Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры

Содержание
  1. Сделки с недвижимостью – Коллегия адвокатов
  2. Сделки с недвижимостью. Адвокат по недвижимости
  3. Сопровождение сделки купли-продажи квартиры
  4. Бывают и такие неприятные случаи, когда уже после оформления сделки и уплаты денежных средств по договору оказывается, что покупатель является не единственным собственником квартиры. Например, из мест лишения свободы возвращается зарегистрированный в квартире родственник
  5. Сопровождение сделки купли продажи квартиры
  6. Во время совершении купли-продажи, необходимо учитывать несколько важных моментов. Если этого не сделать, тогда вы рискуете остаться без недвижимости. Например:
  7. В обязанности юриста при покупке входит:
  8. Сопровождение сделки покупки жилья
  9. Стоимость консультаций на сопровождение сделки
  10. Сопровождение сделок с квартирами (продажа и покупка)
  11. Наши цены
  12. Купля продажа квартиры | Сундаков Владимир Валерьевич
  13. Продажа ипотеки: согласие банка
  14. Досрочное погашение ипотечного кредита 
  15. Расчеты при купле продаже недвижимости через ипотеку
  16. Купля-продажа ипотечной квартиры. Схема. 
  17. Что такое “сопровождение сделки” купли-продажи квартиры?

Сделки с недвижимостью – Коллегия адвокатов

Стоимость

Сопровождение сделок с недвижимостью от 7 000 руб.
Юридическое сопровождение сделок по приобретению квартир в новостройках по инвестиционным договорам, договорам долевого участия в строительстве от 7 000 руб.
Проверка всех необходимых документов, юридическая экспертиза договоров и иных документов от 3 000 руб.
Юридическое сопровождение сделок по приобретению, продаже квартир на вторичном рынке жилья от 7 000 руб.
Составление проектов договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, договоров задатка и залога от 3 000 руб.
Помощь в возврате НДФЛ при покупке недвижимости от 3 000 руб.
Ведение дел в суде по искам о признании договоров купли-продажи, мены, дарения, недействительными от 10 000 руб.

*В стоимость услуг не входят государственные пошлины и расходы нотариуса, цены указаны только за работу юриста.

 
*Цена на услуги зависит от категории сложности Вашего вопроса.

                 
*За дополнительной информацией обращаться к специалистам Коллегии Адвокатов «Титул» по телефону:  (495) 517-96-51

Сделки с недвижимостью. Адвокат по недвижимости

Хотя бы раз в своей жизни каждый человек сталкивается с вопросами по жилищному праву. И это не обязательно жилищные споры.

А вполне вроде бы с виду простые сделки с недвижимостью, такие как, аренда, покупка и продажа своей недвижимости. Но сколько рисков несут эти сделки – это и недобросовестные риэлторы, мошенники всех мастей и т.д.

Что бы обезопасить себя и свои денежные средства при проведении сделок со своим недвижимым имуществом, нужен грамотный и добросовестный специалист – (юрист) по недвижимости.

В Коллегии адвокатов САО Москвы адвокат «Титул» работают именно такие высококлассные профессионалы в своём деле, которые помогут разобраться во всех юридических тонкостях жилищного права.

Адвокат (юрист) по недвижимости окажет Вам качественную услугу по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью. Так что же в себя включает услуга — сопровождение сделок с недвижимостью.

  • Оценка объекта недвижимости — определение конкурентной рыночной цены выставляемого на продажу объекта недвижимости в соответствии с конъюнктурой рынка. Осуществляется юристом по недвижимости коллегии адвокатов после осмотра объекта недвижимости.
  • Юридическая чистота документов объекта недвижимости определяется юристом коллегии после запросов по объекту в соответствующие органы.
  • Рекламная кампания — размещение информации рекламного характера о продаже объекта недвижимости в различных источниках СМИ. Юрист по недвижимости коллегии адвокатов размещает объекты недвижимости одновременно более чем на 70-ти интернет ресурсах, посвященных недвижимости и следит за тем, что бы объявления были всегда на первых местах в поиске.
  •  Организация показов потенциальным покупателям — прием входящих звонков, согласование времени показа недвижимости, сравнительные показы аналогичных объектов, разъяснительная работа с потенциальными клиентами по документальной и фактической ситуации того или иного объекта недвижимости.
  •  Предварительный договор — заключение того или иного договора в зависимости от конкретной ситуации и пожеланий сторон, в условиях которого четко отображены все условия и особенности предстоящей сделки купли-продажи. Может быть заключен предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ), соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ), договор возмездного оказания услуг.
  •  Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости. Это фактические и юридические действия, направленные на отчуждение объекта недвижимости. А именно — согласование времени и конкретного Банка для проведения сделки, оплата квитанций, подготовка дополнительных документов. В этот ряд входят: выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей, технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП и/или ГКН, отчет об оценке, согласие супруга, согласие-отказ от преимущественного права покупки собственников недвижимого имущества. Подготовка и проработка договора отчуждения, согласование условий банковского договора, а именно доступа к банковской сейфовой ячейке, подача необходимого пакета документов на государственную регистрацию перехода права.
  •  Передача объекта недвижимости после государственной регистрации перехода права к покупателю.

Так же коллегия адвокатов САО Москвы «Титул» поможет в выборе недвижимости при покупке в г.Москва и Московской области. Адвокат (юрист) по недвижимости имеет обширную свою базу недвижимости.

При работе с нашими специалистами в области недвижимости Вы получаете юридически грамотную и качественно выполненную услугу по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, которая направлена на скорейшую реализацию (покупку) объекта недвижимости в максимально быстрые сроки и на выгодных условиях!
Мы работаем для Вас!

Вам нужна консультация адвоката?
Звоните по телефонам:

+7 (495) 517-96-51

Источник: http://urtitul.ru/uslugi-i-tseny/sdelki-s-nedvizhimostyu/

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Продажа и покупка недвижимости в Москве и области – довольно важный шаг для участников договорных отношений, хотя бы потому, что цена жилого помещения довольно-таки велика и следует четко соблюдать порядок заключения и совершения договора купли-продажи.

Нередки случаи, когда и продавцы, и покупатели становятся жертвами мошенников, теряя при этом деньги, иногда даже оставаясь без жилья.

Как правило, это связано с тем, что при сделке не был учтен ряд факторов, а также не были тщательно проверены данные об объекте.

Конечно, большему риску всегда подвергается покупатель, так как отдает деньги именно он.

Бывают и такие неприятные случаи, когда уже после оформления сделки и уплаты денежных средств по договору оказывается, что покупатель является не единственным собственником квартиры. Например, из мест лишения свободы возвращается зарегистрированный в квартире родственник

Во избежание подобных ситуации и с целью сохранения денег и нервов, лучше всего воспользоваться юридическими услугами профессиональных юристов,  которые возьмут на себя сопровождение сделки купли-продажи недвижимости и помогут вам на всех ее этапах.

В настоящее время в Москве и МО все большее распространение получает так называемое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, с привлечением,  как правило, не агентов и риэлторов, а юристов и даже адвокатов по жилищному праву, и тому есть безусловные причины.

Жилищный адвокат (или юрист по жилищному праву), как правило, начнет работу с проверки самого объекта, при этом он сразу же может обратить внимание на подозрительные факты и выяснить их причину. Также в ходе правового анализа  жилищный юрист может сразу  выяснить – действительно ли нынешний хозяин имеет единоличное право распоряжаться данной жилой площадью.

Кроме того, юрист в рамках сопровождения сделки готовит договор купли-продажи, следит за наличием необходимых в нем пунктов, обсуждает и согласовывает его условия со сторонами сделки, оказывает содействие при взаиморасчетах и помогает при выборе банка, бронировании в нем ячейки, согласовывает все условия и детали между сторонами.

Оформление сделки без юридического сопровождения для обеих сторон чревато большими рисками и возможными неприятными последствиями в будущем.

Поэтому, даже самостоятельно подобрав объект для покупки, все же будет благоразумнее обратиться за помощью к профессионалам и специалистам.

Только так можно быть уверенным, что сделка будет оформлена и зарегистрирована в установленном законом порядке.

Остановимся на нескольких простых советах по вопросу приобретения жилья и рассмотрим некоторые моменты, на которые должен обратить внимание покупатель при выборе и последующем приобретении недвижимости:

1)       Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры: если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость;

2)       Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это также может быть либо предвестником проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой тщательностью и проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы;

3)       Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно вас настораживать. Проверить такие данные можно путем, например, изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги;

4)       Собственник и зарегистрированные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего.

Обратите внимание даже на такие нюансы, как здоровье собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить соответствующее медицинское учреждение (на практике, нет ничего зазорного в том, чтобы попросить у собственников справку из НД и ПНД). Есть и другие тонкости, например, можно также попросить собственника показать водительские права – если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров;

5)       Желательно запросить и изучить документы БТИ (Бюро технической инвентаризации) самостоятельно, не доверяя этот процесс собственнику – продавцу.

Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы как покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив, например, такие технические документы, кадастровый паспорт и экспликацию (причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи). Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить немалые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется большая сумма денег;

6)       Реальная стоимость квартиры, которая отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз.

Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры! Ведь подписывая самостоятельно подобный договор, Вы берете на себя целиком последующие риски;

7)       По расширенной истории квартиры в части регистрации по месту жительства в ней и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это, как правило, незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают их несовершеннолетним детям;

8)       Следует обратить внимание, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — по  завещанию, либо по закону.

Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника (ов) можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство.

В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследника (ов), претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы;

9)       Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру.

Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается, как правило, в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

Данный перечень практических советов – далеко не полный и в каждом случае возможны исключения и/или дополнения.

Предугадать и давать однозначный прогноз по каждому случаю – дело сложное и неблагодарное, ведь ситуаций/споров/обременений и проч.

с жильем, как показывает судебная практика, великое множество.

Подсказать и проконсультировать в ходе юридического сопровождения сделки – это обязанность юриста, который на каждом этапе сделки будет советовать Вам, как лучше поступить именно в вашем случае и в вашей ситуации.

Источник: http://mosadvo.ru/articles/zhilishchnoe_pravo/soprovozhdenie_sdelki_kupli_prodazhi/

Сопровождение сделки купли продажи квартиры

Немногие, из жителей Российской Федерации, планируют приобрести недвижимость.

Эта информация непосредственно относится к тем людям, которые хотят купить недвижимость. Существует два основных этапа в покупке жилья.

Первый этап – это поиск недвижимости. Второй этап связан со сопровождением сделок купли-продажи юристом.

Если рассматривать классическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, тогда нужен простой юрист. Он будет выполнять сразу несколько функций на сопровождение сделки и т.д. Это помощь в поиске недвижимости и сопровождение сделки.

Более экономные сделки – это если юрист будет сопровождать Вас по покупке или распродаже недвижимости. То есть, поиском квартиры вы будете заниматься самостоятельно.

Для этого, вам необходимо изучить рынок недвижимости, дать объявление на покупку квартиры и так далее. Спустя некоторое время, когда вы найдете жилье.

Связываться с юристом вы будете только тогда, когда будете заключать сделки.

При самостоятельном поиске квартир, вы можете сэкономить несколько десятков тысяч рублей. Так как, эти деньги вы должны будете отдать юристу за проведение сделки

Многие спрашивают и интересуются, а можно ли провести сделки  на приобритение квартиры без присутствия юриста? Конечно можно, если вы рискованный человек. и она вам не сильно дорога.

Ведь приобритение квартиры связанно с большими деньгами. Если вы не знаете законов и правил, тогда рискуете все потерять, и она будет опечатана до суда.

Лучше доверить данный процесс специалисту в этом деле.

Во время совершении купли-продажи, необходимо учитывать несколько важных моментов. Если этого не сделать, тогда вы рискуете остаться без недвижимости. Например:

  1. Покупатель имеет кредитные средства, и банки больше не выдают ему кредитов.
  2. В документах квартир имеются прописанные люди, которых по закону нельзя выписать.
  3. Недвижимостью располагает еще несколько наследников, которые не хотят ее продавать.
  4. Вам не знакомы все тонкости составления договоров касающихся квартир. В стандартных договорах многое не прописывается.

    Поэтому, будьте внимательны – не рискуйте потерять свои деньги!

Вообще, это еще не все примеры, из – за которых у вас могут сорваться сделки.

Помимо этого, вам нужно будет посетить несколько инстанций, чтобы привести все дела связанные с квартирой в порядок и во всем разобраться.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что в любом случае процесс сделки срывается и вам придется начинать поиски заново.

Поэтому, чтобы не тратить свое драгоценное время, лучше сразу обратиться за помощью к юристу для оказания помощи в процессе сделки, который явно сэкономит ваше время и нервы при покупки. Каждый юрист дает гарантии своей добросовестной и качественной работы.

Он выполняет все свои обязанности, чтобы обезопасить сопровождение сделки. Не рискуйте лишний раз, а доверьтесь опытному юристу.

В обязанности юриста при покупке входит:

  • Юрист ведет переговоры с продавцом и выясняет все сроки и даты условий сделки. А именно, когда освободят жилье, как и где, будет производиться расчет и так далее;
  • Он подготавливает все необходимые документы, которые касаются финансовой стороны;
  • Он передает все собранные документы своему клиенту, чтобы тот тщательно с ними ознакомился;
  • Юрист занимается организацией самой сделки. Подготавливает договор купли-продажи и расписку;
  • Юрист назначает встречу между покупателем и продавцом, помещает деньги в специальную ячейку;
  • Сдача всех необходимых документов для регистрации;
  • Присутствие вместе с клиентом на всех встречах;
  • Он контролирует процесс регистрации документов;
  • Он присутствует при передачи документов.

Помощь юриста при заключении сделки экономит ваше время и нервы. Кстати, не забывайте о том, что вторая сторона также может обратиться к юристу чтобы получить сопровождение сделки купли-продажи квартиры. Тогда вы окажитесь в неудобном положении, скорее всего, будете не уверены в своих силах. Так как, у вас не будет поддержки, если вы не обратитесь к  юристу и вам не будет оказано помощи в данном процессе. А доверив юристу, который занимается сопровождением сделок, вы можете не волноваться за свою собственность.

Сопровождение сделки покупки жилья

  1. Юрист полностью анализирует ситуацию покупателя. Он производит аудит оценочной стоимости жилья, изучает все параметры поиска, рассказывает покупателю обо всех проблемах, связанных с этой недвижимостью.
  2. Он демонстрирует схемы проведения купли-продажи.
  3. Подготовка всех документов, которые потребуются юристу.
  4. Юрист составляет договор об авансовом платеже и подготавливает расписку.
  5. Он передает все документы в юридическую экспертизу.

    Эту экспертизу должен проводить только тот юрист, который имеет большой опыт в этой области.

  6. Он сопровождает и регистрирует документы.

  7. Организовывает встречу между покупателем и продавцом, присутствует во время передачи и подписания акта о покупке.
  8. Сопровождение сделки приобретения или купли-продажи.

Как мы убедились, все это сложно, необходимо знать очень много тонкостей этой работы и иметь большой опыт. Конечно, окончательное решение за вами, но не спешите делать это самостоятельно и обратитесь к нам с просьбой на сопровождение сделки.

Процесс сделки – дело непростое, и содержит большое количество нюансов. Чтобы осуществить сопровождение сделки купли-продажи квартиры необходимо обратиться к опытным юриста, только их помощь гарантирует что всё будет выполнено правильно и по закону.

Стоимость консультаций на сопровождение сделки

услуги Стоимость Срок исполнения
Консультация юриста при заключении договора бесплатно
Устная консультация юриста в офисе компании 2 500 рублей час
Консультация, требующая правового анализа по конкретным вопросам или нормативно-обоснованного заключения в устной форме 4 000 рублей час
Выездная консультация по общим вопросам различных отраслей права и налогообложения, в том числе: работа юриста в офисе клиента; юридическая поддержка клиента в переговорах с контрагентами; представление интересов клиента в компетентных органах 6 000 рублей час
Консультация по отдельному вопросу с оформлением нормативно-обоснованного заключения в письменной форме 7 000 рублей 1 день

Возможно, Вас заинтересуют другие услуги компании «БизнесКонсалтинг»:

Источник: http://yuridicheskiye-uslugi-moskva.ru/pages/soprovozhdenie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Сопровождение сделок с квартирами (продажа и покупка)

Наше агентство предлагает юридическое сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости в Москве и Московской области. Что конкретно это означает?

Если Вы уже подобрали себе жилье или нашли покупателя на свою квартиру, наши риелторы и юристы помогут вам оформить покупку или продажу.

Мы проведем предварительные переговоры с Продавцом, которые помогут на начальном этапе обсудить условия сделки и предостеречь вас от потери денег (аванса, задатка или предоплаты), составим предварительный договор (аванса/задатка), проведем юридическую проверку квартиры и продавца на выявление всех рисков, связанных с ограничением в будущем ваших прав по владению и распоряжению квартирой, а также риска утраты права собственности, влекущего потерю недвижимости и возможность вернуть деньги.

Мы убедимся, что квартира не арестована, не под залогом, не имеет прав третьих лиц, не имеет каких-либо обременений, а также отсутствуют лица, снятые с регистрационного учета (выписанные), но сохраняющие право проживания в квартире (например, лица, выписанные в места лишения свободы (в тюрьму) или находящиеся по долгу службы в длительной командировке).

Проверим, не является ли продавец банкротом.

Проконсультируем по вопросам налогообложения при продаже или покупке квартиры и проведем с сделку с учетом оптимизации по налогам.

При продаже квартиры наши юристы также учтут все перечисленные моменты, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Мы гарантируем полное соблюдение интересов продавца и 100% получение им денег от продажи недвижимости.

Сопровождение сделки нашим агентством обеспечит абсолютную прозрачность сделки и детальное соблюдение ваших интересов.

Мы поможем урегулировать распределение расходов обеих сторон. Процесс покупки квартиры и продажи недвижимости сопряжен с тратами:

  • на подготовку документации для продажи по квартире;
  • на оформление перехода права собственности;
  • на оплату банковских услуг (необходимых для проведения расчетов);
  • на оплату нотариальных услуг (доверенности, заявления, в случае необходимости – нотариального удостоверения договора купли-продажи);
  • на регистрацию перехода права по договору купли-продажи.

Помощь юриста в сопровождении сделки с квартирой связана, в том числе, с сокращением возможных расходов и грамотным распределением трат между участниками.

Специалисты нашей компании также сократят риски, связанные с подделкой документации. Однако мы занимаемся не только оформлением бумаг. В комплекс нашего юридического сопровождения сделок купли-продажи квартиры входят:

  • объяснение всех нюансов и сложностей процесса (на любой вопрос вы получите исчерпывающий ответ);
  • оценка правового статуса продавца и покупателя перед проведением сделок (мы проведем тщательную проверку участников);
  • анализ правовых оснований для совершения купли-продажи;
  • уточнение важных аспектов, неочевидных для клиентов (при продаже – удобная дата освобождения квартиры, сроки завершения сделки; при покупке – аудит правильной оценки стоимости, поиск несоответствий и проблемных моментов).

Услуга по сопровождению покупки квартиры включает выяснение информации по юридической чистоте недвижимости. Что имеется в виду?

  • Объект проверяется на отсутствие возможности расторжения договора купли-продажи. Например, сделка признается недействительной, если она заключена с нарушением законодательства РФ или оспаривается третьими лицами.
  • Недвижимость оценивается на исключение вероятности законных притязаний законных наследников или третьих лиц. Например, есть наследник, который может оспорить право собственности продавца, или в квартире прописаны лица, имеющие право на проживания в ней.
  • Квартира анализируется на предмет появления препятствий, ограничивающих право владения недвижимостью после покупки. Например, объект участвует в двойной продаже или фигурирует в судебном разбирательстве.
  • При сопровождении сделок по продаже квартиры нашими юристами исключаются другие негативные сценарии. Регистрация может сорваться из-за неверно оплаченной пошлины, запрета совершать операции с недвижимостью без личного участия собственника, ошибок в оформлении документов или предоставлении неполного пакета документации.
  • После проведения полной проверки наши специалисты выдают правовое заключение. В материале прописываются все возможные риски, связанные с покупкой квартиры. Данные аспекты прорабатываются и при продаже для работы с сомнениями покупателя и удачного завершения сделки между сторонами.

Мы уделяем особое внимание следующим фактам:

  • Негативная история (раньше квартира находилась под залогом или арестом).
  • Продажа по доверенности (затруднительно проверить законность совершенных сделок, возможно мошенничество).
  • Много сделок за короткий период (необходимо уточнить причину частых продаж).
  • Выписывание несовершеннолетних перед приватизацией (сведения проверяются по архивной домовой книге).

Если данные этапы проверки недвижимости плохо проработаны, регистрация сделки с квартирой может осложниться. Также возможны следующие неприятные ситуации:

  • В квартире прописаны лица, выселение которых запрещено законом.
  • Законный наследник претендует на объект недвижимости.
  • Договор составлен с ошибками или ущемляет одну из сторон.
  • Осуществляется покупка юридически «нечистой» квартиры, являющейся объектом мошенничества.
  • В случае самостоятельных расчетов по сделке возможны риски потери денег, например, при летальном исходе продавца в процессе регистрации. Тогда квартира возвращается наследникам, а покупателю придется обращаться к родственникам умершего за денежной компенсацией, или регистрацию перехода права собственности могут остановить в последний момент по инициативе продавца, причем никаких уважительных причин для этого не требуется.

Важный момент: вам как покупателю после срыва сделки вернут сумму, указанную в договоре. Занижение цены квартиры и безосновательная передача продавцу части денежных средств становятся распространенной схемой мошенничества.

Юрист по сопровождению сделки купли-продажи квартиры будет присутствовать на всех этапах:

  • составление авансового договора/договора задатка или предварительного договора;
  • проверка правоустанавливающих документов и паспорта продавца;
  • сбор пакета документов, необходимых для сделки и проверки квартиры (во всех государственных органах, в том числе в БТИ, Росреестре, МФЦ, органах ЗАГС и т.п.), в случае необходимости – запрос дополнительных документов у продавца;
  • проверка квартиры на юридическую чистоту и проверка продавца, выдача юридического заключения;
  • составление договора купли-продажи;
  • организация расчетов через банковскую ячейку или аккредитив;
  • организация сделки (подписание договора купли-продажи квартиры со сдачей документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ);
  • получение документов после регистрации перехода права по договору купли-продажи, завершение расчетов по сделке;
  • контроль за выпиской зарегистрированных лиц из квартиры;
  • передача квартиры по подписываемому акту приема-передачи.

По статистике сопровождение сделки по купле-продаже квартиры опытным риелтором и юристом обеспечивает 90% удачных завершений сделок.

Обращайтесь в наше агентство для быстрого, профессионального и успешного разрешения всех вопросов с недвижимостью по телефону 8 (495) 505-55-00 или оставляйте на нашем сайте заявку. Менеджеры свяжутся с вами и проведут подробную консультацию, включая расчет стоимости услуги.

Наши цены

Наименование услугиСтоимость
Юридическая проверка недвижимости и продавца от 30 000 рублей
Юридическая проверка недвижимости, продавца. Проведение сделки (составление договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре по Москве) от 50 000 рублей
Полное сопровождение сделки: осмотр недвижимости, проведение предварительных переговоров с продавцом,  заключение предварительного договора (аванса/задатка), юридическая проверка недвижимости и продавца. По итогам выдача юридического заключения, сопровождение при проведение взаиморасчетов, составление договора купли-продажи на недвижимость, регистрация перехода права на недвижимость, передача недвижимости по подписываемому акту приема-передачи. от 80 000 рублей

Источник: http://www.votchina.com/soprovozhdenie-sdelok-s-kvartiroy/

Купля продажа квартиры | Сундаков Владимир Валерьевич

Сделка купли-продажи ипотеки

Владимир Валерьевич, расскажите, пожалуйста, как продать купить квартиру в Москве с ипотекой. С уважением, Сергей Романович П.

Добрый день, Сергей Романович!

Продажа ипотеки: согласие банка

Вначале, нам нужно получить согласие от банка-кредитора (залогодержателя) на продажу ипотечной квартиры (если иное не прописано в условиях договора залога).

Проще всего будет получить такое согласие, если:

  • покупатель погашает всю задолженность по ипотечному кредиту перед банком;
  • покупатель берет кредит на сделку в том же банке погашает из этих денег задолженность продавца и, по сути, «переоформляет залог квартиры на себя». В этом случае, квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику – покупателю.

Здесь необходимо внимательно изучить договор, поскольку в некоторых из них на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных банковских комиссий. И, если возможность продажи залоговой квартиры прописана в заключенном договоре, банк не вправе будет отказать в ее продаже.

Надеюсь, не лишне будет повторить, что квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце и привлечь к сделке профессионального юриста.

Досрочное погашение ипотечного кредита 

После получения от банка разрешения на сделку купли-продажи ипотечной (заложенной) квартиры в Москве, заемщик находит покупателя.

Покупатель либо полностью погашает ипотечный долг перед банком, когда выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемой залоговой квартиры, либо  покупатель получает в том же банке кредит и выкупает ипотечную квартиру продавца. При этом, банк берет эту же квартиру в залог уже у ее нового владельца (покупателя).

Так же работает схема продажи ипотечной квартиры в Москве как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек (строящегося жилья, находящегося под ипотекой).

Здесь, после выплаты банку всех долгов и снятия обременения с залога прав, продавец и покупатель регистрируют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или переход права собственности по договору купли-продажи.

Расчеты при купле продаже недвижимости через ипотеку

Расчеты при покупке ипотечной квартиры происходит:

  • либо на расчетный счет банка должника и продавца;
  • либо через банковскую депозитарную ячейку.

Как правило, продавец (заемщик) не может оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком, и он не вправе погасить свою задолженность по кредитному договору в любое удобное для себя время, но только в день текущего платежа, т.е. 1 раз в месяц.   Эти и другие условия кредитного договора должны быть внимательно изучены сторонами перед сделкой.

При безналичном расчете, новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости.

Либо, при наличном расчете, происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку банка, а разница идет продавцу (часть суммы от полной стоимости квартиры закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка).

После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает свой остаток средств из депозитарной ячейки.

Если под покупку ипотечной квартиры берется кредит, то одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель).

Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.

Купля-продажа ипотечной квартиры. Схема. 

  1. Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры и, в случае если основной договор купли-продажи нотариально удостоверен, удостоверяют его у нотариуса.
  2. Покупатель производит оплату ипотечной квартиры: вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности продавца перед банком, в одну депозитную банковскую ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую, либо перечисляет деньги на счет банка, либо на счета банка и продавца (в зависимости от условий расчетов и стоимости).
  3. С квартиры снимается залоговое (ипотечное) обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю (как правило, это один пакет документов).

Банк и продавец получают доступ к своим ячейкам, против документов государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

Источник: https://yapravo.ru/services/physical_persons/sdelki-s-nedvizhimostyu/kuplya-prodazha-kvartiry

Что такое “сопровождение сделки” купли-продажи квартиры?

В той или иной рекламе, касающейся, например, купли-продажи квартир, можно встретить такую, в частности, фразу: «Полное сопровождение сделок».

Однако некоторые агенты по продаже недвижимости даже не понимают, что кроется за этим понятием и объясняют всем, что под этим подразумевается составление и подписание договора и подача документов на государственную регистрацию.

В подтверждении приведем несколько рекламных объявлений по услугам таких посредников (из этических соображений ссылки на сайты не указаны):

– «полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры (покупка квартиры, продажа квартиры) – от 4 000 руб.» (обратите внимание на цену услуги рекламодателя по полному сопровождению сделки – прим. АНЛЕМ);

– «услуги по юридическому сопровождению сделки: консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, получение справок об арестах, запрещениях, обременениях, консультации о налогах, составление договора и сопровождение сделки в Росреестре» (удивляет ограниченность рекламодателя в понимании сделки – прим. АНЛЕМ);

– «услуга сопровождения сделки купли-продажи недвижимости необходима в тех случаях, когда продавец сам нашел покупателя недвижимости, или покупатель нашел себе объект недвижимости, договорился с продавцом в общих чертах об условиях сделки, договорился о цене квартиры» (странные рассуждения рекламодателя – прим. АНЛЕМ).

Разумеется, мы с этими расшифровками услуг по сопровождению сделок с недвижимостью наших коллег не согласны. Попробуем объяснить – почему.

Для начала обратимся к Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), в статье 153 которого сказано, что «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1 статьи 154 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ (пункт 2 статьи 420 ГК РФ).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

То есть, мы выяснили, что договор – это сделка, в которой стороны договора достигают соглашения об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Теперь выясняем относительно государственной регистрации недвижимого имущества. Здесь тоже всё не так сложно.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым с 01.03.

2013 (пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 №   302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

То есть, договор продажи квартиры и иных жилых помещений, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества, договор аренды предприятия, заключенные (подписанные) с 1 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 №   122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О гос.

регистрации прав») государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен статьей 13 ФЗ «О гос. регистрации прав».

А статьей 16 этого же федерального закона установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Следовательно, любой риелтор (желательно – юрист, об этом мы уже писали ранее, см.: http://anlem.

ru/articles/90/) на основании соответствующей доверенности правообладателя (стороны договора) может подготовить для подписания сторон договор купли-продажи и представить в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Однако этими действиями – составлением договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию – не ограничивается сделка купли-продажи квартиры.

Чтобы продать квартиру своего заказчика, посредник (агент, риелтор, юрист, адвокат и проч.

) должен внимательно ознакомиться с документами, проверить их законность, грамотно подготовить и подать рекламное объявление, определив, при этом, как можно точнее, рыночную стоимость объекта с максимальными интересами своего клиента.

При подаче рекламного объявления следует помнить, что офертой, конечно же, такое рекламное объявление на основании пункта 1 статьи 437 ГК РФ нельзя признать (такое рекламное предложение является приглашением делать оферты, т.к.

не указано, как правило, существенное условие – конкретный объект), следовательно, нет и обязанности продать данную квартиру любому лицу, откликнувшемуся на рекламное объявление.

Однако само действие направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Когда найден покупатель, с ним необходимо провести переговоры. Это также одно из самых важных действий в сделке. Именно в стадии переговоров устанавливаются основные моменты, которые потом закрепляются в договоре.

Очень часто в ходе переговоров устанавливаются права и обязанности сторон, которые почему-то не закрепляются договором.

Если мы настаиваем на включении в договор тех или иных пожеланий наших доверителей, в ответ очень часто слышим, что «в таком виде договор не будет зарегистрирован, мы получим отказ и вся сделка сорвется».

Однако, во-первых, любой отказ должен быть обоснован (об отказах чуть ниже). А во-вторых, договор может содержать любые условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Немаловажным этапом в сделке является общение с банком по вопросу аренды банковской ячейки (в случае оплаты за наличный расчет). Ранее мы уже писали (http://anlem.

ru/articles/114/), что при заключении договора аренды банковской ячейки существенным является момент исполнения обязательств сторон договора.

Кстати, нас очень удивляет наличие в договорах купли-продажи фразы, что с момента подписания (заключения) данного договора все предыдущие договоренности сторон теряют силу.

Интересно, а договор аренды банковской ячейки с условиями доступа тогда тоже теряет силу? А он заключается до подписания договора купли-продажи.

Если стороны договора пришли к соглашению удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса, следует заранее совершить определенные действия для нотариального удостоверения такого договора. У нотариусов отличаются требования, как к тексту договора, так и к самим документам.

Перечисленные выше действия – это только часть действий, совершение которых необходимо для всей сделки купли-продажи квартиры (мы не упомянули об ипотеке, об оформлении согласия супруги/супруга и т.д.). И каждое такое действие само по себе имеет важную цель, так как действующее законодательство предусматривает основания для отказа в государственной регистрации права.

Например, в пункте 1 статьи 20 ФЗ «О гос. регистрации прав» установлены основания для отказа в государственной регистрации прав:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с ФЗ «О гос. регистрации прав»;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ «О гос.

регистрации прав» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие ФЗ «О гос.

регистрации прав» сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ «О гос. регистрации прав» для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 статьи 20 ФЗ «О гос. регистрации прав», пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 ФЗ «О гос. регистрации прав»;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

И кто после этого нам скажет, что в любой сделке главное только составить договор и зарегистрировать переход права собственности, а остальное не особо важно? Разумеется, такое полное сопровождение сделки ну никак не может стоить 4.000 рублей…

Правовое агентство «АНЛЕМ»

февраль 2013

(при использовании статьи ссылка на 

Правовое агентство «АНЛЕМ» обязательна)

21.02.2013

by HyperComments

Источник: http://www.anlem.ru/articles/116/

По закону
Добавить комментарий