Сделка по продаже квартиры в новостройке: основные шаги

Содержание
  1. Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке
  2. Что такое новостройка?
  3. Варианты продажи
  4. Если право собственности оформлено
  5. Если право собственности не оформлено
  6. Продажа квартиры в ЖСК
  7. Какие факторы влияют на цену жилья?
  8. Покупка квартиры. 7 основных шагов
  9. Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, проверка застройщика и документов
  10. Как купить квартиру у застройщика: правила сделки
  11. Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция
  12. В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке
  13. Покупка квартиры по ДДУ
  14. Необходимые документы
  15. О налогах
  16. Действия для получения налогового вычета
  17. Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры
  18. Документы при покупке новостройки от застройщика
  19. Заключение
  20. Новостройка: рискованная сделка
  21. Чем опасна для покупателя двойная продажа квартиры и как избежать обмана
  22. Вторичный рынок
  23. Первичный рынок
  24. Как не оказаться обманутым при покупке жилья в новостройке
  25. Если выявлен факт двойных продаж
  26. На что может претендовать обманутый покупатель?

Продажа квартиры в новостройке: основные сведения о сделке

Сделка по продаже квартиры в новостройке: основные шаги

Квартира, приобретённая физическим или юридическим лицом в своё время в доме, считающимся новостройкой, часто выступает в качестве объекта повторной сделки с недвижимостью по продаже этого объекта.

Однако, в связи с имеющимися специальными нормами действующего законодательства, продажа такой квартиры будет иметь свои особенности.

Что такое новостройка?

В действующем законодательстве понятия новостройки не содержится в общепринятом его значении.

Взамен этого термина законодатель использует понятие «объект долевого строительства», так как подавляющее большинство многоквартирных домов, возводимых в настоящее время в России, строится с активным использованием средств будущих собственников жилья в таких домах – дольщиков (а сам договор передачи средств называется договором долевого участия в строительстве).

Таким образом, под новостройкой следует понимать дом, который только возводится и ещё не сдан в эксплуатацию (либо не прошёл приемку государственной комиссией). Именно такие дома будут считаться домами первичной собственности (а квартиры, расположенные в них – объектами первичного рынка недвижимости).

Регулирование вопросов, связанных с продажей квартир в новостройках, осуществляется сразу несколькими нормативными актами, основными из которых являются:

  • Федеральный закон за номером 214-ФЗ, регулирующий правила участия физических и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости;
  • Гражданский Кодекс в части регулирования вопросов, связанных с правом собственности на конкретное недвижимое имущество, в том числе основания и период возникновения такого права;
  • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» за номером 218 в части регулирования вопросов, связанных с процедурой регистрации права собственности, в том числе на те объекты недвижимости, которые ещё не прошли завершающую стадию строительства.

Именно из-за таких юридических особенностей реализуемого объекта недвижимости различаются варианты продажи квартир, расположенных в новостройках.

Варианты продажи

Реализация имущества, расположенного в новостройках, может быть осуществлена одним из двух вариантов, в зависимости от того, было ли официально оформлено право собственности на квартиру или нет.

Действующее законодательство предусматривает два варианта продажи:

  • если право собственности было оформлено на жильё после сдачи нового построенного дома, продажа происходит по механизму сделки по купле-продаже любого жилого помещения;
  • если дом ещё не сдан, то механизмом продажи станет переуступка прав требования на квартиру от одного владельца к другому;
  • если в доме был создан жилищно-строительный кооператив, продажа квартиры может быть осуществлена через него или непосредственно данному объединению будущих жильцов, а уже сам ЖСК реализует полученное имущество для расширения количества своих жильцов.

Каждый из них предусматривает свой механизм продажи, составные части которого будут зависеть от наличия юридически оформленного права собственности на реализуемую недвижимость.

Если право собственности оформлено

То сделка будет происходить по стандартному механизму оформления купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями Гражданского Кодекса о сделках по обороту недвижимости. Состоять такая процедура будет из пяти этапов:

  • подготовка квартиры к продаже путем оформления на себя продавцом документов о праве собственности на нее после сдачи дома в эксплуатацию и приемки данного жилья у застройщика;
  • распространение информации в виде объявлений о продаже жилья в новостройке с указанием всех существенных характеристик такового (площадь, этажность, дата сдачи дома и т.д.);
  • проведение встречи между владельцем квартиры и потенциальным покупателем жилья для того, чтобы показать расположение данного жилого помещения и основные характеристики, показать техническое и физическое состояние дома;
  • подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи жилья от продавца к покупателю взамен на перечисленные денежные средства;
  • регистрация права собственности на нового владельца в Росреестре с получением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если право собственности не оформлено

Продажа будет происходить на основании процедуры переуступки прав требования.

Данный механизм предусмотрен Гражданским Кодексом Российской Федерации для тех объектов недвижимости, которые еще не были введены в эксплуатацию.

В этом случае механизм продажи подразумевает передачу прав требования от одного потенциального собственника квартиры к другому.

Права требования в данном случае возникают на основании договора долевого участия в строительстве, по которому после завершения возведения дома застройщик обязан передать на основании передаточного акта своему дольщику жилплощадь в обмен на ранее внесенные денежные средства. Дольщик после принятия квартиры может оформлять на нее право собственности.

Переуступка прав требования возможна только до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Это связано с тем фактом, что до момента сдачи дома у дольщика есть права требования от застройщика полного исполнения последним своих обязательств, в том числе, о возведении в указанные сроки жилья и передачи его в собственность дольщика.

Как только дом сдан, обязательства застройщика будут считаться полностью выполненными, и права требования у дольщика прекращаются.

Данный вариант сопряжен с большими рисками, так как нередки ситуации, когда застройщик либо признает себя банкротом, либо попросту исчезает, а дольщики теряют все деньги, которые они вложили в приобретение жилья и не могут дождаться годами своей квартиры.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, при заключении договора долевого участия и фиксации переуступки прав требований при смене лица, обладающего такими правами, необходимо уведомить застройщика о смене дольщика и о механизме осуществления такой смены, а также в процессе подписания нового договора долевого участия ознакомиться с условиями страхования ответственности застройщика на случай неисполнения им своих обязательств.

Продажа квартиры в ЖСК

Данный вариант может быть рассмотрен только для тех новостроек, которые возводятся потенциальными собственниками строящихся площадей с использованием услуг строительной компании. Для того, чтобы такой жилищный строительный кооператив имел право на существование, он должен пройти процедуру регистрации в качестве юридического лица.

Только после этого он сможет не только нанять строительную организацию, которая будет проводить все строительные работы, но также и выкупать квартиры у тех участников, которые приняли решение не участвовать больше в деятельности ЖСК.

Процедура продажи жилья будет аналогична процедуре продажи квартиры, на которую еще не оформлено право собственности, так как ЖСК создается только на период возведения дома. Как только он сдается в эксплуатацию, потребность в ЖСК полностью отпадает, и организация должна самоликвидироваться.

Реализация квартиры жилищному строительному кооперативу возможна только в том случае, если дом еще не сдан, сам ЖСК зарегистрирован в качестве полноценного юридического лица и имеет достаточную сумму на своих балансовых счетах, а потенциальный собственник владеет ею на основании договора долевого участия.

Какие факторы влияют на цену жилья?

При определении цены квартиры, продаваемой в новостройке, следует учитывать такие факторы:

  • наличие отделки в самой квартире, а в случае отсутствия таковой – проведенных подготовительных работ, так как наличие хотя бы черновой отделки увеличивает стоимость квартиры;
  • расположение относительно крупных объектов инфраструктуры, а также транспортная доступность возведенного дома (наличие данных параметров может существенно увеличить стоимость продаваемого жилья);
  • наличие благоустроенной территории возле многоквартирного дома (детская площадка, парковка для машин, тротуары, ограждения и т.д.);
  • количество квартир, которые в данном доме реализует застройщик (так как цены застройщика меньше, чем у собственника или владельца прав требования, то в первую очередь уйдут квартиры, которые реализует сама строительная компания);
  • количество аналогичных квартир, которые реализуют в данном доме собственники или владельцы прав требования и стоимость каждой такой квартиры с учетом ее состояния (наличие отделки, подготовка к ремонту и т.д.);
  • снизить стоимость продаваемой квартиры могут также и различные обстоятельства, связанные с историей строительства (чем дольше и проблемнее возводился дом, тем меньше будет та сумма, которую захочет заплатить покупатель за жилплощадь в этом доме, так как попытается минимизировать свои риски).

Продажа квартиры, расположенной в новостройке, является одной из классических сделок с недвижимостью.

Ключевое различие в проведении сделок с квартирами в домах, которые уже прошли процедуру сдачи в эксплуатацию и еще не прошли таковую, заключается в наличии права собственности на реализуемое жилье.

В соответствии с наличием или отсутствием такого права, оформленного в виде получения соответствующих документов, и заключается разница в осуществлении сделки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/v-novostrojke.html

Покупка квартиры. 7 основных шагов

Покупка квартиры. 7 основных шагов

Покупка квартиры. 7 основных шагов

Покупка жилья – один из самых важных моментов в жизни многих семей. Очень часто, скопив нужную сумму на приобретение квартиры, у большинства возникает вопрос – что же делать дальше.

Давайте рассмотрим основные этапы при совершении купли-продажи недвижимости.

Путь покупателя выглядит следующим образом:

А теперь давайте разберем каждый шаг более детально.

Шаг первый – решительный.

Решение приобрести квартиру может быть обусловлено разными жизненными обстоятельствами. Абсолютно по-разному люди воспринимают это жизненно важное событие. Точно так же они подходят к процессу выбора.

Некоторые совершенно точно знают, чего они хотят: от количества комнат в квартире до вида из окна. Другие подходят к выбору жилья с необыкновенной гибкостью. В любом случае, выбор квартиры – процесс длительный и нервный.

Для экономии нервных клеток и средств воспользуйтесь 3D-турами на Стериуме: рынок недвижимости – на экране вашего монитора.

Шаг второй – избирательный. Отнеситесь к своему времени бережно и трепетно: не тратьте его на ненужные и непонятные варианты. «Походите» по квартирам на Стериум: там нет ни пробок, ни навязчивых риэлтеров, а любая квартира открыта в любое удобное для вас время.

Шаг третий – исключительный. Это этап, на котором покупатель определяется с выбором. Момент не простой, волнительный и необычайно важный.

Шаг четвертый – проверочный. После того, как вы определились с выбором,- самое время заключать «черновой»  договор купли-продажи, намерения покупателя при этом часто подтверждаются внесением аванса или задатка.

Важно обсудить многочисленные детали, а также оговорить и принять во внимание сумму, которая будет фигурировать  в договоре.

После заключения «чернового» /предварительного договора необходимо осуществить документальную проверку квартиры. Для этого надо:

  • исключить продажу по доверенности – дело в том, что договор купли-продажи считается заключенным только после оформления регистрации в Росреестре. На нее обычно уходит 2-4 недели, до этого доверенность может быть аннулирована, и договор на покупку может быть оспорен;
  • получить выписку из Росреестра, важно убедиться, что ограничения и обременения отсутствуют;
  • запросить выписку из домовой книги, чтобы точно знать, сколько человек зарегистрировано в квартире;
  • запросить выписку об отсутствии задолженности по «коммуналке»;
  • запросить справку о полной дееспособности продавца;
  • проверить, не имеют ли несовершеннолетние прав на приобретаемую квартиру;
  • подтвердить отсутствие перепланировки в квартире, а если она была выполнена, то запросить и получить соответствующие документы.

Шаг пятый – составительный. В день сделки, все ее участники встречаются,  чтобы подписать договор купли-продажи квартиры, продавец имеет возможность проверить купюры на подлинность.

Чтобы обеспечить безопасную оплату,  сумма,  которую должен получить продавец,  кладется в банковскую в ячейку.

Там же заключается дополнительный договор о том, что продавец может получить деньги в течение определенного срока на условии, что он предъявит подтверждающие документы о том, что сделка по данной квартире состоялась. В противном случае, по истечении указанного срока, покупатель получает деньги обратно.

Шаг шестой – регистрационный.

 Логическим завершением сделки, доказательством того, что она состоялась, является государственная регистрация договора купли-продажи, именно она – отправная точка, момент переход права собственности на данную квартиру от продавца к покупателю. За оформление этого перехода отвечают органы федеральной регистрационной службы. Обычно, при оформлении квартиры оформляют два регистрационных акта одновременно: регистрацию договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности. В результате покупатель получает свидетельство о праве собственности, а на каждый экземпляр договора купли-продажи квартиры ставится соответствующая печать.

Шаг седьмой – финальный. При предъявлении зарегистрированного договора продавец имеет право получить в банке деньги, оставленные в депозитной ячейке.

Вот и все уже позади и вы – счастливый обладатель квартиры или денег от ее продажи.

Конечно, процесс продажи или покупки жилья не так уж сложен. Просто в различных юридических аспектах человеку, далекому от юриспруденции, иногда довольно трудно разобраться.

Договор купли-продажи квартиры, составленный неверно, госслужбы не примут на регистрацию. Проверить юридическую чистоту квартиры тоже самостоятельно довольно сложно и долго. Поэтому к такому событию важно тщательно и скрупулезно готовиться.

Тогда успешное и правильное заключение сделки вам обеспечено.

Источник: https://sterium.com/blog/211-pokupka-kvartiry-7-osnovnyh-shagov

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, проверка застройщика и документов

05.07.2017

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность.

Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.

Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  1. Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  2. Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документ о регистрации застройщика;
  3. Документы о регистрации в налоговом органе;
  4. Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  5. Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  1. О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  2. О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  3. О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  4. Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

  1. В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
  2. Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
  3. Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:
  • Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
  • Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
  • Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.
  1. После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
  2. После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

  1. Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
  2. Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
  3. После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
  4. После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
  5. По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.

  Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

  • Документ, подтверждающий личность лица;
  • Соглашение о предоставлении ипотеки;
  • В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
  3. Данные о регистрации организации;
  4. Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
  5. Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей.

В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу.

Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

  • Национальный паспорт;
  • ИНН;
  • Соглашение об участии в строительстве;
  • Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
  • Акт приема – передачи квартиры;
  • Квитанции, подтверждающие расходы лица;
  • Форму 3 НДФЛ;
  • Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

  1. Главный риск – заморозка строительства дома;
  2. Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
  3. Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
  4. Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
  5. Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
  6. Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

  1. Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
  2. С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
  3. У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
  • Документы – основания использования участка земли под домом;
  • Проекты на возведение многоэтажного дома;
  • Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
  • Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  1. Документы об учреждении юридического лица;
  2. Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  3. Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
  4. Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Заключение

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-pravila-sdelki-dokumenty-kak-proverit-zastrojshhika.html

Новостройка: рискованная сделка

Покупка квартиры – серьезный шаг. Здесь велики не только финансовые затраты, но и риски. Особенно это касается новостроек. Как защитить себя от неприятных сюрпризов?

Квартиры в строящемся доме стоят в разы дешевле, чем на вторичном рынке.

Этот приятный факт компенсирует то обстоятельство, что человек очень рискует, приобретая новостройку.

Как минимум готовая квартира может не вполне соответствовать ожиданиям покупателя, как максимум – человек может остаться и без жилья, и без денег.

Риск – дело неблагородное

Купить квартиру в доме, находящемся на «стадии котлована», весьма заманчиво. Цена здесь будет ниже, подъезды – чистыми, соседи – приличными. Однако бывает, что радужные мечты разбиваются о суровую действительность, а вложенные деньги оказываются потраченными впустую.

Следует помнить, что квартира становится полностью вашей после того, как на нее будут зарегистрированы права собственности.

Это может произойти только после окончания строительства дома, причем не всегда сразу (иногда период ожидания растягивается на несколько месяцев и даже лет).

За такой срок могут произойти разного рода неожиданности, причем не всегда приятные. Как застраховать себя от них?

Во-первых, необходимо указать в договоре с застройщиком, что цена квартиры окончательная. Тогда если стоимость и будет изменена, то только по результатам обмера БТИ (бывает, что площадь сданного объекта оказывается больше, чем первоначально было заявлено на бумаге).

В противном случае застройщики могут потребовать внесения доплаты после окончания строительства.

Чаще всего аргументом в таких случаях является то, что подрядчики не уложились в смету.

К сожалению, эти действия строительной компании являются вполне легитимными: такое право дает закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Во-вторых, в договоре нужно прописать, что если покупателями будет обнаружен «брак» в приобретенном объекте недвижимости, то он будет устраняться за счет строительной компании. По статистике сейчас чаще всего новоселы жалуются на кривые перегородки и перекрытия в своих домах.

В-третьих, необходимо запросить у застройщика учетную государственную регистрацию заключенного вами договора. Это позволит избежать того, что одна и та же квартира будет продана нескольким покупателям.

В-четвертых, в договоре нужно прописать материальную ответственность строительной компании за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.

«Основной риск состоит в том, что застройщик может перенести срок сдачи объекта.

По  закону он имеет право перенести срок сдачи, но при этом обязан уведомить всех покупателей и разместить информацию в проектной декларации», – уточняет руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабина Хамитова.

Еще один риск, с которым может столкнуться покупатель, – это длительный процесс оформления квартиры в собственность.

Дело в том, что сдача дома госкомиссии не означает, что человек автоматически получает право собственности на свою квартиру. Данный факт просто подтверждает, что дом построен, и его эксплуатация разрешена.

После этого в течение двух месяцев  застройщик должен передать квартиру покупателю, что оформляется соответствующим передаточным актом. В обязанности застройщика входит и оформление прав собственности на квартиру.

Однако в законе «Об участии в долевом строительстве» не указан срок, в течение которого он должен это сделать. Так что нелишним будет прописать данный момент в договоре.

Ипотека – не панацея

В большинстве банков есть кредитные программы на покупку квартир в новостройках. Казалось бы, кредитор сам заинтересован в том, чтобы объект был сдан, тщательно проверяет его, и потому покупатель в данном случае ничем не рискует. В действительности все выглядит несколько иначе.

«Покупка квартиры с кредитным финансированием никак не влияет на юридическую чистоту объекта и сделки», – утверждает руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина.

«Риск признания сделки недействительной существует при любом способе расчета с продавцом – как собственными средствами, так и с использованием ипотечного кредита», – подтверждает начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева.

«Вероятность того, что сделка по покупке квартиры с помощью ипотеки будет оспорена, точно такая же, что и у сделки, совершенной за собственные средства.

Безусловно, дополнительная проверка комплекта документов в банке и страховой компании несколько снижает риски, но не дает 100% гарантии безопасности», – уверена и начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова.

Начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина считает несколько иначе: «Такая ситуация возможна, но гораздо менее вероятна, чем при сделках без привлечения кредитных средств, так как банк тщательно анализирует документы по приобретаемой заемщиком квартире».

Действительно, хотя риски при покупке любой квартиры существуют, в случае ипотечной сделки появляется еще одна заинтересованная сторона – банк, который, пусть немного, но нивелирует возможные «опасности». «Юристы банка тщательно проверяют объект на «чистоту», – подчеркивает Сабина Хамитова.

Как правило, банк кредитует физлица на покупку квартиры только в аккредитованных объектах (то есть тех, которые прошли серьезную проверку). Кредитовать ненадежного застройщика, работающего не по 214 ФЗ, вряд ли кто-то будет.

Однако «банк не может гарантировать порядочность застройщика, поэтому риск, что объект, предположим, будет не достроен, сохраняется.

Определяясь с выбором новостройки, нужно подробно ознакомиться с историей компании, ее репутацией и отзывах жителей уже возведенных объектов», – утверждает Анна Шушкова.

«Схема аккредитации объекта первичного рынка у каждого банка сугубо индивидуальна.

Некоторые игроки, стремясь завоевать весомую долю рынка, проводят аккредитацию застройщиков, опираясь только на их репутацию и длительность работы в строительном бизнесе; другие запрашивают пакет документов для проведения строительного аудита; третьи анализируют застройщиков с точки зрения проектного финансирования. Во всех трех случаях застройщик является аккредитованным в банке, при этом риски очень различаются. Банк, так же как и заемщик, принимает на себя те или иные риски при рассмотрении застройщиков, и аккредитация строительного объекта в банке не является 100% гарантией того, что он будет достроен и вовремя сдан в эксплуатацию», – приводит неутешительные данные Галина Костышева.

Более того, эксперты подчеркивают: столкнувшись с недобросовестными продавцами недвижимости, ипотечный заемщик может потерять гораздо больше, чем обычный покупатель.

«Купив квартиру «с душком», ипотечный покупатель может остаться без квартиры и с долгом банку.

Так что получается, что в ситуации с ипотечным кредитом скупой платит не дважды, а трижды – первый раз за квартиру, второй раз за кредит, а в третий раз за другую квартиру, чтобы было, где жить, после того, как он лишился первой», – говорит Ирина Кажикина.

Защити себя сам

Согласно он-лайн опросу, проведенному Национальным страховым и кредитным агентством совместно с аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», покупатели считают возможным застраховать себя от рисков, сопровождающих покупку квартиры в новостройке, следующими способами:

* покупка квартиры после сдачи дома госкомиссии;

* приобретение недвижимости только по договору долевого участия;

* самостоятельная проверка всех документов;

* страхование рисков.

Эксперты советуют тщательно проверять репутацию строительной компании.

Узнать, как долго она работает на рынке, посмотреть ее сайт компании, поинтересоваться отзывами о данном застройщике на форумах.

Следует выяснить, какие объекты уже были сданы, и к строительству каких компания собирается приступить в ближайшее время.

Нужно посетить офис компании и увидеть необходимые документы, подтверждающие право застройщика на возведение дома, где вы планируете купить квартиру. В пакет документов входят:

* копии распорядительного акта органов власти о выделении участка под застройку;

* договор об аренде земельного участка;

* договор с генеральным подрядчиком строительства.

Покупать квартиру нужно только в том доме, строительство которого не просто планируется, а уже официально разрешено. То есть в документах обязательно должно быть указано, что строительный проект утвержден, и на строительство получено разрешение.

Договор, который вы будете заключать с застройщиком, должен содержать следующие моменты:

* определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

* сроки сдачи дома;

* стоимость недвижимости;

* сроки и порядок оплаты.

Возможно, иногда лучше не экономить и совершать сделку купли-продажи с помощью грамотного специалиста.

«При совершении дорогостоящих покупок не стоит экономить на риэлторском сопровождении, так как лишь специалисты в этой области могут провести  глубокую и детальную проверку квартиры с выездом на объект, проверкой соседей и т.д. Поверьте: за время работы в крупных агентствах недвижимости опытные риэлторы становятся настоящими следователями», – советует Анна Шушкова.

«Обезопасить себя можно такими же способами, как и при обычной сделке – обратиться к хорошим риэлторам, которые проведут юридическую экспертизу объекта, а по итогам такой экспертизы выдадут юридическое заключение.

Можно попробовать проверить юридическую чистоту квартиры и самостоятельно, но, как и в любом деле, здесь нужен узкий специалист – юрист, работающий в сфере недвижимости.

Любой знакомый юрист не подойдет – у него не будет практики, а следовательно, он сможет «раздуть из мухи слона» и не увидеть «бревна», – рассказывает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»).

Проблемная вторичка

При покупке квартиры на вторичном рынке также есть свои сложности и риски. Мошенничество в этих сделках не исключено.

«Сделка может быть оспорена при наличии проблем в истории квартиры (появление наследников, оспаривание ренты или итогов приватизации), подделки документов и другим причинам», – перечисляет Наталья Коняхина (СМП Банк).

«Существует огромное количество мошеннических схем.

Наиболее распространенные связаны с поддельными документами на наследство, а также с участием в сделке лиц, стоящих на учете в психоневрологическом диспансере», – рассказывает Анна Шушкова («Инком-Недвижимость»), и приводит такой пример из опыта работы компании: «Покупатели приобретали квартиру, принадлежащую даме с психическими отклонениями. Сделка проходила с участием ипотечного займа. Банк согласился кредитовать объект только в случае оформления на него страховки, причем с увеличенной страховой премией».

Источник: http://ipocredit.ru/publikacii/s/novostroika-riskovannaya-sdelka-10312270-1

Чем опасна для покупателя двойная продажа квартиры и как избежать обмана

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Вторичный рынок

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов.

Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день.

Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

Собственником жилья является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (договор купли-продажи).

Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым.

Остальным претендентам в регистрации будет отказано.

Двойная продажа квартиры на вторичном рынке может быть исключена:

  • при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
  • при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.

Первичный рынок

Двойная продажа квартиры в новостройке возможна по ряду причин:

  • Ошибка. Ошибки технического характера имеют место быть в эру развития информационных технологий. Чтобы сохранить свою репутацию застройщик всегда находит компромиссное решение.
  • Мошенничество застройщика. Компании, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут прибегнуть к этой недобросовестной уловке. Собрав деньги с дольщиков, она попросту реализует механизм искусственного банкротства.
  • Мошенничество контрагента. Заключается в реализации прав на один объект нескольких лиц. В качестве яркого примера является заключение предварительного договора на долевое участие с несколькими претендентами. В этом случае посредник получает деньги от каждой стороны и не спешит заключать с ним основной документ на долевое участие в строительстве. Сделки по предварительному договору участия в строительстве, по ЖСК, уступке права требования не регистрируются в Росреестре. Иногда о факте двойной продажи инвестор узнает спустя несколько лет.

Как не оказаться обманутым при покупке жилья в новостройке

  1. Осуществлять покупку квартиры только в домах, где продажи ведутся по нормам 214-ФЗ. Закон «О долевом строительстве» предполагает обязательную регистрацию договора долевого участия.
  2. Сотрудничайте только с крупными компаниями.

    Факт двойных продаж серьезно ударит по репутации застройщика, поэтому крупные компании не прибегают к подобным уловкам.

  3. Будьте бдительны при приобретении жилья по цене ниже рыночной.

  4. Соберите информацию о посреднике, реализующему квартиры, уточните его право на эту процедуру у застройщика.

Если выявлен факт двойных продаж

Немедленно обращайтесь в суд. Существуют исключения, по которым право на квартиру получает лицо, которое первое обратилось в судебные органы.

В этом случае органы власти руководствуются Письмом Президиума ВАС РФ № 126 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с истребованием имущества из незаконного владения».

Это возможно, если первая сторона оплатила ДДУ и зарегистрировала его в Росреестре, а затем на некоторое время исчезла. При повторной продаже объекта вторая обманутая сторона может обратиться в суд и выиграть дело.

Для этого достаточно соблюдения следующих условий:

  • вторая сторона не была осведомлена на момент совершения сделки о факте продажи объекта;
  • первая сторона бездействовала и не принимала никаких мер для защиты собственных интересов;
  • второй покупатель признан добросовестным.

На что может претендовать обманутый покупатель?

  • возврата всей суммы, оплаченной по договору;
  • компенсацию убытков, понесенных в результате мошеннической схемы;
  • возмещение морального ущерба и упущенной выгоды.

В некоторых случаях возможно доказать, что упущенная выгода и понесенные убытки сопоставимы со стоимостью объекта недвижимости.

Судебная статистика такова: убытки в размере стоимости неполученного жилья взыскиваются в 82 случаях из 100. Исключение составляет Москва — здесь доказать свое право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой сделки, удается в 48 случаях.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим способом защиты от мошеннических схем является страхование сделки.

Эта процедура платная, ее стоимость составляет до 3% от суммы сделки.

Однако страховая компания гарантировано проверит юридическую чистоту такого соглашения и исключит вероятность двойной продажи и других уловок аферистов.

Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/dvoynaya-prodazha-kvartiry-ili-kak-izbezhat-moshennicheskih-sdelok.html

По закону
Добавить комментарий