Секреты проверки квартиры перед покупкой и застройщика при приобретении недвижимости в новостройке

Содержание
  1. Покупка квартиры в строящемся доме: какие риски?
  2. Преимущества приобретения недвижимости в возводимом объекте
  3. Как не остаться без жилья и денег?
  4. Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?
  5. Многократная продажа
  6. Как получить именно ту жилплощадь, на которую рассчитывали?
  7. Низкое качество недвижимости
  8. Покупаем квартиру в новостройке: что необходимо выяснить у застройщика
  9. Квартира в новостройке: что нужно знать при покупке?
  10. Стадия строительства
  11. Начальная
  12. Завершающая
  13. Проверка застройщика
  14. Документы, которые необходимо проверить
  15. Здание и земля под ним
  16. Квартира
  17. Договор и сделка
  18. Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика в ипотеку
  19. Каков порядок действий после подписания акта приёма-передачи квартиры при ипотеке?
  20. Можно ли заселяться в новостройку после получения ключей?
  21. Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Покупка квартиры в строящемся доме: какие риски?

Секреты проверки квартиры перед покупкой и застройщика при приобретении недвижимости в новостройке

Какие риски покупки квартиры в новостройке поджидают людей и как себя от них обезопасить? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в этой статье.

Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы подобрать безрисковые новостройки в Сочи и помочь приобрести жилье при оптимальных материальных затратах. Наш многолетний опыт и безупречная репутация должны стать лучшими рекомендациями для вас.

:

Желающие приобрести недвижимость на этапе её возведения должны в полной мере оценить главные риски при покупке квартиры в новостройке на период 2017 год и далее.

Безусловно, такое решение предоставляет возможность максимально сэкономить и приобрести жилье с хорошей планировкой, новыми инженерными коммуникациями, эффективной теплоизоляцией.

Однако, риски при покупке квартиры в новостройке существенны, поэтому их важно рассматривать комплексно. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без долгожданной собственной квартиры.

Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить законы, документы компании-застройщика, предлагаемый договор купли-продажи. Не будет лишним поинтересоваться количеством сданных объектов, их состоянием и репутацией самого застройщика.

Назад

Преимущества приобретения недвижимости в возводимом объекте

При покупке квартиры в новостройке следует понимать, что уровень цен в значительной степени определяется количеством рисков. Стадия возведения объекта является наиболее привлекательной с точки зрения оптимизации затрат.

Такие приобретения дают возможность сэкономить на приобретении жилья 25-30% в сравнении с аналогичной недвижимостью, которая уже введена в эксплуатацию.

Также неоспоримым преимуществом является тот факт, что большинство застройщиков разрешает вносить оплату частями.

Важным обстоятельством является рост стоимости недвижимости. Если за время возведения объекта это произойдёт, покупка квартиры в строящемся здании обеспечит дополнительную выгоду.

Чем ближе завершение строительства и введение в эксплуатацию объекта, тем меньше вероятность не получить жильё, но и ниже привлекательность предложений застройщиков.

Конечно, можно приобретать и квартиры в полностью завершённой недвижимости. Однако, такие значительные траты могут позволить себе далеко не все.

Следует понимать, что приобретение квартиры в большинстве случаев предполагает и последующий ремонт, на который также нужны немалые средства.

Назад

Как не остаться без жилья и денег?

Юридическая безграмотность граждан и нечистоплотность компаний-застройщиков являются основными причинами высокой вероятности при покупке квартиры в доме на этапе строительства всё потерять.

Незнание законов и собственных прав приводит к тому, что граждане добровольно отдают собственные сбережения без получения гарантий с другой стороны.

Когда квартиры существуют только на бумаге, а договор заключен неправильно, доказать собственные права на недвижимость будет непросто даже в суде.

Мы рассмотрим все варианты, которые являются опасными для участников долевого строительства и могут стать причиной потери квартиры и денег.

Назад

Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?

Прекращение строительных работ – самая частая разновидность рисков покупки желанных квартир в незавершённом объекте. Как правило, такая проблема случается вследствие следующих обстоятельств:

  • противоправные действия со стороны третьих лиц,
  • мошеннические действия застройщика,
  • объявление банкротства.

Чтобы исключить данный риск покупки квартиры в незавершённом объекте, необходимо тщательным образом проверить всю информацию, которая есть о застройщике. Первоначально это можно осуществить совершенно бесплатно и самостоятельно.

Помимо самой компании, в строку поисковика следует ввести фамилию генерального директора. Если окажется, что он ранее уже возглавлял фирму, объявившую банкротство, это должно насторожить.

Даже если никакого криминала обнаружено при самостоятельных поисках не будет, это ещё не повод, чтобы полностью расслабиться.

Перед тем, как стать долевым участником строительства, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, которая оформляется перед его началом. К таким документам относятся:

  • договор приобретения либо долгосрочной аренды земли,
  • разрешение на возведение объекта определённого назначения,
  • утверждённая проектная документация.

Проблемой на данном этапе в большинстве случаев является незнание гражданами того, как должны выглядеть такие документы. Поэтому рационально обратиться за помощью к консультанту. Такие траты являются полностью оправданными.

Также можно добиться проверки надежности приобретения квартиры в доме на этапе строительства и бесплатным образом. Если солидные банки принимают участие в ипотечном кредитовании в будущем объекте недвижимости, это свидетельствует об их высоком уровне доверия к застройщику.

В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах.

Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию.

Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.

Существуют и многие другие риски при покупке новостройки, поэтому все перечисленное выше – это только первый этап проверки.

Назад

Многократная продажа

Рассматривая для приобретения квартиры в новостройке на этапе их возведения, необходимо помнить о следующем.

Истории известно множество случаев, когда у одной квартиры оказывалось несколько владельцев. Это может происходить в связи с мошенническими действиями и не только.

Бывает, что несогласованность действий агентства недвижимости и застройщика приводят к подобным ситуациям.

Такие риски при покупке новостройки можно исключить благодаря закону ФЗ-214, принятому сравнительно недавно.

Покупатель при заключении такого договора обеспечивает стопроцентное право собственности и лишает мошенников возможностей для маневра.

Это происходит потому, что такая покупка квартиры в строящемся доме обязательно регистрируется в госоргане, при этом происходит проверка на наличие других собственников.

Если же продавец квартиры настаивает на подписании договора предварительного приобретения, это должно насторожить. Такая сделка не гарантирует покупателю на все 100% право на квартиру в новостройке.

Назад

Как получить именно ту жилплощадь, на которую рассчитывали?

Из рисков покупки квартиры в незаконченном объекте следует выделить и такую вероятность.

Многие покупатели сталкивались с тем, что застройщик пытается предложить не ту квартиру, о которой изначально шла речь, либо несвоевременно сдать жилье.

В сравнении с потерей квартиры и денег, это не такая трагедия, но все же достаточно серьёзная неприятность, также влекущая материальные потери.

Долгострой – одна из серьёзных проблем, которая сопровождает приобретение квартиры в строящемся доме.

Затягивание сроков сдачи объектов свойственно многим застройщикам, но некоторые из них переходят все рамки, сдача квартиры в строящемся новом доме откладывается на три года и более.

В данном случае работы не останавливаются, но и никак не подходят к завершению.

Такие особенности покупки квартиры в строящемся доме приводят к тому, что покупатель вынужден арендовать жилье намного дольше запланированного срока.

Вместо того, чтобы уже давно жить в собственной квартире, он несёт дополнительные расходы, которые являются весьма существенными. Никто дольщикам потерянные средства не возвращает.

Получается, что вся выгода от приобретения квартиры в строящемся доме полностью нивелируется.

Покупателю квартиры в строящемся доме в данной ситуации защитить собственные интересы довольно сложно. Только грамотно составленный договор позволит это сделать. Поэтому консультация опытного юриста – это оправданная статья расходов.

Назад

Низкое качество недвижимости

Бывает, что покупатели квартиры в строящемся доме обнаруживают, что после завершения возведения объекта их долгожданное жильё очень сильно отличается по качеству в худшую сторону от обещанного. В большинстве случаев недобросовестные застройщики пытаются экономить на следующем:

  • инженерные коммуникации в квартире,
  • качество проводки,
  • отопительное оборудование в квартире,
  • насосное оборудование, вследствие чего напор воды на верхних этажах оставляет желать во множестве многоэтажек лучшего.

Зачастую, когда подписывается акт передачи, покупатели квартиры в строящемся доме не знают всех особенностей своего жилья. Далеко не все можно проверить сразу.

Например, об уровне отопления квартиры до наступления холодов узнать невозможно. От рисков покупки поможет защитить предусмотрение в договоре гарантийного периода.

При покупке новостройки важно получить определённое время, в течение которого можно будет обследовать квартиру и предъявить претензии по недоработкам.

Если же обнаружены такие существенные дефекты, как низкое качество остекления, кривизна стен, неработающие лифты и аналогичные, официально принимать квартиру следует и вовсе отказаться.

Покупка недостроенной квартиры, которая была осуществлена в 2017 году и ранее, начиная с 2004 года, защищена законом ФЗ-214.

При покупке новых квартир дольщики получили надёжную защиту. При правильно заключённом договоре покупка квартиры в строящемся доме является безопасной сделкой.

При грамотном подходе риски покупки исключены.

Назад

Источник: http://Arch-Sochi.ru/2017/11/pokupka-kvartiryi-v-stroyashhemsya-dome-riski/

Покупаем квартиру в новостройке: что необходимо выяснить у застройщика

Покупаем квартиру в новостройке: что необходимо выяснить у застройщика

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика при покупке квартиры? На что обратить внимание при выборе новостройки? Novostroy-SPb.

ru выяснил, какие документы необходимо запросить у строительной компании, какой договор лучше заключить и какие технические нюансы учесть при покупке.

Не секрет, что покупать недвижимость приходится нечасто, и опыт таких покупок есть далеко не у всех.

При этом каждый стремится рационально использовать свои накопления и не допустить возможных ошибок.

Попробуем разобраться, как грамотно построить разговор с застройщиком, что выяснить в беседе и на что обратить внимание.

Итак, в первую очередь, при выборе жилого комплекса покупателю нужно обратить внимание на репутацию девелопера, количество успешно реализованных проектов, соответствие заявленных сроков сдачи объектов реальным, а также уточнить причины задержек, если они были.

Чтобы составить полную картину о девелопере можно почитать материалы в СМИ, отзывы на Интернет-форумах, пообщаться с людьми, которые уже приобрели квартиру в выбранном жилом комплексе, съездить на строительную площадку и задать интересующие вопросы в офисе застройщика.

Сегодня строительный рынок функционирует как рынок покупателя, и предложение несколько превышает спрос, при выборе застройщика на первый план выходит критерий надежности, отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Для покупателей жилья в масс-маркете главным критерием выбора по-прежнему является цена. Но руководствоваться только стоимостью кв. метра опрометчиво.

Для того чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, следует обращаться к квалифицированным консультантам и выбирать надежную строительную компанию.

«Не стоит хвататься за низкую цену предложения, поскольку у надежных строительных компаний стоимость проектов находятся на уровне рынка»

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»

Ориентироваться только на общий стаж и масштаб деятельности компании на рынке не стоит.

История показывает, что даже старожилы и гиганты отрасли не защищены от рисков, а большие объемы строительства в определенных ситуациях могут стать дополнительной нагрузкой на систему, отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Интересные предложения есть и у молодых компаний, стремящихся заявить о себе на рынке и занять свою нишу. Надежность девелопера следует оценивать на примере последних проектов, наличию сданных очередей жилых комплексов за последний год, переносов сроков ввода объектов, споров с дольщиками в публичной и юридической плоскости, отмечает эксперт. Расширение земельного банка и вхождение в новые проекты также говорит о долгосрочных планах компании на локальном рынке. Стоит обратить внимание на системность подхода к взаимодействию с клиентами, регулярность проведения встреч с дольщиками, открытость и оперативность в предоставлении информации и документации.

Опыт работы компании, портфель реализованных проектов, работа в соответствии с 214-ФЗ – все это говорит о надежности и стабильности компании, комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая.

При выборе застройщика желательно собрать всю доступную о нем информацию: как долго компания работает на рынке, сколько объектов построила, соблюдает ли сроки строительства, какие награды имеет.

  Необходимо ознакомиться с проектной декларацией, содержащей информацию об учредительных документах, бухгалтерских отчетах, результаты государственной экспертизы проектной документации и аудиторские заключения.

Здесь содержится достаточное количество информации об объекте недвижимости, которое клиент планирует купить.

Внимательно изучите копии документов, которые предоставляются по запросу: права на землю с установленными сроками окончания строительства и разрешение на строительство с указанием вида разрешенного использования земельного участка. Еще один важный показатель надежности застройщика – это его партнеры: любой банк проводит очень серьезную проверку застройщика перед его аккредитацией.

Планируя покупку квартиры, клиент может обратиться в офис продаж застройщика и получить полную информацию об объектах в продаже. В шоу-румах можно посмотреть планировочные решения, отделку будущего жилья, ландшафтные решения придомовой территории, а также инфраструктуру и детские площадки.

Документы, которые застройщик должен предоставить клиенту

В обязательный пакет документов, которые должны быть у застройщика, входит разрешение на строительство и проектная декларация. Они подтверждают, что застройщик имеет право на строительство жилого комплекса.

Эти документы можно запросить в отделе продаж или посмотреть на сайте строительной компании. Также эксперты рекомендуют запросить свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Если застройщик сообщает о сдаче очередей жилого комплекса, нужно посмотреть разрешения на ввод корпусов в эксплуатацию.

Если инвестиции в проект привлекаются по договорам участия в долевом строительстве, то инвестор вправе ознакомиться с со следующими документами на проект строительства, отмечает Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

– разрешение на строительство;

– проектная документация в части приобретаемого объекта;

– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Покупателям также советую обратить внимание на:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о государственной регистрации застройщика;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.       

Как оценить финансовую надежность застройщика

Оценить состоятельность девелопера можно на примере реализации текущих проектов, комментирует Алексей Бушуев. Если темпы строительства не отстают от графиков, это говорит о том, что проект финансово обеспечен.

Заморозка строительства, переносы сроков сдачи, наличие судебных тяжб с дольщиками и подрядчиками – это сигналы финансовых сложностей структуры.

Следует обратить внимание на наличие финансовых партнеров девелопера – крупных банков, работающих с ним по каждому из проектов. Косвенным подтверждением надежности можно считать аккредитацию очередей возводимых жилых комплексов крупными банками.

Финансовые организации тщательно просчитывают возможные риски и являются своеобразным маяком доверия рынка как к проекту, так и девелоперу.

ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…»

Во время прохождения аккредитации объект и застройщик проходят всестороннюю проверку банком, отмечает руководитель аналитического центра Главстрой СПБ Петр Буслов . Ее получение свидетельствует о том, что банк уверен в надежности строительной компании.

Бывает, что по строящемуся объекту ипотечные предложения отсутствуют, это может означать, что продажи только начались, и банки еще не успели провести проверку.

Если же продажи стартовали давно, но аккредитации до сих пор нет, высока вероятность, что банк обнаружил определенные риски и отказал в аккредитации, комментирует эксперт.

Светлана Денисова: «Сегодня есть множество способов проверки ответственности и надежности девелопера. Покупатель вправе посмотреть и изучить бухгалтерские балансы, аудиторские отчеты.

Проектная декларация должна находиться в общем доступе и содержать информацию, как о застройщике, так и об объекте.

Получить сведения о земельном участке можно на сайте Росреестра, используя кадастровый номер, (который обязательно указывается в проектной декларации – прим. ред.).

Стоит проверить наличие поручительства финансового учреждения или страховой компании, убедиться в отсутствии долгостроев.

Удостовериться, что застройщик обладает учредительной и проектной документацией, правом и разрешением на строительство на земельном участке. Если застройщик уже много лет работает на рынке, стоит посетить сданные им в эксплуатацию объекты и лично оценить качество строительства. Чтобы оценить имидж застройщика, желательно проанализировать публикации о компании в газетах, журналах, Интернете».

«Публичность компании – это свидетельство того, что она не боится быть на виду. Застройщик изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Кроме отзывов в Интернете не забудьте также проверить наличие исков, а также посмотреть списки комитета по строительству по проблемным застройщикам.

После проверки наличия разрешительной документации необходимо внимательно прочитать договор, который предлагает подписать застройщик. Для ознакомления его можно запросить в отделе продаж.

Наиболее безопасным с точки зрения законодательства является договор долевого участия (ДДУ) по федеральному закону № 214.

Это оптимальная схема приобретения жилья в новостройке: в данном случае покупатель законодательно защищен от большинства возможных строительных рисков.

Более 90 % всех объектов на первичном рынке Санкт-Петербурга реализуется по 214 федеральному закону (ДДУ), комментирует Светлана Денисова.

Остальные покупки совершаются по схеме вступления в ЖСК, которая также законна, но более рискованна.

Прочие схемы участия в долевом строительстве незаконны.

Напомним, что для работы по ДДУ у застройщика должны быть следующие документы: право строить на земельном участке (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях либо собственность на земельный участок); разрешение на строительство и проектная декларация. ДДУ должен содержать полные сведения об объекте, описание квартиры с указанием местоположения на плане этажа (таблица с указанием номера, площадью, этажа, наличия или отсутствия балкона), состояние, в котором квартира передается дольщику, цену, которая может измениться только по результатам обмеров готовых квартир, срок передачи квартиры дольщику, гарантийные обязательства. Надлежащей стороной по ДДУ могут быть застройщик, генподрядчик или инвестор (в этом случае к сделке лучше привлечь юриста или агента первичного рынка).

Какие технические вопросы необходимо обсудить с застройщиком

Сегодня можно найти новостройки, в которых жилье предлагается покупателю как без отделки или черновой отделкой, так и квартиры максимальной готовности – «заезжай-и-живи», рассказывает Алексей Бушуев.

Например, в проектах Seven Suns Development клиентам доступны варианты дизайнерской чистовой отделки, с установленной сантехникой, бытовой техникой и частичной меблировкой.

Оценивая ЖК, также стоит обратить внимание на уровень устанавливаемых в них лифтов, качество стеклопакетов, дверей, фурнитуры, наличие коллекторной разводки отопления по квартирам, подземного и многоуровневого паркингов, кладовых, организацию входных групп, отмечают в Seven Suns Development. Каждая из этих деталей не является чем-то определяющим, но в комплексе они позволяют оценить общий подход девелопера и класс жилого комплекса.

Постобслуживание дома – один из частых вопросов со стороны покупателей (какая материально-техническая база имеется в распоряжении УК, каким способом обеспечивается техническая поддержка и безопасность жителей дома, сроки устранения недоделок и «обработки» запросов собственников после заселения), отмечает Петр Буслов.

Немаловажна социальная инфраструктура жилого комплекса, добавляет Алексей Бушуев.

Нужно обратить внимание, ограничен ли доступа посторонних на территорию квартала, ведется ли видеонаблюдение, выведен автотранспорт за границы дворов – это повышает экологию, проекта и безопасность передвижения детей и пешеходов. 

Дата публикации 15 февраля 2017

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/kupit_kvartiru_v_novostroyke

Квартира в новостройке: что нужно знать при покупке?

При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств.

Стадия строительства

Приобрести квартиру можно уже в готовом доме, а можно на стадии строительства. В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства?

Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется квартира.

Но даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами и никогда не сдать дом в эксплуатацию.

Чем ближе строительство дома подходит к завершающему этапу, тем больше вероятность заселиться в срок.

Что нужно знать, вкладывая деньги в новострой:

  1. К концу строительства стоимость квартиры может вырасти на 50%.
  2. Стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома.
  3. Стоимость квартиры зависит от репутации застройщика.
  4. Панельные дома строятся быстрей.
  5. Монолитно-кирпичные дома возводятся дольше.
  6. Меньше рисков вкладывать деньги в малоэтажные дома.

Начальная

Плюсы покупки квартиры на начальном этапе строительства:

  • Низкая цена;
  • Выгодно для дальнейшей перепродажи;
  • Широкий выбор предложений;
  • Возможность выбрать этаж и планировку.

Если застройщик имеет хорошую репутацию, а дом находится в районе с развитой инфраструктурой, то 30% квартир распродаются еще на начальном этапе строительства, остальные 60% по ходу возведения.

И только последние квартиры продаются уже в доме, который сдан в эксплуатацию. Обычно это самые дорогие квартиры.

Согласно закону, застройщик может начать продавать квартиры только после оформления разрешения на строительство. Но на практике делается это еще раньше – после приобретения участка.

Для покупателя есть риск потерять свои деньги в следующих случаях, когда:

  1. Заключается договор бронирования жилья или предварительной купли-продажи.
  2. Сделка не регистрируется в Росреестре.
  3. Есть риск, что договора на одну квартиру будут заключены с несколькими людьми.

Чтобы исключить подобное мошенничество квартиру не рекомендуется покупать на «этапе котлована». До введения дома в эксплуатацию придется ждать от 2 до 4 лет. В условиях кризиса строительства новостройки может затянуться на более длительный период.

Завершающая

На завершающей стадии жилье выгодно покупать для себя, если:

  1. Покупатель немного переплачивая, устраняет себя от рисков, что дом будет не достроен.
  2. Квартира планируется сдаваться в аренду, для скорейшего получения прибыли.

Если готовность дома составляет 80%, то это наиболее благоприятный период для покупки квартиры. Могут быть задержки на этапе передачи дома в эксплуатацию, тем не менее нет риска, что дом не достроят.

https://www.youtube.com/watch?v=kXy5OaOJBpQ

На завершающем этапе можно купить квартиру не напрямую от застройщика, а по договору переуступки у инвесторов, которые купили квадратные метры еще на этапе котлована.

Эксперты в области недвижимости рекомендуют покупать жилье на этапе, когда дом готов на 50%. Если наблюдать за строительством дома с начального этапа, то можно увидеть динамику строительства и проанализировать перспективы.

Проверка застройщика

Покупать квартиру на любом этапе строительства следует только от надежного застройщика. Как проверить его репутацию? Покупателя больше всего волнует своевременная сдача дома в эксплуатацию и гарантия вселения в жилплощадь.

Проверить надежность застройщика можно по следующим критериям:

  • публичность;
  • ценовая политика, соответствующая другим предложениям рынка;
  • не спадающий темп строительства;
  • известные деловые партнеры;
  • юридически правильно составленный договор и другие документы.

Не обязательно офис застройщика должен находиться в центре города и иметь большую яркую рекламную вывеску. Репутация должна быть подтверждена отзывами в газетах и журналах, интернет-источниках.

Желательно, чтобы у застройщика за спиной было уже несколько крупных завершенных проектов.

На хорошую репутацию будут работать и несколько проектов, которые ведутся на данный момент, это означает, что компании доверяют.

Подозрение могут вызвать низкие цены на жилье. Неблагонадежный застройщик таким образом может привлекать новых клиентов. Ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток.

Крупные компании редко делают большие скидки и акции. Не стоит доверять скидкам более чем на 10%.

Тем не менее в условиях кризиса некоторые застройщики пытаются как можно быстрей окупить строительство и предлагают наиболее выгодные для клиента условия.

По себестоимости можно купить квартиру на этапе сдачи дома в эксплуатацию, когда осталось распродать 10% площади.

Ошибочно полагать, что дома возведенные на 50% точно будут сданы в эксплуатацию. Обратить внимание следует на темп строительства:

  1. Панельный дом ежемесячно должен увеличиваться на 3 этажа.
  2. Монолитный дом должен ежемесячно увеличиваться на 5 этажей.
  3. Строительство может приостанавливаться только из-за плохих погодных условий.
  4. Объективную причину замедления строительства можно узнать у участников или руководителя проекта.
  5. Не обязательно каждый день наведываться на стройку, некоторые компании на своих сайтах ведут онлайн-трансляцию.

 Самым надежным является застройщик, который работает с иностранными инвесторами.

Международные компании вкладывают свои деньги только в успешные проекты, которые принесут им деньги. Инвесторы также заранее проверяют надежность всех документов.

Стоит доверять застройщику также если инвестором выступает государственный банк.

Если строительство идет на условиях кредитования, то нужно обратить внимание на другие проекты, которые кредитует фирма. Не стоит доверять тому предприятию, которое кредитует всего один объект.

Благонадежным является и программа страхования. Покупатель получает гарантию возврата своих денег обратно, если застройщик по каким-либо причинам остановит проект. Страховая компания берет на себя ответственность только после тщательной проверки документов и надежности застройщика.

Документы, которые необходимо проверить

При самостоятельной покупке квартиры в новостройке следует произвести тщательный анализ документов. Честный застройщик не будет скрывать ни один из них:

  1. Лицензия на строительство.
  2. Учредительные документы.
  3. Бухгалтерские отчеты.
  4. Разрешение на выполнение строительных работ.
  5. Решение инвестиционно-тендерной комиссии с указанием срока сдачи дома в эксплуатацию.
  6. Распоряжение главы города.
  7. Государственная регистрация прав собственности.
  8. Права владения доли в строительстве при условии, что застройщик является подрядчиком.

Желательно, чтобы документы проверял юрист, ведь в договоре может быть написано что угодно, что может обернуться против покупателя.

На данный момент популярным является договор долевого участия. Он исключает факт мошенничества, в частности, двойной продажи, поскольку каждый документ регистрируется в регпалате. Такой договор сразу делает покупателя владельцем квартиру даже на этапе строительства.

Самые ответственные застройщики, которые работают по 214-Ф3. Если на этапе строительства происходят какие-то нарушения, то сразу накладываются штрафы, что совсем не выгодно для исполнителя.

Договор можно забрать домой на рассмотрения, совместно с юристом нужно изучить:

  • Сроки сдачи дома в эксплуатацию;
  • Технические характеристики дома;
  • Обязательства покупателя и продавца и ответственность за нарушение условий договора.

Здание и земля под ним

Покупателя может насторожить, что дом находится в собственности, а земля под ним в аренде? Чем рискует владелец квадратных метров в таком случае?

Согласно статье 41 Земельного Кодекса РФ на арендованной земле можно возводить здания в соответствии с целевым назначением категории земли. Права на строительство арендатора приравниваются к хозяину земли.

Строительство заранее оговаривается с арендодателем. Поскольку есть риск дальнейшей сдачи в аренду или продажи постройки. Должен быть заключен двусторонний долгосрочный договор, чтобы избежать недоговоренностей.

Если этого не будет сделано, то одна из сторон может подать в суд. В итоге либо участок передается в собственность хозяину дома, либо дом переходит в собственность арендодателя земельного участка.

Преимущества остаются все же у владельца дома.

Квартира

Квартира в новостройке может быть с отделкой и без.

Если квартира без отделки нужно проверить:

  1. Стены и пол на отсутствие щелей.
  2. Выровненность полов.
  3. Инженерные системы.

Если квартира с отделкой, инженер должен предоставить документ, в котором описано какие были использованы материалы и оборудование.

Проверяются:

  1. Межкомнатные двери.
  2. Окна.
  3. Вентиляционные системы.
  4. Электроснабжение.
  5. Водоснабжение.
  6. Система отопления.

Если обнаружены дефекты или несоответствия, все указывается в акте приема-передачи квартиры. Согласно 214-Ф3 для долевого строительства существует гарантийный срок 5 лет и более.

Договор и сделка

Заключать следует договор долевого участия. Права покупателя защищаются законом 214-Ф3. Согласно закону долевое участие заключается только после регистрации в Росреестре.

Обязательно прописываются:

  • объект долевого строительства;
  • цена за квадратный метр;
  • срок и порядок оплаты;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (от 5 лет).

Если вышеперечисленное не указано, то договор считается недействительным.

Не менее важные пункты:

  • планировка квартиры с приложением схемы;
  • ответственность застройщика за нарушение сроков строительства;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • обязанность застройщика не передавать права на квартиру третьим лицам;
  • срок действия договора и реквизиты обоих сторон.

Покупать квартиру следует только у проверенных застройщиков с надежными партнерами. Тогда можно хорошо сэкономить, купив квартиру на начальном этапе строительства и не переживать по поводу подлинности всех документов.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/novostroyki/kvartira-v-novostroyke.html

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика в ипотеку

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика в ипотеку

В современном обществе немногие являются приверженцами старой застройки. Квартиры, построенные в прошлом веке, не удовлетворяют типовыми планировками, небольшими площадями.

Они редко могут конкурировать с вновь построенным жильём, разве только выигрышным местоположением, особенно когда речь идет о новостройке, цена которой равна, а то и меньше жилья на вторичном рынке.

Для правильной покупки квартиры в новостройке нужно знать ряд моментов, которые помогут сделать процесс приобретения беспроблемным и приятным.

Пошаговая инструкция для претендента на новое жильё:

  1. Посчитать денежные средства, на которые планируется приобретение. Именно с учетом финансовой возможности получится оценить сегмент строящегося дома: экономичный или бизнес. При наличии достаточного количества денег покупатель занимается поиском недвижимости, руководствуясь только своим желанием.
  2. Если личных денежных средств небольшое количество, то следующим шагом будет рассмотрение особых условий продажи жилой недвижимости застройщиками. К таким можно отнести зачёт имеющегося жилья по рыночной стоимости, предоставление скидок, иных спецпредложений. Встречаются предложения о двукратном увеличении материнского капитала, персональной скидке людям с детьми.
  3. В случае отсутствия каких-либо существенных накоплений или собственной недвижимости меньшей площади вышеуказанные пункты пропускаются. Претенденту на новое жилище придется прибегнуть к заёмным средствам, предварительно посчитав свои ежемесячные доходы. Здесь ему предлагаются два варианта:
  • Рассрочка от застройщика, которая предоставляется на непродолжительный срок (1-2 года), без участия банка и предполагает оплату первоначального взноса;
  • Ипотечный кредит. Как правило застройщики работают с определенными кредитными организациями и публикуют на сайте их перечень. Неплохая идея — пойти от обратного, посмотреть на сайтах банков (особенно если зарплата или иной доход приходят на банковскую карту) предложения с привязкой к строящимся домам. На новостройки процент по ипотеке максимально снижен.

Застройщики должны иметь собственный Интернет-ресурс, а уважающие своих клиентов организации иногда делают отдельный сайт для каждого строящегося дома.

На нем размещается вся актуальная информация о стройке и порядке приобретения.

Если застройщик заключает договоры долевого участия, то он обязан иметь следующую документацию:

  1. Документы об осуществлении деятельности в качестве юридического лица
  2. Разрешение от местной администрации на строительство именно такого дома, о котором заявлено в рекламе.
  3. Проектную декларацию. В ней содержится исчерпывающая информация о строящемся объекте и организации, осуществляющей стройку.
  4. Экспертное заключение о соответствии спроектированного дома нормам строительного законодательства.
  5. Выписку из ЕГРН, подтверждающую принадлежность земельного участка, расположенного под строящимся объектом, застройщику. Земля должна быть в собственности или в аренде.
  6. Проект договора ДУ

Все указанные бумаги в виде сканированных копий размещаются на сайте, но при посещении офиса потенциальный покупатель наделен правом затребовать для ознакомления оригиналы, а кроме вышеуказанных бумаг есть возможность увидеть:

  • документы о членстве в СРО;
  • годовые бухгалтерские отчеты за 3 года.

Особое внимание нужно уделить договору долевого участия. Договор должен полностью соответствовать законодательству (ст.

5 ФЗ № 214), в нем должны быть прописаны: срок сдачи, цена квартиры, способ обеспечения передачи построенного дома, гарантийный срок и самое важное – подробно описана квартира, которую предполагается передать дольщику.

Сам договор подлежит регистрации в Росреестре, это служит гарантией от мошеннических схем.

После заключения договора ДУ начинается период ожидания. Завершение строительства ознаменуется приглашением застройщика принять квартиру.

Это значит, что представитель строительной организации пригласит дольщика и, предоставив новое жильё для осмотра, попросит по окончании проверки подписать акт приема-передачи.

Осмотр необходимо производить тщательным образом, присутствие близких людей повышает шанс найти недоделки или некачественно выполненную работу. Для исправления найденных недоделок составляется акт (дефектная ведомость) и указываются все выявленные изъяны.

В таком случае проводится повторный осмотр. После удовлетворительного просмотра стороны подписывают акт, и передаются ключи.

Теоретически после этих действий у дольщика появляется шанс въехать в дом, но законодательно это предписывается делать уже полноправному владельцу после проведения регистрации прав.

Нормативные документы:

  • Федеральный закон № 214;
  • Федеральный закон № 102 «Об ипотеке».

Каков порядок действий после подписания акта приёма-передачи квартиры при ипотеке?

Непосредственно после подписания представителем застройщика новому владельцу передаются ключи, с этого момента он вправе заселиться в квартиру.

Дольщик, воспользовавшийся ипотекой, обращается в банк с подписанным актом.

Банк готовит закладную, и она подается в Росреестр одновременно с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.

Можно ли заселяться в новостройку после получения ключей?

Закон определяет, что вселение должно состояться после прошедшей государственной регистрации права собственности.

Въехавшим до этого момента покупателям не рекомендуется производить ремонт, так как возможно проведение дополнительных замеров.

При несовпадении с теми, которые делает БТИ сразу после сдачи дома в эксплуатацию, с новоявленного хозяина затребуют привести в первоначальный вид все переделанные помещения.

Источник: https://ipoteka.finance/voprosy/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke-ot.html

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье.

И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет.

Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.  

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона.

Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1.  Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации.

Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство.

Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста.

Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2.  ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК.

К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает.

Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3.  Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика.

Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к.

это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР.

Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ.

Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости.

Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого. «Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4.  Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат.

В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ.

Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5.  Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом.

Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6.  Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд).

В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК.

Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков.

Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7.  Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками.

Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру.

Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона.

Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации.

Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8.  ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить.

Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку.

Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться.

Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон.

Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж.

Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя.

Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Дата публикации 09 августа 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/proveryaem_novostroyku__poshagovaya

По закону
Добавить комментарий