8(800)350-83-64

За что компании заносят в реестр недобросовестных застройщиков?

Содержание

Все о реестре недобросовестных застройщиков: как он формируется и критерии оценки застройщика

За что компании заносят в реестр недобросовестных застройщиков?

Практически у каждого дольщика есть риск нарваться на недобросовестную компанию и получить свою квартиру значительно позже назначенного срока или же вовсе строительство будет заморожено. Для того чтобы предотвратить подобную ситуацию, внимательно стоит изучать репутацию застройщиков. В настоящий момент предлагается использовать для этого специальный реестр.

Что такое реестр недобросовестных застройщиков

С 2013 года было решено создать единую систему, в которой были бы указаны определенные компании и их нарушения. В таком случае участники долевого строительства еще до заключения договора могут узнать всю необходимую информацию о компании.

Где можно посмотреть список недобросовестных застройщиков в свободном доступе? Смотрите в этом видео:

В настоящий момент активно функционируют региональные реестры.

Как формируется реестр

Для формирования реестра в первую очередь работают власти. Один орган специально отвечает за ведение подобной системы. Его назначает мэр города и контролирует выполнение всех обязанностей.

Заносятся компании в реестр силами разнообразных структур:

  • Социальные министерства
  • Администрация города
  • Градостроительные министерства

Информация о том, что застройщик является недобросовестным,  может уточняться с помощью органов правопорядка, ведь иногда компаниями серьезно нарушается закон.

Что дает статус обманутого дольщика? Подробно читайте тут.

В случае с проблемами с землей этим занимается соответственное ведомство. Комиссия строительного надзора тщательно следит за тем, чтобы выполнялись все нормы.

За выполнением работ следит комиссия строительного надзора, она же и заносит в реестр.

В случае нарушений с точки зрения безопасности, коммуникаций или же по другим моментам, компания заносится в реестр.

Критерии оценки застройщика

С учетом того, что в настоящий момент в реестр заносят именно местные власти, критерии могут быть различны в зависимости от региона.

Однако есть несколько основных принципов, которые работают в любом месте:

  • Имеются проблемы с разрешением на проведение строительных работ. Это ярое нарушение федерального кодекса градостроителей ст. 51.
  • Строительство, которое заморожено более чем на 9 месяцев, также признано нарушением.
  • За 3 года работы обязательно должны начаться независимо от окончательного срока сдачи.
  • Систематические нарушения, в том числе и небольшие, которые касаются договора долевого строительства.
  • Руководители компании пришли из компании признанной недобросовестными застройщиками.

Последствия для компании

Строительная компания, которая внесена в реестр недобросовестных застройщиков получает серьезный минус в репутацию.

При выборе объекта для долевого строительства ответственные граждане обязательно просматривают информацию о своей компании. Касательно тех крупных компаний, которые инвестируют в недвижимость это также верно.

Таким образом, застройщики из реестра не могут надеяться на активные продажи. Серьезная порча репутации не стоит того, чтобы задерживать сроки и пытаться получить небольшую выгоду.

Необходимо помнить также о том, что при занесении в реестр могут возникнуть серьезные проблемы с уже запущенными проектами.

Если компания-застройщик — банкрот? Что делать? Смотрите тут.

Компании-застройщики, которые не выполняют своих обязательств перед дольщиками заносятся в реестр.

Дольщики, которые пока терпят просрочки и другие неприятности, активно начнут подавать в суд и отстаивать свои права.

Как получить неустойку с застройщика в суде? Читайте по ссылке.

Как исключаются компании из реестра

К счастью для застройщиков занесение в реестр недобросовестных это не вечный черный список.

Есть возможность вернуть себе репутацию, правда для этого придется исправить все нарушения.

Осуществляется исключение пошагово, требует много времени и сил:

  • Необходимо, чтобы прошло 2 года с момента занесения компании.
  • Исправляются все нарушения, достраиваются объекты, рассматриваются жалобы дольщиков, в точности соблюдается законодательство и договоры ДДУ.
  • Составляется заявление в виде письменного обращения в орган, который ведет реестром.
  • Сотрудники рассматривают обращение и сообщают свой ответ.

Необходимая информация для дольщиков

Реестр недобросовестных застройщиков несет в себе огромное количество полезной информации для дольщиков. Именно поэтому каждый гражданин должен иметь доступ к подобному списку.

Посетить сайт можно с помощью ресурса администрации определенного района.

В регионах создаются местные списки недобросовестных застройщиков, об этом смотрите в этом видео:

Касательно Москвы имеются конкретные данные:

  • на сайте это https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/informaciya-o-bankrotstvah,
  • также есть телефоны для обращения любого за дополнительной информацией, это 74993506630.

Заключение

В каждом регионе в настоящий момент есть реестр недобросовестных застройщиков. Это прекрасная возможность для дольщиков убедиться, что раньше в репутации компании не было черных пятен или же они хорошо закрыты.

Что такое реестр обманутых дольщиков? Как в него попасть? Ответы смотрите здесь.

Для самих застройщиков это дополнительная мотивация стараться поддерживать свою репутацию на высоком уровне.

Нарушения могут помочь сэкономить на строительстве или же получить дополнительную прибыль, однако затем весь бизнес может остановиться из-за отсутствия покупок.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/reestr-nedobrosovestny-h-zastrojshhikov.html

За что застройщики попадают в «чёрный» реестр? Основания для внесения и исключения из него

Покупка квартиры в недостроенном здании всегда сопряжена с некоторым риском — большим или маленьким, оправдывающим себя или чрезмерно высоким.

Договор долевого участия до недавнего времени рассматривался как средство 100%-ной защиты от действий мошеннического характера, однако, это не так!

Поэтому, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций, покупателю необходимо еще на этапе составления договора как можно внимательнее присмотреться к компании-застройщику. Самый удачный способ сделать это — заглянуть в так называемый реестр неблагополучных застройщиков, а по сути своей — чёрный список мошенников.

Из истории создания реестра неблагополучных застройщиков

Первый официальный документ, закрепляющий идею создания подобного реестра, был подписан Дмитрием Анатольевичем Медведевым на посту премьер-министра РФ в сентябре 2013 года. Данный список подразумевался как единый реестр, в котором каждый участник долевой собственности мог узнать все необходимые сведения об интересующей его компании-застройщике.

Все обязанности по созданию данного реестра и воплощению этой идеи в жизнь были поручены Министерству регионального развития, которое, в свою очередь, делегировало эту задачу Федеральной антимонопольной службе (ФАС), посчитав, что именно эта структура наиболее подходит для воплощения этого проекта в реальность.

Единого реестра, как такового, не существует. По крайней мере, на официальных сайтах Минрегиона и ФАС никакой информации о нём не представлено.

Тем не менее, эта идея реализована на уровне субъектов РФ, некоторые из которых, между прочим, опередили постановления Д. А.

Медведева и опубликовали подобные списки ещё в 2008 году.

Таким образом, приобретая жилое помещение по договору долевой собственности, необходимо проверить застройщика именно в региональном реестре неблагонадёжных застройщиков, составленном местными чиновниками и городской администрацией.

По каким критериям застройщиков заносят в список?

Именно они обязаны вносить в список организации с испорченной репутацией вследствие разнообразных юридических махинаций.

  • Конкретное ответственное лицо (или учреждение) назначается приказом мэра или губернатора.
  • В некоторых случаях интересующие сведения могут быть представлены учреждениями смежной отрасли деятельности (министерства ресурсов природопользования, например) и органами правопорядка (МВД, прокуратура и т.д.).
  • На основании полученных данных чиновники определяют, достаточно ли причин для присвоения тому или иному застройщику титула «неблагонадёжный». Серьёзными аргументами в пользу внесения компании в реестр являются:
  • Проведение строительных работ без соответствующего разрешения, оформление которого является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ!
  • Строительные работы по какому-либо объекту недвижимости, проводимые компанией, «заморожены» на срок от 9-и месяцев.
  • Отсутствие каких-либо признаков проведения строительных работ в течение 3-х лет с момента аренды земельного участка у городской администрации.
  • Регулярное нарушение застройщиком законодательных актов в сфере долевого строительства.
  • Участие в руководящем или учредительном составе компании граждан, ранее являющихся руководителями других строительных организаций, признанных неблагонадёжными.

Конечно, данный список критериев не окончательный и может дополняться другими пунктами, в соответствии со спецификой строительных работ или ситуацией на строительном рынке в отдельном регионе.

Именно с помощью этих критериев городская администрация осуществляет контроль за тем, насколько своевременно, качественно и полно выполняют свои обязательства организации-застройщики.

Как происходит занесение и на основании чего?

Конечно, создание подобного реестра — значительное подспорье для покупателей в выборе застройщика.

Внесение застройщика в реестр не может быть произведено только потому, что на стройке нет рабочих и техники.

С другой стороны, отсутствие строительных работ на площадке, как правило, становится заметным только тогда, когда подходит срок сдачи объекта.

Деньги в этом случае покупателями, конечно, уже заплачены.

Поэтому внесение застройщика в «чёрный» реестр должно быть не только аргументированным, но и своевременным, иначе наступает ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома.

Как правило, сведения о неблагонадёжных строительных организациях поступают в администрацию в результате различных плановых и внеочередных проверок деятельности застройщиков, на основании полученных данных администрация принимает решение о включении в него.

Информация находится в открытом доступе и в нынешнее время практически каждый потенциальный покупатель проверяет своего застройщика на благонадёжность.

Таким образом, строительная компания, как городская, так и областная, теряет потенциальных клиентов.

Это же касается и разнообразных инвестиционных фондов, активно вкладывающих деньги в строительство недвижимых объектов.

Конечно, ни один инвестор не пожелает связываться с организацией, замеченной в мошеннических действиях.

Еще одно, не менее серьёзное последствие — это реакция уже имеющихся покупателей, заключивших договора долевой собственности, на внесение застройщика в «неблагонадёжный» реестр.

Обычно после этого следует немало судебных разбирательств, поскольку люди требуют с застройщика не только повышенных гарантий исполнения им положений заключённого договора, но иногда и его расторжения.

И последнее, но не менее важное последствие — это уголовные дела в отношении строительной компании, возбуждаемые по результатам проверок, инициированных после внесения их в реестр неблагополучных застройщиков.

Подобные санкции возлагаются как на руководителей, так и на собственников неблагонадёжных застройщиков.

Исключение компании из реестра

Исключение застройщика из реестра неблагополучных застройщиков возможно, но только в том случае, если основания, по которым он был в него занесён, будут полностью ликвидированы.

Например, из состава директоров будут удалены неблагонадёжные лица, «замороженная» стройка завершится и покупатели получат свои квартиры, все документы будут оформлены в соответствии с требованиями градостроительных законов и других нормативных актов.

Процедура исключения производится следующим образом:

  1. Спустя 2 года после внесения застройщика в реестр, он отправляет заявление об исключении из него в уполномоченный орган;
  2. Заявление рассматривается сотрудниками, они же определяют, все ли нарушения устранены. О результатах проверки застройщик уведомляется заказным письмом;
  3. Если заявление строительной организации было удовлетворено, то в реестр вносятся необходимые изменения. Однако, внесенные ранее сведения не удаляются бесследно и по требованиям правоохранительных органов, они могут быть представлены их сотрудникам.

Признание права собственности на долю в квартире через суд

Нестабильная ситуация на рынке недвижимости приводит к регулярным взлётам и падениям компаний-застройщиков. Нередки случаи признания их банкротами по ряду определённых причин. В связи с этим вопрос признания права собственности на долю в недостроенной квартире стоит очень остро.

Квартиры, оформленные в долевую собственность, исключаются из общего списка на основании искового заявления, поданного в территориальное отделение суда по месту расположения недостроенного жилого объекта.

Для обращения в суд истцу необходимо предоставить все документы, подтверждающие его право собственности.

Это может быть не только договор долевой собственности или соинвестирования, но и акт приёма-передачи жилого помещения и т.д.

Помимо искового заявления, подкрепленного необходимыми документами, заявителю потребуется оплатить госпошлину и предоставить квитанцию об оплате.

Сама процедура признания права собственности довольно проста: после положительного решения суда собственник отправляется в БТИ, где получает кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Данный документ необходимо зарегистрировать в Федеральной службе гос.регистрации.

Спустя месяц сотрудники этого учреждения обязаны выдать свидетельство о регистрации прав собственности, на основании которого гражданин будет являться законным владельцам квартиры.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/rejestr-nedobrosovestnyh-zastrojshikov.html

Реестр недобросовестных застройщиков – лучший способ проверить строительную компанию

Реестр недобросовестных застройщиков - лучший способ проверить строительную компанию

Постановление о создании единого реестра недобросовестных застройщиков, с помощью которого участники долевого строительства в любой момент могли бы получить всю необходимую информацию об интересующей их строительной компании, было подписано премьер-министром РФ, Дмитрием Медведевым, ещё в сентябре 2013 года. Ответственность за подготовку этого документа была возложена на Министерство регионального развития. Минрегион, в свою очередь, передал полномочия ФАС, посчитав антимонопольную службу более подходящим ведомством для реализации подобного проекта.

Как обстоят дела с разработкой единого реестра сейчас, сказать сложно. Точной информации нет ни на сайте ФАС, ни на ресурсах Министерства.

А вот региональные реестры, составленные чиновниками областных администраций и городских округов, действительно существуют. В некоторых субъектах Федерации списки неблагонадёжных застройщиков ведутся с 2008 года.

И заглянуть в них перед выбором и покупкой долевой квартиры определённо стоит.

Как формируется реестр?

Информацию о застройщиках, которые успели испортить свою деловую репутацию просрочкамисдачи объектов и «серыми» юридическими махинациями, собирают региональные градостроительные и социальные министерства, администрации муниципалитетов и т. д. Официальный орган, ответственный за ведение реестра, обычно назначается губернатором или мэром.

Необходимые сведения о застройщиках уполномоченным сотрудникам предоставляются как со стороны других региональных ведомств (областные министерства госимущества, земельных ресурсов, инспекции строительного надзора и т. д.), так и силами органов охраны правопорядка (прокуратура).

Критерии оценки надёжности застройщика

Компания-подрядчик может быть внесена в реестр неблагонадёжных застройщиков, если:

  • у неё нет официального разрешения на проведение строительных работ. Оформление этого документа, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Федерации, является обязательным;
  • строительство объекта недвижимости, которое она осуществляет, «заморожено» на срок более 9-ти месяцев;
  • в течение 3-х лет с момента аренды земельного участка для жилищного строительства работы так и не были начаты;
  • установлено, что организация систематически нарушает положения ФЗ №214 и других законодательных актов, регулирующих сферу долевого строительства в РФ;
  • в числе руководства или учредителей компании находятся лица, которые ранее входили в учредительный или руководящий состав других организаций, признанных неблагонадёжными.

Этот перечень не является окончательным. В разных регионах страны могут действовать разные критерии, с помощью которых административная власть осуществляет контроль над исполнением застройщиками своих обязательств.

Возможные последствия для застройщика

Внесение строительной компании в реестр неблагонадёжных, как городской, так и областной, серьёзно подрывает репутацию компании. Эти документы обычно находятся в открытом доступе, поэтому ознакомиться с ними может каждый желающий.

Если потенциальный дольщик узнает, что организация, которая предлагает ему приобрести квартиру, не пользуется доверием региональных властей, он вряд ли станет заключать с нейсделку.

Верно это и в отношении крупных инвестиционных фондов, которые довольно активно вкладывают деньги в жилую недвижимость.

Кроме того, занесение подрядчика в реестр может инициировать целую волну судебных дел по возмещению ущерба, выплате неустойки, возвращению денежных средств или передаче права собственности.

Граждане, которые уже успели вложить деньги в строительство, наверняка потребуют от застройщика объяснений и дополнительных гарантий исполнения всех условий долевого договора.

Уголовные дела по обвинению в мошенничестве и злостном нарушении законодательства РФ, возбуждённые сотрудниками прокуратуры после внесения компании в подобный список, также не новость.

Можно ли исключить компанию из реестра?

Исключение застройщика из реестра неблагонадёжных строительных организаций возможно только в том случае, если он полностью устранил все нарушения законодательства, из-за которых его туда внесли.

То есть из руководящего состава были выведены нежелательные лица, «замороженный» объект был наконец-то достроен и сдан, договоры долевого участия оформлены в соответствии со всеми требованиями закона и зарегистрированы в соответствующих органах, и т. д.

Происходит это таким образом:

  1. по истечении двух лет со дня внесения застройщика в реестр строительная компания составляет письменное обращение в орган, уполномоченный для ведения этого документа (реестродержатель);
  2. сотрудники реестродержателя рассматривают обращение и либо удовлетворяют его, либо отказывают в удовлетворении. Уведомление об этом направляется в офис строительной компании;
  3. в реестр вносятся необходимые изменения. При этом сведения о застройщике даже после удаления его из списка хранятся в архиве реестродержателя и могут быть предоставлены по запросу сотрудникам судебных или правоохранительных органов.

Как найти информацию?

Если вы хотите узнать, фигурирует ли название компании, у которой вы планируете покупать жильё, в реестре неблагонадёжных застройщиков, стоит посетить сайт областной или городской администрации, регионального Министерства градостроительства и т. д. Можно также обратиться в местное общество обманутых дольщиков и инвесторов или попробовать самостоятельно найти документ в открытых интернет-источниках. Реестр недобросовестных застройщиков Москвы можно посмотреть по ссылке.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/reestr-nedobrosovestnyh-zastrojshhikov.html

Долой долгострой: как изменится регулирование проблем дольщиков

Долой долгострой: как изменится регулирование проблем дольщиков

В России изменились критерии включения объектов недвижимости в реестр проблемных. Инициатива Минстроя позволит хотя бы объективно оценить число пострадавших граждан

С 23 февраля у чиновников будет больше оснований для включения объекта недвижимости в реестр проблемных.

Это следует из приказа «О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан…», который Минстрой утвердил в конце января 2018 года.

Что меняется для обманутых дольщиков

Приказ содержит четыре важных изменения, позволяющих признать человека обманутым дольщиком. Во-первых, теперь граждане смогут претендовать на включение их жилья в так называемый реестр проблемных объектов, если застройщик на полгода затягивает выдачу ключей от квартир.

Раньше нужно было ждать не менее девяти месяцев. Во-вторых, сам объект теперь можно признать проблемным сразу после того, как в отношении его застройщика началась процедура банкротства.

До сих пор для этого было необходимо ждать окончания процедуры, которая может длиться до нескольких лет.

Третье и четвертые нововведения устраняют формальные препятствия для признания строящегося объекта проблемным.

Объект сможет быть включен в перечень проблемных, даже если застройщик отошел от первоначально утвержденного проекта.

Кроме того, если банкротится страховщик застройщика, то его объекты теперь тоже признаются проблемными.

Признание объекта проблемным позволяет дольщикам рассчитывать на разрешение их ситуации: после включение объекта в реестр, региональные власти обязаны утвердить «дорожные карты» строящегося проекта и ежеквартально предоставлять отчет в Минстрой о ходе урегулирования проблемы.

Сколько дольщиков уже пострадало

Всего в России на февраль 2018 года насчитывается почти 40 тыс. обманутых дольщиков, инвестировавших в 836 проблемных объектов в 69 регионах страны, следует из материалов на сайте Минстроя.

Но руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков в Госдуме Александр Сидякин в ноябре 2017 года заявил, что от недобросовестных застройщиков пострадало гораздо больше — около 130 тыс.

человек, то есть в три с лишним раза больше, чем говорит официальная статистика.

В Минстрое не смогли оценить, как сильно после нововведений изменится официальное число обманутых дольщиков.

«Процедура добавления в реестр зависит от желания самого дольщика, — пояснил представитель министерства.

— Такие сведения мы сможем получить после вступления в силу новой версии приказа».

Все эти новшества разумны и внушают некоторую надежду, отмечает член инициативной группы дольщиков ЖК «Царицыно», крупнейшего проблемного объекта Москвы, Елена Годлевская.

По ее мнению, более достоверная информация о количестве пострадавших может повлиять на принятие важных решений.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» стал причиной многих проблем, потому что позиционировался как панацея от всех неприятностей, но из-за своих недоработок оставил лазейки для недобросовестных застройщиков, констатирует Годлевская.

Как регулируется долевое строительство сейчас

Если дом еще не сдан в эксплуатации, с покупателем будет заключен договор долевого участия (ДДУ). В нем прописаны площадь приобретаемой квартиры, этаж, на котором она расположена, количество жилых и нежилых квадратных метров, а также срок передачи ключей.

Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» предусматривает, что интересы дольщикамогут быть защищены несколькими способами. В частности, застройщик в обязательном порядке страхует все договоры долевого участия.

Причиной для страховой выплаты является, например, признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства. Однако фактически механизм страхования не работает — дела о банкротстве могут длиться годами, а покупатели так и остаются без квартир.

Также застройщик может открыть эскроу счет, но им практически никто не пользуется, поскольку это предусматривает получение средств от дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир покупателям.

 Наконец, обеспечить дополнительный контроль за проектом позволяет банковское поручительство застройщика: банк открывает застройщику кредитную линию на проект, но выдает финансирование траншами согласно плану реализации и следит за процессом.

Однако не все застройщики привлекают банковское финансирование на весь срок строительства. 

Что меняется в законах о долевом строительстве

Законодательство о долевом строительстве менялось на протяжении всего времени его существования, более того, изменения всегда были в сторону ужесточения требований для застройщиков.

Самыми серьезными стали изменения, введенные законом № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» от 29 июля 2017 года.

Закон позволил воплотить в жизнь инициативу Минстроя — создать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (компенсационный фонд).

С октября 2017 года все застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия.

Это правило действует только в отношении тех объектов, владельцы которых получили разрешение на строительство после 27 октября 2017 года. Сейчас в фонд, по информации его представителя, уже поступило 180 млн руб.

Фонд не финансирует деятельность каждого застройщика и не выделяет средства на все существующие проблемные стройки, обращает внимание гендиректор Tekta Group Роман Сычев.

Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, появившимся уже после октября 2017 года.

Для такого способа борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлемая, считаетСычев​.

Новые вызовы для застройщика

Вместе с созданием компенсационного фонда законодатели резко ужесточили требования к самим застройщикам.

С 1 июля 2018 года будет невозможно осуществлять проекты комплексного освоения территории, поскольку закон предусматривает, что одно юрлицо может строить только один объект.

Это означает, что если сейчас застройщик распределяет все привлеченные для строительства средства на весь проект (непосредственно дома и, например, объекты социальной инфраструктуры), то после изменения он может тратить эти деньги только на жилые дома, остальные объекты могут финансироваться лишь самостоятельно. «Наличие только одного разрешения на строительство влечет невозможностьвозведенияшкол, детских садов, инженерных сетей», — обращает внимание вице-президент по правовым вопросам группы «Инград» Федор Сапронов.

Застройщику, который намерен получить разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, также надо будет иметь на своем счету не менее 10% от стоимости строительства объекта.

Ограничиваются и административно-управленческих расходы — не более 10% от стоимости проекта. Это может затруднить деятельность застройщика, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

«Сегодня только затраты на рекламу и маркетинг, которые относятся к такому виду расходов, могут превышать 10%, — указывает девелопер. — Недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и т.п.

Данное требование, на мой взгляд, следует скорректировать и сделать более гибким».

Как будет дальше меняться законодательство о долевом строительстве

Госдума 24 января 2018 года приняла в первом чтении очередные изменения в законы, регулирующие процесс долевого строительства.

Авторы документа, среди которых спикер Госдумы Вячеслав Володин, намерены наделить правительство правом устанавливать требования к проведению госконтроля долевого строительства.

Законопроект предлагает создать единую информационную систему жилищного строительства. Сведения о всех застройщиках и проектах будут упорядочены и собраны в одном месте.

В законе о компенсационном фонде появятся статьи, позволяющие фонду контролировать финансовое и экономическое состояние застройщика, работающего по схеме ДДУ.

В частности, предлагается наделить фонд правом приостанавливать регистрацию договоров долевого участия, то есть фактически блокировать деятельность застройщика. Правда, пока не определено — какие критерии состояния компаний будет отслеживать фонд.

Согласно новому закону владельцы и топ-менеджмент компании-застройщика будут нести солидарную ответственность своим личным имуществом по долгам своей фирмы перед дольщиками.

Документ также предъявляет более жесткие требования к публикации информации об учредителях компании-застройщика.

Сейчас застройщик обязан раскрывать лишь информацию о собственных учредителях, в новой редакции закона он будет обязан публиковать на своем сайте полную цепочку владения вплоть до конечных бенефициаров, которые прямо или косвенно владеют застройщиком на 5% и более.

Застройщик получит право менять уполномоченный банк для открытия эскроу-счета.

 По замыслу авторов законопроекта, все ограничения по счету застройщика снимаются в момент ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Получение девелопером права смены уполномоченного банка, безусловно, является плюсом для застройщиков, уверен вице-президент по правовым проблемам группы «Инград» Федор Сапронов.

«Однако возникает вопрос, как это будет происходить на практике: законодатель устанавливает лимит расходов на рекламу в размере 10% от стоимости проекта, допустим застройщик эти 10% выбрал, а затем решил сменить уполномоченный банк, непонятно, как будет осуществляться взаимодействие между старым и новым банком в данной части, — рассуждает эксперт. — В совокупности с требованием о том, что генподрядчик и техзаказчик также должны иметь счет в одном банке с застройщиком, очевидно, что для сменить уполномоченный банк будет не так просто».

Проектное финансирование вместо долевого строительства

О необходимости перехода от долевого строительства к схеме проектного финансирования в течение трех лет в октябре 2017 года говорил президент России Владимир Путин. К 15 декабря прошлого года Минстрой, АИЖК и Центробанк согласовали соответствующую «дорожную карту».

«Дорожная карта» не предполагает полного запрета на покупку квартир гражданами на этапе строительства.

Однако собирать их средства будет не сам застройщик, а банк, уполномоченный открывать эскроу-счета.

Эти деньги перейдут непосредственно на счет компании-застройщика только после ввода дома в эксплуатацию. До этого строительство будет финансироваться за счет банковского кредита.

До сих пор не решено множество вопросов, связанных со стоимостью проектного финансирования, а также с тем, когда застройщик должен будет выплачивать проценты по кредиту.

В любом случае, цена жилья в новостройках из-за перехода к проектному финансированию вырастет не больше, чем на 5-7%, обещал в конце ноября 2017 года замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Принятие закона грозит тем, что себестоимость жилья и ценник за «квадрат» существенно вырастут, считает гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Чтобы этого не произошло требуется снижение ставок по кредитам, уверена она. «Деньги на реализацию проекта должны быть недорогими и предоставляться на большой срок, — подчеркивает Литинецкая.

— Полагаю, что для снижения ставок по кредитам для застройщиков властям понадобится запустить программу субсидирования ставок.

Как вариант, можно было бы учредить государственный строительный банк, который специализировался бы на финансировании жилищных проектов».

Алексей Пастушин.

Источник: rbc.ru

Источник: http://daily-finance.ru/biznes/doloi-dolgostroi-kak-izmenitsia-regylirovanie-problem-dolshikov.html

Разорители застройщиков найдены От кого и как их собирается защищать Минстрой

В рамках IV конференции «Девелопмент: точки изменений 2016», проходившей в последней декаде апреля, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что рассматривается возможность внесения в закон № 214-ФЗ очередных изменений. Только на этот раз поправки должны будут защитить ни много ни мало самих застройщиков от недобросовестных дольщиков!

Спасите обманутых застройщиков

И это при том, что улицы и проспекты крупных городов России что-то не пестрят демонстрациями и пикетами, в которых обманутые застройщики умоляют правительство защитить их от произвола дольщиков, а совсем наоборот. Неужели проблема недобросовестных покупателей сейчас настолько актуальна, что без корректировки законодательства уже не обойтись?

«СП» задала вопрос нескольким экспертам — в чем же конкретно выражается эта самая недобросовестность, и насколько сильно от нее в реальности страдают застройщики?

Да, заявил представителям СМИ Никита Стасишин, директор жилищного департамента ведомства, у дольщиков есть возможность не принять готовую квартиру.

Участники долевого строительства не подписывают акты приема-передачи и обращаются сначала к застройщику, а потом в суд с просьбой расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и, соответственно, получить денежную компенсацию за нарушение сроков передачи жилья. И вот этот самый процесс передачи чиновники и собираются четко, пошагово, регламентировать. Поскольку девелоперское сообщество не имеет никаких механизмов защиты от граждан, которые наживаются на застройщиках подобным образом.

И хотя многие опрошенные «СП» девелоперы признались, что с такой проблемой никогда не сталкивались, прецеденты, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, имеют место быть.

— Мы говорим, — уточняет он, — именно о тех случаях, когда в заявлении об одностороннем отказе от приема квартиры и расторжении ДДУ не указываются значимые, ощутимые причины или недостатки принимаемого объекта.

Например, совсем недавно клиент захотел вернуть нам квартиру, поскольку его не устраивал элемент конструктива (не несущий) в приобретенном им жилье. Покупатель подал иск в суд, и тот встал на сторону покупателя.

Такие участники долевого строительства обращаются и за оплатой «неустойки» за пользование деньгами. Поскольку видимой причины не обнаруживается, складывается впечатление, что некоторые граждане «зарабатывают» подобным образом.

Застройщики в таком случае несут расходы на рекламу и продвижение объекта, на оплату неустойки покупателю после того, как ему «не понравилось» приобретенное жилье, в случае положительного решения суда о расторжении, а также, если жилье уже готово, на эксплуатацию готовой квартиры до момента нахождения нового клиента. Да, подобных прецедентов в общем объеме сделок не так много, но они, тем не менее, есть. И это нас, как застройщика, не может не настораживать.

При этом, отмечает руководитель юридического департамента входящего в Ассоциацию застройщиков Московской области семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает в большей степени ответственность застройщика при нарушении прав участника долевого строительства. И практически не содержит реальных инструментов влияния застройщика на недобросовестных дольщиков.

— Материальная ответственность самого дольщика, — обращает внимание эксперт, — предусмотрена только в случае невнесения оплаты за объект долевого строительства, но не предусмотрена в случае уклонения от принятия объекта.

Четкая и прозрачная регламентация процедуры приема-передачи введенного в эксплуатацию объекта долевого строительства, подкрепленная ответственностью не только застройщика, но и дольщика, в случае нарушения сроков принятия объекта или необоснованного отказа от его принятия, обезопасит застройщиков от злоупотреблений.

Но если на этом фоне девелоперам будут сделаны дополнительные послабления, то для отрасли это станет шагом назад, уверена гендиректор IKON Development Евгения Акимова.

В законе и так уже четко прописаны условия, при которых дольщик может не принять квартиру у застройщика и вернуть деньги, поддерживает коллегу вице-президент ГК «Сапсан» Светлана Шмакова. «К примеру, — говорит она, — если дольщику передают ключи без нарушения сроков, указанных в ДДУ, и квартира соответствует строительным требованиям, то ни один суд не удовлетворит иск о возврате денежных средств».

Поможет или помешает?

Однако, похоже, Минстрой всерьез намеревается изменить положение дел в сфере жилищного строительства.

Помимо планов по более четкой регламентации процесса передачи жилья дольщикам рассматривается и вопрос определения единого санатора для отрасли.

Только вот достаточно ли этих мер для того, чтобы полностью нивелировать проблемы? Есть ли у инициатив «скользкие» стороны, и чем они опасны?

Светлана Шмакова позитивно оценивает возможность появления единого санирующего органа.

Правда, опасается, как бы не пришлось девелоперам платить дважды — и страховой компании, и госсанатору.

Иначе, говорит она, случится рост цен на жилье, так как у многих застройщиков просто не останется иного выхода, кроме как коменсировать затраты из карманов покупателей.

Кроме того, в разговорах о едином санаторе экспертов тревожит ряд других вопросов. Например, кто и на каком основании сможет оценивать финансовую состоятельность застройщиков? И можно ли ожидать каких-то преференций тем из них, кто выполняет все взятые на себя обязательства?

Но самое главное — как конкретно предполагается использовать сумму обязательного резервирования? Ведь одно дело, рассуждает Евгения Акимова, если страховые отчисления приходят в единый госорган ото всех застройщиков страны, и совсем другое, когда они идут в район только от нескольких.

Вряд ли в последнем случае санатор сможет выполнить обязательства — на это просто не хватит денег.

Наконец, каким именно будет конечный размер страхового отчисления? Девелоперам ясно, что он не может превышать действующие ставки (1−2%), так как эти затраты очень высоки в общем бюджете проекта.

Что же касается вопроса своевременности или несвоевременности передачи готового жилья дольщикам, то здесь основной «скользкой» стороной, по мнению Григория Алтухова, является следующий факт:

— При вынесении решений по подобным обращениям суды чаще всего, исходя из нашей практики, руководствуются в первую очередь законом о защите прав потребителей, а не ФЗ-214.

Возможно, необходимы дополнительные решения высших судебных инстанций.

Например, решения пленумов Верховного Суда с указаниями — как решать подобные вопросы, в какой очередности применять буквы законов.

К тому же, отмечает Рената Беляева, сложно сказать, возможно ли будет полностью исключить любые злоупотребления дольщиков, поскольку сама суть злоупотреблений в том, что это действия законные, но произведены с единственной целью — получить выгоду от застройщика в обход договорных условий о цене объекта. А поскольку Федеральный закон № 214-ФЗ все-таки направлен на защиту прав дольщиков, то любое право, поддерживаемое законодательно, может быть почвой для злоупотреблений.

Следовательно, панацеей от всех проблем застройщиков такие меры тоже назвать нельзя.

Проблему ищут не там?

Так нужно ли вообще что-то менять в законодательстве для того, чтобы сделать взаимодействие сторон по договору долевого участия максимально безопасным? Что сейчас является наиболее ощутимой помехой для этого?

На сегодняшний день, уверена Евгения Акимова, покупка жилья по ДДУ — самая безопасная схема. Дольщик защищен от двойных продаж, а в случае срыва срока передачи ключей он может требовать неустойку и возврат денежных средств.

Однако, подчеркивает она, при банкротстве девелопера требования дольщиков суд удовлетворяет только в третью очередь.

И этот процесс достаточно длительный: покупателю приходится ждать возврата денег 1,5−2 года.

Поэтому дополнительный механизм защиты дольщиков, который будет давать им дополнительные гарантии, пришелся бы кстати.

Еще одним ощутимым препятствием на пути к полной безопасности в настоящее время является бюрократизм, считает Светлана Шмакова:

— Перенос ввода в эксплуатацию готового объекта отчасти связан со сложностями в получении разрешительной документации, а также просрочками исполнения своих обязательств сетевыми организациями по подключению готового объекта к внешним сетям. Если ранее для застройщиков в Московской области можно было получить разрешение на уровне администрации района, то теперь такое возможно только после одобрения на уровне областной власти. Новая форма взаимодействия застройщиков и властей налаживалась на протяжении всего 2015 года. Были ситуации, когда объекты стояли готовыми, но застройщик не мог ввести их в эксплуатацию из-за бюрократических проволочек. Сегодняшний процесс ввода дома стал более или менее регламентирован, однако по-прежнему на него уходит достаточно большой период времени. Получается, что из-за бюрократизма девелопер сталкивается с ситуацией, когда дольщик может требовать возврат денег, несмотря на фактическую готовность дома.

Что же касается именно поправок в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», то у многих застройщиков они вызывают опасения, отмечает генеральный директор входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области ГК Gravion Group Сергей Шашурин. В эту категорию эксперт заносит, например, желание законодателей исключить из состава целевых средств, финансируемых за счет средств участников долевого строительства, объекты социальной инфраструктуры.

— Это отразится на росте себестоимости квадратного метра, — подчеркивает он. — При этом никаких компенсационных мер правительством не предполагается.

Поэтому мы считаем, что необходимо расширить статью о целевом использовании средств дольщиков, включив в нее объекты инфраструктуры, инженерию, транспортную инфраструктуру и т. п.

Однако на взгляд управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой во взаимоотношениях «застройщик-дольщик» обладали меньшими правами и фактически были «заложниками» проекта всегда как раз покупатели.

Сегодня же ситуация меняется в лучшую сторону, дольщик может смело требовать выполнения своих законных прав. В том числе — и расторгнуть договор долевого участия, не боясь, что полученных от девелопера денег не хватит на новое жилье.

Это большой прогресс, нужно продолжать двигаться в том же направлении.

— Очевидно, — подытоживает эксперт, — что каких-то изменений в схеме передачи жилья и возврате денег дольщику могут требовать недобросовестные застройщики, которые нарушают свои обещания.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/148122/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть