Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Содержание
  1. Продажа квартиры и варианты мошенничества
  2. Возможные риски покупателя
  3. Варианты обмана продавца
  4. Как продать квартиру и не быть обманутым?
  5. Как вернуть утраченное?
  6. Наказание за обман
  7. Как купить квартиру и не попасться мошеникам?
  8. Как купить квартиру чтобы не обманули: причины обмана
  9. Погоня за дешевизной
  10. Квартиры с оспоримым правом собственности
  11. Правила рынка недвижимости
  12. Знание правил поиска квартиры уменьшают риск обмана
  13. Надежда на риэлтора продавца
  14. Большая сумма аванса
  15. Придавайте значение мелочам
  16. Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?
  17. Риски при покупке квартиры
  18. Как купить квартиру без риска?
  19. «Особенные» варианты продажи квартиры
  20. Самые распространенные виды обмана при покупке квартиры
  21. Как избежать обмана при покупке или продаже квартиры
  22. Основные схемы обмана при продаже квартиры
  23. Обезопасит ли сделку привлечение третьей стороны?
  24. Мошенничество со стороны юридических лиц
  25. Будьте честными, и вас не обманут
  26. Как правильно купить или продать квартиру, чтобы вас не обманули риэлторы, схемы мошенничества
  27. Обман при покупке квартиры
  28. Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы
  29. Как обманывают риэлторы при продаже квартиры
  30. Как еще могут обмануть при покупке жилого помещения
  31. Что делать, если риэлторы вас уже обманули

Продажа квартиры и варианты мошенничества

Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя.

Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Однако, несмотря на большое количество мероприятий, направленных на предупреждение совершения сделок с недвижимостью обманным путем, количество случаев потери своего имущества продавцами квартир не сокращается.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца — в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере — до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Сделки с недвижимостью являются очень рискованными по своей сути из-за высокой стоимости объекта недвижимости.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/moshennichestvo.html

Как купить квартиру и не попасться мошеникам?

Сегодня на Habrealty.ru:
как купить квартиру, чтобы не обманули — важные нюансы покупки и ряд советов, которые не позволят обмануть покупателя при приобретении квартиры.

Довольно часто покупатели либо переплачивают по стоимости, либо в поисках дешевых вариантов, отдают свои деньги в руки мошенников. Почему так? Рассмотрим причины.

Но прежде чем перейдем к сути, скажу из опыта: покупателю, даже при наличии риэлторов, юристов или застройщиков, необходимо надеяться только на себя — знание закона, процесса сделки и оформления документов.

Как купить квартиру чтобы не обманули: причины обмана

Погоня за дешевизной

Так, как купить квартиру чтобы не обманули? Обманывают тех, кто хочет, чтобы их обманули. Это аксиома.

На сайте Habrealty.ru вот уже год пополняется данными статья о мошенничестве при продаже квартиры. Если вы посмотрите на комментарии к ней, а их там более двух сотен, то увидите, что постоянно приходят новые данные.

Суть аферы: перевод задатка через вестерн юнион «собственнику», который находится за рубежом. Приманкой служит квартира на 30-40% ниже стоимости аналогов.

Думаете, что вы уж точно не попадетесь на дешевизну? Да ну?! Читаем дальше!))

Квартиры с оспоримым правом собственности

На пути покупки собственного жилья вам встретятся не только мошенники, а вполне адекватные и законопослушные собственники. Часто они сами даже не будут подозревать, что являются обладателями рискованного для покупки жилья.

Как это происходит? Чтобы долго не перечислять, приведу один пример. Квартира продается после наследования. Срок вступления в наследство 6 месяцев назад. Такие квартиры часто встречаются.

В процессе продажи собственник снижает стоимость до 10-15% от рыночной. В этом его могут убедить риэлторы, либо сам поймет, из-за отсутствия спроса.

В конечном итоге, привлекательная цена будет причиной массовых звонков и просмотров квартиры. Покупатели, которые в курсе рисков покупки подобных квартир отсеятся сразу и пойдут искать другой объект.

Те же, кто не в теме, назначат просмотр и даже купят квартиру, полученную в наследство. Этим самым попадая под серьезный риск получить повестку в суд, где их встретят родственники претендующие на купленное жилье. А продавца уже и след простыл..

Таких примеров масса, и если вас не обманули, не надо считать, что обойдет в следующий раз. Как только решите купить квартиру, обязательно при поиске встретится 3-5 подобных объектов.

Правила рынка недвижимости

Если вы снимаете квартиру и решили купить квартиру — это одна ситуация.

Но если уже проживаете в своей собственности, пусть даже комнате-малосемейке, вы должны знать, что покупка и продажа проводятся одновременно.

Почему? Потому что поиск квартиры для покупки может занять чуть больше времени, чем вы планировали. А следовательно, продав свою малосемейку вам станет негде жить.

Поэтому выставляете комнату в продажу и подыскиваете себе жилье. Сначала находите покупателя на свою квартиру, затем ускоряете поиск жилья для себя — не наоборот!

Сделки по продаже своей собственности и покупки нового жилья проводите в один день. В результате нет риска обмана и срыва сделки по продаже или покупки.

Знание правил поиска квартиры уменьшают риск обмана

В процессе поиска покупатели чаще всего не знают чего они хотят. Точнее общее представление имеют, но без особых деталей.

А следовательно не имеют точного перечня вопросов для собственника или его представителя, чтобы задать их прозванивая объявления.

Не задав те или иные вопросы, покупатель рискует:

  • быть обманутым
  • потерять зря время, которое выделил на поиск
  • получить искаженные сведения

Надежда на риэлтора продавца

Я уже неоднократно говорил об этом на вебинарах и тем, кто имеет доступ в Клуб Самостоятельных в недвижимости.

Следовательно, как купить квартиру чтобы не обманули? Не надеяться, что кто-то решит ваши проблемы. Риэлтор не пойдет на прямой обман покупателя.

Но что-то недопоказать, недорассказать он может, иначе квартиру не продать! И винить его не в чем — это рынок. Вы, как покупатель смотрели квартиру? Вам не препятствовали в анализе документов? Так в чем вопрос?

Большая сумма аванса

Довольно часто покупатели приобретают жилье через представителей собственника. А значит аванс или задаток вносят через агентство, либо собственнику в присутствии агентства. Это уменьшает риски обмана.

Купить квартиру можно и внеся задаток или аванс собственнику напрямую. Покупателя здесь могут обмануть, а собственник просто скроется с суммой аванса или задатка не продав квартиру.

Конечно, есть способы перестраховаться и о них знают те, кто получил доступ в Клуб самостоятельных в недвижимости.

Но самое элементарное правило, чтобы не обманули, давать аванс или задаток в небольшой сумме, например, 10 тысяч рублей. При этом, если и обманут, риск ни так велик.

Придавайте значение мелочам

Довольно много покупателей не уделяют должного значения акту приема-передачи. Сначала не указывают его в договоре купли-продажи и получают приостановку сделки. Либо подписывают его до того, как примут квартиру.

Важно запомнить, что подписывать акт приема-передачи следует только находясь в квартире, которую вы купили. Иного варианта нет! В тот же момент вам передаются все ключи от нее.

Это лишь основная часть нюансов, которые должен знать покупатель. Купить квартиру и не быть обманутым просто — вы должны знать алгоритм покупки квартиры и нюансы всех совершаемых при этом действий.

Для этих целей есть 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке, ознакомьтесь с ним и вы будете четко знать, что делать и самое главное, как делать, чтобы выгодно купить квартиру.

Сегодня мы выяснили вопрос, как купить квартиру чтобы не обманули, а предупрежден, значит, вооружен!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kupit-kvartiru-obmanuli.html

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление.

Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов.

Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

  • На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРП. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.Выписка из ЕГРП платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Ее можно получить, предоставив заявление лично, через МФЦ или по почте.
  • Далее обращаем свое пристальное внимание на выписку из домовой книги. Причем не просто выписку, а расширенную. Это нужно для того, чтобы проверить лиц, зарегистрированных в квартире.Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?
  • Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.
  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

«Особенные» варианты продажи квартиры

Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

  1. Продажа квартиры по переуступке права (Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве.

    Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ.

    Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

  2. Покупка квартиры, полученной по наследству (Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь.

    Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя.

    Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал.

    Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру.

    Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

  3. Покупка квартиры, находящейся в общей собственности (Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов.

    Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок.

    Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше.

    Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_izbezhat_obmana_pri_pokupke_i_kupit_kvartiru_bez_riska/

Самые распространенные виды обмана при покупке квартиры

Самые распространенные виды обмана при покупке квартиры

При покупке квартиры у покупателя складывается впечатление, будто бы закон всецело на его стороне, и при должном оформлении всех документов он точно не «пролетит». Однако в действительности всё несколько сложнее, и нередки случаи, когда уже после завершения сделки выясняются дополнительные факты, делающие её невозможной.

Самый распространенный пример – неправильно проведённая процедура приватизации, при проведении которой не были учтены интересы детей.

Оказавшись формально без жилплощади, они могут обратиться в суд, и сделка будет аннулирована.

И вот несостоявшийся владелец квартиры вынужден долго и тщетно бегать по инстанциям, пытаясь вернуть свои деньги…

Такие ситуации достаточно распространены, при этом весьма часто они задумываются и разыгрываются специально. Необязательно лицами, чьи интересы не были учтены при приватизации или продаже жилья, оказываются дети.

Это могут быть любые близкие родственники, также прописанные на продаваемой жилплощади, но по каким-то причинам отсутствующие.

Формально они остаются без жилья, поэтому любой суд будет защищать в первую очередь их интересы.

Как избежать обмана при покупке или продаже квартиры

Перед заключением любой сделки с недвижимостью обязательно поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько корректно была проведена процедура приватизации.

Этот простой шаг позволит заблаговременно узнать, не остался ли «за бортом» кто-то, кто впоследствии сможет выступить в суде в качестве стороны, интересы которой не были учтены.

Цена риска при покупке недвижимости очень высока, а потому никакие предосторожности лишними не будут.

На месте продавца также следует проявлять осторожность, поскольку среди покупателей мошенники тоже встречаются нередко. В частности, насторожить должно любое слишком выгодное предложение.

Если предлагаемая цена значительно превышает рыночную, не стоит радоваться и стремиться заключить сделку, пока потенциальный покупатель не передумал.

Необходимо тщательно проанализировать ситуацию и отменить сделку при наличии хотя бы малейших сомнений.

Поскольку схем обмана при покупке гораздо меньше, рассмотрим сначала их. Самый примитивный способ обмана – подсовывание вместо пачки денег обычной «куклы». Хорошо подготовленный аферист способен подменить наличность даже после многократных проверок и пересчитываний.

Главной ловушкой для продавца обычно становится желание сэкономить на налогах. В договоре указывается лишь часть суммы, остальное покупатель обязуется отдать наличкой.

В результате он сможет претендовать лишь на официально задокументированную сумму, остального же можно добиться, только имея связи в преступном мире (но с такими людьми мошенники обычно и не связываются).

Основные схемы обмана при продаже квартиры

Именно у владельца квартиры на руках все козыри, позволяющие ему облапошить наивного покупателя.

Даже тщательно всё перепроверив и наведя необходимые справки в ЖЭУ, потенциальный покупатель по-прежнему рискует быть обманутым.

Чтобы избежать обмана, следует понимать наиболее распространенные схемы мошенничества, коих не так уж и много. Рассмотрим основные из них.

1. Фальшивые документы и ненастоящие хозяева

Чтобы быть спокойными, что никто не помешает «сделке», аферисты снимают квартиру у хозяев, отправляющихся в отпуск или загранпоездку.

Составляются поддельные документы, часто с привлечением продажных нотариусов.

Именно эти документы и используются при оформлении липового договора о купле-продаже.

С точки зрения покупателя всё выглядит вполне законно, придраться не к чему. Однако впоследствии ему придётся долго и безуспешно предъявлять права на чужое жильё. Шансы вернуть свои средства отсутствуют, поскольку настоящий хозяин квартиры вообще не был задействован в преступной схеме.

Проверить являются ли настоящими хозяевами недвижимости те, кто себя за них выдают можно, заказав выписку из ЕГРП у нас в режиме онлайн. Проверка стоит всего 200 руб, результат приходит в течение часа.
2. Продажа «по дубликатам»

Суть этой схемы заключается в продаже квартиры нескольким покупателям. Владелец квартиры, часто собравшийся уезжать за рубеж, решает заработать на продаже квартиры немного больше.

С приватизационных документов делаются дубликаты, затем по каждой копии оформляется договор купли-продажи.

После этого хозяин квартиры уезжает навсегда, получив за свою квартиру в несколько раз большую сумму.

Поскольку такая форма сделки является законной, формальным владельцем квартиры станет тот из покупателей, который первым зарегистрирует её в БТИ. Другим же остаётся лишь завидовать «победителю» и сокрушаться по поводу собственной нерасторопности.

3. Продавец передумал

Звучит достаточно странно, но такие случаи весьма распространены. Владелец продаёт квартиру, оформляет все документы и получает деньги.

Следующим шагом он отправляется в суд и просит аннулировать сделку по какой-то заранее продуманной причине.

Как правило, суд становится на сторону бывшего владельца и постановляет расторгнуть сделку, вернув продавцу жилплощадь, а покупателю – уплаченную сумму.

В договоре же, с целью заплатить поменьше налогов, указана лишь часть фактической стоимости квартиры. И только на эту чисто номинальную часть может претендовать обманутый покупатель.

4. Прописка и изменившиеся обстоятельства

Этот способ является частным случаем предыдущего. Человек продаёт квартиру, но выписываться из неё не спешит. Аргументация проста: обстоятельства изменились, и выезжать ему некуда.

Поскольку он прописан на жилплощади, то суд становится на его сторону и постановляет расторгнуть сделку, вернув все деньги покупателю.

Даже если вся сумма указана в контракте, подводные камни присутствуют.

Продавец может заявить, что полученных денег больше нет, но он готов выплачивать долг частями из зарплаты (которая, скорее всего, достаточно мизерна).

По закону нельзя взыскивать с человека более 30% его зарплаты, поэтому выплаты суммы в $20 000 займут порядка 30-50 лет.

Фактически это срок, на который вы предоставляете малознакомому человеку беспроцентный кредит.

Обезопасит ли сделку привлечение третьей стороны?

Традиционно сложилось так, что покупатель с продавцом друг другу не особо доверяют, статистика же говорит о том, что оснований для этого предостаточно.

Когда деньги передаются в момент оформления сделки, наибольший риск ложится на плечи покупателя.

Если же оплата производится после оформления, больше рискует продавец, поскольку может получить не всю сумму (на вполне законных основаниях).

Одним из лучших механизмов, способных обезопасить как продавца, так и покупателя, является привлечение к сделке гаранта – третьего лица, которому доверяют обе стороны.

Покупатель передаёт гаранту деньги, после чего выполняются все формальные условия по передаче ему прав на недвижимость.

Когда сделка считается состоявшейся, и её результат устраивает обе стороны, гарант передаёт деньги продавцу, удерживая определенную комиссию за свои услуги.

Таким гарантом может выступить солидная риэлтерская фирма или банк, открывающий специализированный депозитный счет.

Мошенничество со стороны юридических лиц

Всем известна история одной очень солидной конторы под названием «Рога и копыта».

Великий комбинатор научил мир работать с конторами-однодневками и зиц-председателями, однако и сегодня случаи мошенничества со стороны юридических лиц встречаются сплошь и рядом.

Рассмотрим наиболее распространенные методы обмана, осуществляемые через подставные фирмы.

1. Конторы-однодневки

Это обобщающий фактор, которого следует опасаться в большинстве случаев, ведь чаще всего такие фирмы создаются для заключения одного конкретного договора, после чего бесследно исчезают.

Приходя по объявлению в газете, потенциальный покупатель видит небольшой и явно «необжитый» офис, часто располагающийся в квартире.

Ему могут объяснить это тем, что фирма пока маленькая (зато очень амбициозная).

Доверчивый покупатель искушается низкой ценой и покупает какой-нибудь «срочный вариант», хозяин которого уезжает и хочет продать квартиру без торга.

Риск, что квартиру перехватят, огромен, поэтому нужно поспешить и заплатить 50% задатка.

Даже не посмотрев жильё (которого вероятно и не существует), покупатель с готовностью отдаёт задаток, чтобы получить определенные «гарантии». Однако на следующий день конторы уже не существует.

2. Опасайтесь генеральной доверенности

Формально этот документ даёт посреднику право проводить с квартирой любые операции.

Однако в судебной практике известно множество случаев, когда такая доверенность была получена с помощью насилия, шантажа или иным незаконным путём.

В дальнейшем суд признаёт сделку по доверенности недействительной, а последствия такого решения мы рассматривали в предыдущих схемах.

Если вам пытаются продать квартиру по генеральной доверенности, то лучший способ обезопасить себя – связаться с реальным владельцем квартиры и уточнить у него условия покупки.

3. Мелкое и «безобидное» мошенничество

Встречаются мошенники, не претендующие на огромные суммы, сопоставимые со стоимостью квартиры. Они довольствуются небольшими суммами в 10-30 долларов, что позволяет им довольно долго оставаться на плаву и даже формально оставаться в рамках закона.

Суть деятельности таких фирм в том, что за просмотр каждой квартиры они берут небольшие деньги (пресловутые 10-30 долларов). Они возят клиентов по городу, стараясь подбирать варианты, которые по тем или иным причинам в результате окажутся неподходящими.

Навар с одного «потенциального покупателя» может составить порядка $100. При этом хозяева якобы продающихся квартир, разумеется, в доле. Даже если такими мошенниками заинтересуются правоохранительные органы, доказать, что квартира в действительности не продаётся, практически невозможно.

4. Махинации с неприватизированными квартирами

Этот приём теряет свою актуальность, поскольку неприватизированного жилья остаётся всё меньше. Жертвой здесь могут оказаться жильцы квартиры.

Однажды к ним заявляются люди с очень выгодным предложением – сдать квартиру на полгода по достаточно высокой цене.

Несмотря на подозрительность такого предложения, для простого обывателя оно может выглядеть весьма заманчивым, особенно когда ему показывают всю сумму денег, которую собираются заплатить наперёд за полгода.

Доброжелательный арендатор настолько заинтересован в сделке, что пытается избавить хозяина квартиры от какой-либо суеты и предлагает самостоятельно оформить все документы.

От хозяина требуется мелочь – всего-то дать паспорт для регистрации договора аренды в ЖЭК.

Глядя на толстенную «котлету» денег и усиленно думая, как будет тратить эту сумму, наивный владелец с готовностью отдаёт свой паспорт.

Он ведь не знаёт, что арендаторы уже нашли очень похожего на него человека, который и оформит всё, «как надо».

В итоге, вернувшись через полгода, ничего не подозревающий хозяин обнаруживает, что в его квартире живёт совершенно незнакомый человек.

Возможность вернуть квартиру, конечно же, присутствует, однако в таком случае опять же страдает покупатель.

Будьте честными, и вас не обманут

Это самая важная из всех рекомендаций, ведь вы обратили внимание, что большинство описанных схем подразумевают возможность неполного возврата денег? На этом часто прогорают и покупатели, и продавцы, когда пытаются истребовать свои средства через суд.

Сделаем небольшое отступление, чтобы объяснить, почему возможен такой механизм.

У недвижимости всегда есть две стоимости: рыночная и оценочная стоимость БТИ, иногда отличающаяся от рыночной в несколько раз (в меньшую сторону).

Именно эту сумму мошенники предпочитают указывать в договоре. Остальная часть оплаты нигде не фигурирует и передаётся наличными деньгами после совершения сделки.

Преимущества очевидны: меньше налог, да и нотариусу меньше комиссионных придётся выплачивать. Но дело в том, что нотариус и так в доле, поэтому своего не упустит.

После подписания договора ни один суд не позволит заставить покупателя отдать остаток суммы, оговоренный лишь на словах.

Этот принцип может использоваться и мошенниками-продавцами по одной из вышеописанных схем.

Избежать обмана можно лишь одним способом: честно указывать в договоре всю сумму сделки. К счастью, юридическая «подкованность» населения растёт, а потому старые схемы мошенничества уходят.

Продавцы и покупатели стремятся указать в договоре реальную сумму и удостовериться в том, что юридически всё оформлено правильно.

Однако осторожность лишней не бывает, особенно когда речь идёт о таких крупных суммах денег.

Источник: http://baza-n.com/obman-pri-pokupke-kvartiry/

Как правильно купить или продать квартиру, чтобы вас не обманули риэлторы, схемы мошенничества

28.06.2017

При покупке квартиры нужно быть очень внимательными. На кону стоят не малые деньги, поэтому не стоит пренебрегать такими моментами, как проверка квартиры в государственной реестре, ЖЕКе, и т. д.

Существует много обстоятельств при которых совершенная сделка признается недействительной, и множество вариантов, для обмана покупателя. Зачастую жульничают даже риэлторы, призванные защищать интересы как покупателя, так и продавца.

Как не стать жертвой аферистов?

Обман при покупке квартиры

На рынке недвижимости существует много мошенников, наживающихся на совершении незаконных сделок купли-продажи. Это могут быть частные лица, риэлторы, недобросовестные агентства недвижимости.

Обманывают как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдают покупатели, упустившие важные юридические моменты при проверке документов и «чистоты» квартиры.

Как правильно продать квартиру, чтобы вас не обманули?

Продавцов могут обмануть, разве что подсунув фальшивые деньги. Намного больше существует схем обмана покупателей!

Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:

  1. Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
  2. Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
  3. С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
  4. Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
  5. Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
  • Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
  • Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
  • Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
  • Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
  • Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.

Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Рекомендуем ознакомиться со схемами мошенничества.

задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы «поймать» клиента. В интернете представлено множество объявлений по доступной цене, к которым прикреплены фото квартир, домов с евро ремонтом.

Когда потенциальный покупатель звонит, ему говорят, что эта квартира продана, но есть еще много похожих вариантов. Предлагают встретиться и посмотреть варианты.

Часто показывают жилье, совершенно непохожее на то, что на фото.

Иногда случается, что предлагаемая квартира находится рядом с железной дорогой, магистралью. В этом случае привозят покупателей в то время, когда дорога более свободна. В другое время уровень шума превышает допустимый.

Если дом находится рядом со свалкой, кладбищем или другим неблагополучным местом, стараются привезти клиентов в сумерки. В это время недостаток не будет заметен.

Самым серьезным преступлением является оформление сделки по подложным документам. Иногда мошенники работают в сговоре с работниками ЗАГСов, УВД, ЖЕКов, паспортных столов.

Иногда при передаче денег, берут купюры для пересчета. В это время звонит телефон, продавец говорит, что сделка отменяется и отдает деньги. Через время покупатель обнаруживает что купюры заменены на фальшивые или на простую бумагу. Что-то доказать в этом случае будет очень проблематично.

Большие суммы, которыми оперирует рынок недвижимости являются большим соблазном для мошенников. Обман при покупке квартиры встречается повсеместно.

Схемы:

  1. Сумма, выплачиваемая за квартиру, отражается в документах БТИ заниженной. Так уходят от уплаты налогов. Если продавец решает расторгнуть сделку, он вернет только сумму, которая проходит по документам. Максимально можно перестраховаться, это передавать деньги в присутствии двух свидетелей, потребовать от покупателя расписку, что получены деньги в счет продажи квартиры, указать адрес, № квартиры. В документе должны стоять дата, подписи обеих сторон и свидетелей. Указывают ФИО, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Покупатель продает квартиру. Все документы в порядке. Через некоторое время приходит судебный иск от детей продавца, что их интересы не были учтены приватизации квартиры. Суд может признать сделку недействительной.
  3. Если родственник, прописанный в квартире, считается временно отсутствующим, лучше отказаться от такой сделки. Человек может вернуться и предъявить права на жилплощадь. Покупатель может остаться без денег и без квартиры.
  4. Продажа по подложным документам, пока хозяева находятся в отъезде. Когда законные владельцы вернуться, жилье придется освободить. Деньги в этом случае будет требовать не с кого. Мошенника вряд ли найдут.
  5. Владелец квартиры находит человека похожей внешности, который оформляет сделку купли-продажи. На следующий день после заключения договора купли-продажи мошенник подает заявление об утере документов задним числом. Найти человека, который выступал в роли хозяина будет очень проблематично. Еще труднее с него будет взыскать деньги.
  6. Продажа недвижимости по дубликатам правоустанавливающих документов сразу нескольким людям. Эту операцию выполняют в течение одного дня в разных нотариальных конторах. После этого мошенник выезжает за границу. А обманутые собственники судятся между собой.
  7. Обманывают агентства недвижимости однодневки, беря задаток за жилье, выставленное по заниженным ценам. Говорят, что стоимость низкая, потому что хозяин уезжает, и ему срочно нужно продать квартиру. На следующий день после внесения задатка потенциальный покупатель не находит на прежнем месте ни риэлторов ни их офиса. Мошенники снимают помещение на один день в квартире, вешают вывеску. Когда клиент попался в сети и внес деньги, «агентство» съезжает.
  8. При покупке жилья в новостройке нельзя заключать договор с подрядчиками. Он может быть аннулирован, если застройщик будет недоволен качеством выполненных работ. Вернуть деньги в этом случае будет проблематично. При покупке квартиры в строящемся доме нужно заключать договор непосредственно с застройщиком.
  9. Собственник продает квартиру, обещает выписаться чуть позже. А потом вовсе отказывается, говорит, что ему некуда выезжать. Суд станет на сторону продавца. Если в документах была указана заниженная сумма, покупатель лишится части своих денег.

Что делать, если риэлторы вас уже обманули

Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать.

Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию.

В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).

Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.

Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд.

Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу.

Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.

Купить квартиру без риска практически невозможно.

Но минимизировать вероятность обмана можно, если не спеша изучить все документы, получить выписку из единого государственного реестра, справку из БТИ.

При возникновении сомнений в честности продавца или риэлтора лучше нанять грамотного юриста или отказаться от покупки.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/kak-obmanyvayut-rieltory-pri-prodazhe-kvartiry.html

По закону
Добавить комментарий