиона рублей

Со своей стороны, руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко называет еще одну важную проблему. Львиная доля сделок с недвижимостью сегодня относится ко вторичному рынку, на котором, в свою очередь, много альтернативных сделок.

“Здесь в цепочке участвует не три стороны (продавец, покупатель, банк), а несколько – пять и более, – говорит он.

– И часто происходит, что продавец второй квартиры не может внести деньги, пока не продаст первую”. Так что рушится вся с трудом налаженная цепочка.

Для открытия эскроу-счетов такая ситуация недопустима.

Кстати, счета-эскроу, которые граждане открывают при совершении сделок с жилой недвижимостью, входят в систему страхования вкладов. Причем сумма, подлежащая страхованию, достигает 10 миллионов рублей, а не 1,4 миллиона, как при обычных вкладах.

Добавить эскроу-счетам популярности могут поправки в закон о долевом строительстве, которые находятся на рассмотрении в Госдуме и уже прошли первое чтение в феврале этого года.

Они обязывают хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Застройщикам эти деньги будут доступны только после выполнения всех обязательств.

Но эксперты пока сомневаются, что законопроект при рассмотрении во втором чтении будет принят без всяких изменений.

Иностранцы начали активно скупать российское жилье

С одной стороны, в случае принятия этих поправок дольщики будут защищены.

С другой – интерес застройщиков, которым средства нужны “здесь и сейчас”, будет потерян. полагает Олег Иванов.

Поэтому они могут пролоббировать некоторые поправки в существующий законопроект.

Эксперты тем временем отмечают еще одну проблему, из-за которой эскроу-счета пока не получили большого распространения в нашей стране.

“В массовом сознании наших граждан наличные деньги все еще играют огромную роль”, – отмечает Олег Иванов. Да и бизнес к прогрессивным технологиям относится с недоверием.

К тому же есть старый проверенный способ – аккредитив. Здесь, правда, задействованы четыре стороны: покупатель и продавец, и два банка, представляющие их интересы.

Схема похожая, хотя эскроу-счет более гибкий инструмент, условия которого стороны могут изменять как угодно. Естественно, предварительно договорившись об этом.

Как отмечает гендиректор юридической компании BMS Law Firm Алексей Матюхов, сдерживающим фактором является наличие ограничений, которые действуют в России.

Например, на счет-эскроу у нас можно внести исключительно денежные средства, а эскроу-агентами могут быть только банки.

В международной практике перечень имущества значительно шире, вплоть до интеллектуальной собственности, а агентом могут выступать, в том числе, адвокат или нотариус, которому доверяют обе стороны.

Новые ценные бумаги

РЖД планирует выпустить облигации с дисконтом

РЖД рассматривает возможность размещения облигаций. “Мы предложим, возможно, новые финансовые механизмы. По облигациям мы сейчас платим купоны, а может быть, предложим не купонный доход, а выпустим дисконтные облигации”, – сказал журналистам глава компании Олег Белозеров.

Но пока этот вопрос в стадии обсуждения. Какое будут принято решение – узнаем через месяц, дал понять Белозеров. По его словам, компания планирует в ближайшее время определиться с тем, будет ли она выходить именно с дисконтными облигациями или разместит традиционные бумаги с купонным доходом.

“Сейчас коллеги прорабатывают. Надо понять, насколько и какой из механизмов нам даст более низкие расходы”, – пояснил глава РЖД.

Дисконтные облигации, напомним, размещаются с “маржой” по номиналу. Разница цены размещения и погашения и составляет доход инвестора.

Сегодня в обращении находится 15 выпусков биржевых облигаций РЖД белее чем на 312 миллиардов рублей.

Еще есть 13 выпусков классических облигаций почти на 190 миллиардов.

Инфографика “РГ”. Антон Переплетчиков / Юлия Кривошапко

Источник: https://rg.ru/2016/06/14/pochemu-bankovskie-eskrou-scheta-ne-prizhilis-v-rossii.html

По закону
Добавить комментарий